Ceny nehnuteľností na Slovensku masívne rastú. V úvode tohto roku až o 12 %

18. júna 2025 o 10:59

Ceny nehnuteľností u nás ovplyvňuje viacero faktorov
Dôležitá je najmä prevaha dopytu nad ponukou trhu

Ceny nehnuteľností masívne stúpajú Unsplash.com/Jakub Żerdzicki

Ceny nehnuteľností u nás ovplyvňuje viacero faktorov
Dôležitá je najmä prevaha dopytu nad ponukou trhu

Ceny nehnuteľností na Slovensku v posledných rokoch rastú. Tento trend súvisí s viacerými faktormi, najmä s dopytom, ponukou, výškou úrokových sadzieb na hypotékach a aktuálnymi ekonomickými podmienkami. V tomto roku sa ceny nehnuteľností, bytov aj rodinných domov, medziročne zvýšili o 12,2 %.

Aktuálny nárast je najvýraznejší od roku 2022 a ovplyvňuje predovšetkým trh s existujúcimi nehnuteľnosťami. V Bratislavskom kraji, kde je dopyt po bývaní najvyšší, sa ceny zvýšili o viac než 15 %. Najviac to však bolo v Nitrianskom kraji, a to o viac ako 18,5 %, uvádza Štatistický úrad Slovenskej republiky.

Ceny nehnuteľností sa rýchlo zvyšujú

Ceny nehnuteľností sú často diskutovanou témou. Slováci radi bývajú vo vlastnom a v tomto ukazovateli nás v rámci Európskej únie predbehli len Rumuni.

Rast realizačných cien nehnuteľností určených na bývanie na Slovensku v 1. štvrťroku 2025 medzikvartálne spomalili na 2%, medziročne zrýchlil nad hranicu 12%. ŠÚ SR zverejnil revidované dáta predbežných dát o vývoji cien domov a bytov na Slovensku. Viac: https://t.co/7wxvBZriyM pic.twitter.com/X0ja88uJgX

— Štatistický úrad SR (@StatUrad) June 16, 2025

Ceny nehnuteľností určuje niekoľko kľúčových faktorov, sú to:

Dopyt po hypotékach: Pokles úrokových sadzieb v druhom polroku 2024 zvýšil dopyt po úveroch na bývanie. Mnoho Slovákov, vďaka stabilnému trhu práce a rastu platov, sa rozhoduje realizovať kúpu bývania v blízkej budúcnosti, čím sa zvyšuje tlak na ceny. Nižšie úrokové sadzby hypoték prinášajú nižšie mesačné splátky, čo uľahčuje prístup k úverom pre širšiu verejnosť. Tento faktor má zásadný vplyv na ceny najmä v mestských aglomeráciách, kde je dopyt stabilný.
Ekonomické faktory: Slovenský trh s nehnuteľnosťami, podobne ako v iných krajinách EÚ, čelí rastu cien aj kvôli stabilnému rastu ekonomiky. Zároveň je tu očakávanie ďalšieho rastu cien, čo motivuje domácnosti neodkladať rozhodnutie o kúpe. Zlepšenie ekonomických podmienok, rast miezd a stabilita na trhu práce poskytujú slovenským domácnostiam dostatok istoty na realizáciu dlhodobých investícií do nehnuteľností.
Rovnováha medzi ponukou a dopytom: Na trhu nehnuteľností stále prevláda dopyt nad ponukou, najmä v hlavnom meste a jeho okolí. Vznikajú nové rezidenčné projekty a bytové jednotky, no dopyt po týchto nehnuteľnostiach stále prevyšuje ponuku. To zvyšuje konkurenciu medzi kupujúcimi, čo vedie k rastu cien. Okrem toho, výstavba nových nehnuteľností čelí rôznym regulačným a stavebným obmedzeniam, čo v mnohých prípadoch spomaľuje výstavbu a ešte viac zvyšuje tlak na ceny.

Identifikovať tieto faktory je teda pomerne jednoduché. „Na slovenskom realitnom trhu aj naďalej prevláda dopyt nad ponukou. Pokles úrokových sadzieb, ešte v druhej polovici 2024, zvýšil dopyt po úveroch na bývanie, resp. po hypotékach. Záujem o nehnuteľnosti je podporovaný opätovným reálnym rastom platov a pretrvávajúcou nízkou mierou nezamestnanosti,“ vysvetľuje Eva Sadovská, analytička WOOD & Company.

Najväčší záujem o nehnuteľnosti na bývanie je podľa jej analýzy u ľudí do 34 rokov, čo predstavuje až polovicu žiadostí. Najväčší dopyt je v Bratislavskom kraji a medzi faktory, ktoré kupujúci zvažujú, patrí najmä cena ich budúceho bývania. Ďalším dôležitým faktorom, v tretine prípadov, je to lokalita.

Vplyv hypoték na trh

Sadzby hypotekárnych úverov, aj keď v porovnaní s minulými rokmi mierne klesli, stále majú veľký vplyv na dynamiku cien nehnuteľností. Mnohé domácnosti si naďalej volia dlhodobé hypotéky, prostredníctvom ktorých financujú kúpu nehnuteľností. Pritom stále viac mladých ľudí preferuje domy pred bytmi, čo zvyšuje dopyt po rodinných domoch najmä v satelitoch väčších miest. Rovnako ako v minulosti sa predpokladá, že rodiny hľadajú väčší priestor a pohodlie, čo zvyšuje dopyt po väčších a moderných domoch v okolí miest.

Hypotéky sú v súčasnosti dostupné, ale klient ich nezíska automaticky. Musí prejsť schvaľovacím procesom. Ten sa netýka len jeho príjmu a ďalších faktorov, ale aj samotnej nehnuteľnosti.

„Poskytnutie hypotéky občas skomplikujú práve problémy na strane nehnuteľností. Nevhodné nehnuteľnosti sú väčšinou v zlom technickom stave, nemajú vysporiadané vlastnícke práva, alebo im chýba korektný zápis v katastri nehnuteľností. Banky ich v takom prípade nemusia akceptovať alebo ich hodnotu znížia. V lepšom prípade ich dokážu opätovne posúdiť, ak sa nedostatky odstránia,“ vysvetľuje Eva Šablová, riaditeľka pre úvery FinGO.sk.

Lietajúci motocykel za cenu Tesly: Číňania spustili predaj futuristického stroja za 63-tisíc eur

V najbližších rokoch sa v dôsledku pokračujúceho dopytu po bývaní očakáva ďalší rast cien nehnuteľností. Podľa prieskumov si plánuje 23 % Slovákov kúpiť nehnuteľnosť v horizonte piatich rokov. Tento trend môže byť udržateľný aj v prípade, ak sa úrokové sadzby hypoték stabilizujú alebo mierne klesnú. Vzhľadom na pokračujúci rast cien bývania, najmä v Bratislave a jej okolí, sa môžeme dočkať aj ďalšieho nárastu cien.

Pre ceny nehnuteľností a vlastne aj celý slovenský realitný trh je kľúčovým faktorom tiež kvalitný rezidenčný development, ktorý zohľadňuje aj požiadavky mladších generácií kupujúcich. Práve tí preferujú dobrú dopravnú dostupnosť, infraštruktúru a moderné bývanie. Ponuka nových bytov a domov v regiónoch s rastúcim dopytom bude rozhodujúca pri stabilizovaní trhu v budúcnosti.

Čítajte viac z kategórie: Ekonomika