Investičný byt ti začne zarábať až o 20 rokov. Expert búra mýtus o pasívnom príjme

Dlhé roky platili byty a domy na Slovensku za najistejšiu formu investície. Nová analýza spoločnosti Finax však túto predstavu výrazne narúša. Príjem z prenájmu totiž vo väčšine prípadov nepostačuje ani na pokrytie hypotekárnej splátky. Podľa modelového prepočtu sa investor dostane do plusových čísel až po dvadsiatich rokoch.

Situáciu komplikuje aj neistá demografická budúcnosť a fakt, že ceny bytov sa postupne odpájajú od ekonomickej reality. Odborníci preto odporúčajú, aby ľudia nestavili celý svoj majetok na jedinú kartu.

Keď nájomné za byt nepokryje ani splátku hypotéky

Situácia sa oproti minulosti výrazne zmenila. Pri súčasných cenách bytov a nastavení úrokových sadzieb sa hypotéka na investičnú nehnuteľnosť už takmer nedá splácať iba z príjmu z prenájmu. Odborníci to ilustrujú na konkrétnom príklade – byt v hodnote 250-tisíc eur, kde 80 % tvorí hypotéka s úrokom 4 % ročne.

Mesačná splátka takejto hypotéky dosahuje približne 955 eur. Hrubý príjem z nájmu sa však pohybuje okolo 700 eur. Po odpočítaní bežných nákladov a daní musí investor každý mesiac z vlastného vrecka doplatiť viac ako 400 eur – čo znamená doplatok približne 5 000 eur už len za prvý rok prenajímania.

Model zároveň ukazuje, že prenajímateľ musí mať veľa trpezlivosti, pretože na skutočný zisk sa čaká naozaj dlho. Aj v prípade, že nájom bude rásť o 3 % ročne, mesačný zisk príde až po približne dvadsiatich rokoch. Počas celého tridsaťročného obdobia splácania hypotéky musí investor podľa výpočtov dotovať byt sumou okolo 37-tisíc eur.

„Mnoho ľudí žije v predstave, že investičný byt je pasívny príjem od prvého dňa. Dnes je to však presne naopak – ide o investíciu, ktorú musíte roky dotovať. Lákadlom tak zostáva najmä vidina budúceho rastu cien nehnuteľností, čo však so sebou nesie značné riziká,“ vysvetľuje Ján Tonka, expert na osobné financie a dôchodky v spoločnosti Finax.

Rast cien bytov nie je dôvod na radosť

Dáta Národnej banky Slovenska naznačujú, že ceny bývania sa po krátkom poklese v rokoch 2023 a 2024 znovu odkláňajú od ekonomických fundamentov – rastú rýchlejšie, ako sa zvyšujú mzdy či nájomné.

Na prvý pohľad by sa to mohlo javiť ako priaznivá správa pre majiteľov nehnuteľností, v skutočnosti však ide o varovný signál. Trh sa totiž postupne blíži k bodu, kedy si bývanie nebude môcť dovoliť čoraz väčšia časť populácie.

Slovensko starne, počet obyvateľov klesá

Výrazným rizikovým faktorom je aj demografický vývoj krajiny. Podľa dostupných údajov sme pravdepodobne už prekročili vrchol počtu obyvateľov na Slovensku. Projekcie OSN predpokladajú, že do roku 2100 by u nás mohlo žiť o 2 až 3 milióny ľudí menej ako dnes. To znamená výrazne menej potenciálnych nájomníkov aj kupcov nehnuteľností v budúcnosti.

Navyše, tento vývoj sa neprejaví rovnomerne na celom území Slovenska. Migrácia už dnes smeruje predovšetkým do Bratislavy a jej okolia, zatiaľ čo iné regióny sa postupne vyľudňujú. Tento rozdiel sa bude v nadchádzajúcich desaťročiach pravdepodobne ešte zväčšovať. Investícia do bytu v regióne, ktorý dlhodobo starne a stráca obyvateľov, tak nesie podstatne vyššie riziko.

Staviť všetko na jednu kartu sa nevypláca

Z pohľadu celkovej investičnej stratégie je najväčším nedostatkom investovania do nehnuteľností nedostatočná diverzifikácia. Väčšina ľudí totiž nedisponuje rozsiahlym portfóliom bytov – zvyčajne vlastní len jednu, prípadne dve nehnuteľnosti. Ich majetok je tak sústredený na jedno miesto, niekedy dokonca na jedinú ulicu.

„Ak stavíte všetko na jednu nehnuteľnosť, vystavujete sa nie len výkyvom úrokov či zmenám v ekonomike, ale aj lokálnym vplyvom – či už je to nežiaduca výstavba v susedstve alebo problémoví susedia. Pri budovaní majetku je preto kľúčové spoliehať sa na viacero tried aktív.

Dostupnou alternatívou je napríklad investovanie do svetových akcií prostredníctvom ETF fondov, kde cez tisíce firiem naprieč celým svetom rozkladáte svoje riziko výrazne efektívnejšie,“ dodáva Ján Tonka.