Airbnb hostiteľ na plný úväzok. Na čo všetko musíš myslieť?

1. Samotná nehnuteľnosť

Môžeme sa sústrediť na tri scenáre, akým sa k novému bytu či domu dostať. Prvým je dedičstvo, druhým je vlastná investícia a tretím prenájom prenajatého. V prípade dedičstva je to tá jednoduchšia cesta. Zdedenú nehnuteľnosť potrebuješ skontrolovať a investovať „len“ do opráv, ktoré sú potrebné. Pri nákupe novej nehnuteľnosti ide o vyššiu investíciu, pravdepodobne s nevyhnutnosťou zadĺženia sa. Tu treba myslieť na niekoľko vecí.

V prvom rade je potrebné vypočítať si objem prvotných financií, ktoré na kúpu (dajme tomu 3-izbového) bytu potrebuješ. Podľa zozbieraných dát portálom Nehnuteľnosti.sk, sa ceny trojizbového bytu v Bratislave pohybujú vo výške 138 tisíc (Petržalka, Jarovce) až 255 tisíc eur (Staré mesto, Patrónka). Z toho si vypočítaš mesačné splátky, ku ktorým je potrebné pripočítať ešte rôzne dane a poplatky, energie a nečakané opravy. Šikovne spracované video TU ti možno s výpočtami pomôže.

Zobraziť celú galériu (7)

zdroj: Unsplash

Poslednou z možností je prenájom nehnuteľnosti, ktorú budeš ďalej prenajímať ty. Nezabudni, že o všetkom je potrebné informovať majiteľa, ktorý s takýmto využívaním nemusí súhlasiť, prípadne rátať s províziou či zárukou za nepoškodenie jeho majetku a podobne.

Veľmi dôležitou súčasťou výberu nehnuteľnosti, ktorú plánuješ ďalej prenajímať objavovateľom sveta cez Airbnb, je lokalita. Podľa Ivany, 27-ročnej Bratislavčanky, ktorá nám s týmto článkom pomáhala, sú v kurze najmä centrá miest a inak to nie je ani u nás.

„Airbnb v Bratislave funguje najmä v centre mesta. Závisí od lokality, ale aktuálne je možné mať vybookovaný byt celoročne, nielen počas letnej sezóny. Nám sa veľakrát menia hostia tak, že v jeden deň jeden odíde o 10 a po 14.00 hod. prichádza ďalší.“ Hostiteľský servisný poplatok sú obvykle 3 %.

Zobraziť celú galériu (7)

zdroj: Unsplash

Ivany sme sa opýtali aj na samotné financie. So svojím partnerom prenajíma štúdio v centre Bratislavy. Nevlastnia ho, len prenajímajú a majiteľ s tým nemá problém. „Mesačne si vieme v čistom (keď si odmyslíš poplatky za upratovanie, čo je cca 15 eur a zaplatíš nájom) zarobiť cca 400 eur. S tým, že byt je vybookovaný plus/mínus 25 dní v mesiaci.“ Pripraviť sa na sezónnosť príjmov nezaškodí a ostrieľaní hostitelia vedia, že najviac vynáša obdobie od mája do septembera.

Zobraziť celú galériu (7)

zdroj: Airbnb

„Aktuálne sa ale deje taká vec, že ľudia zakladajú firmy a prenajímajú viac bytov, pričom si z toho robia už skutočný biznis. Tým pádom, keď si bežný človek hľadá prenájom v centre mesta (nie Airbnb, ale klasické bývanie), je to oveľa náročnejšie, lebo firmy ťa vedia preplatiť. Tým vlastne aj uniká celá pointa Airbnb, prenajímať svoj byt, keď ideš napríklad na cesty atď.,“ vysvetľuje.

Zobraziť celú galériu (7)

zdroj: Unsplash

2. Dane

Diskutovanou témou je aj daňová povinnosť prenajímateľa. Je pomerne neobľúbenou, no základným pravidlom je mať vo všetkom poriadok. Miestne dane a poplatky sú samozrejmosťou, netreba však zabúdať priznať príjem v daňovom priznaní, a to podľa presného vzorca, s ktorým ti pomôžu napríklad TU.

V rámci oficialít je potrebné bližšie sa pozrieť aj na hlásenie krátkodobých pobytov cudzincov (hoci najviac u nás využívajú Airbnb domáci. Viac si o najnovších slovenských štatistikách prečítaš v tomto článku).

3. Vybavenie

Niekedy môže obyčajný kávovar, práčka či umývačka riadu rozhodnúť, či si nájomca vyberie práve tvoj byt. Preto z času na čas nezaškodí povenovať sa aj takýmto investíciám. Pozri sa na to, čo ponúkajú obľúbené nehnuteľnosti v okolí tej tvojej. Ponúknuť o trošku viac nikdy nezaškodí.

Zobraziť celú galériu (7)

zdroj: Unsplash

4. Poistenie

Ak si už investoval do kúpy alebo rekonštrukcie nejakého bytu nemalé úspory, určite by si nebol rád, keby ti ho hostia zničili. Pri najčastejších otázkach pre hostiteľov si Airbnb posvietilo aj na túto možnosť, a aj keď sa to často nestáva, deklaruje hostiteľskú záruku až vo výške 1 milióna dolárov  v prípade poškodenia majetku a Poistné krytie hostiteľov ponúka rovnako vysoké ručenie za nehnuteľnosť. Nechýba nonstop hostiteľská podpora, avšak ako uvedomelý majiteľ už určite svoje bývanie pred nepríjemnými haváriami poistené máš.

5. Energie a upratovanie

Z inšpiratívneho príbehu na investujeme.sk sa dozvieš: „Každý si vieme predstaviť týždeň v byte pri dlhodobom prenájme. Varí sa, perie sa, pozerá sa TV, svieti sa, nabíja sa všetko možné…. Hostia na krátkodobý prenájom majú úplne odlišné priority. Ich cieľom je tráviť čas v meste, aby ho spoznali. Hostia si nevybrali váš byt, aby tam žili. Vybrali si ho cielene podľa: 1. ceny, 2. lokality a po 3. vybavenia. Do bytu prišli preto, aby spoznali mesto. Prišli tam na 1 až 2 dni. Po prvýkrát sme mali preplatok a ušetrili sme cca 20 percent z pôvodnej spotreby.“

Sefo Raclavský, od ktorého sme si tieto slová prepožičali, má vlastný názor aj na upratovanie. Prirodzený strach z toho, že nájomníci zničia tvoj cenný majetok upokojí jeho výpoveď: „Počas viac ako ročného obdobia krátkodobého prenajímania bol náš byt v najlepšej kondícii. Upratoval sa v priemere 15-krát mesačne. Poznáte niekto nájomníka, ktorý si upratuje celý byt 15-krát mesačne?“ Pred príchodom nových hostí totižto budeš mať chuť všetko poriadne upratať, aby si dostal čo najlepšie hodnotenie. Ak to neurobíš sám, je potrebné rátať s ďalšími nákladmi na upratovacie služby.

Zobraziť celú galériu (7)

zdroj: Unsplash

6. Práca ako každá iná

Ivana popísala, aké to vlastne je, stať sa Airbnb hostiteľom, hoci sama to nerobí na plný úväzok.

• Musíš im byť v podstate „nonstop“ k dispozícii na mobile, pred ubytovaním, počas a pred check-outom.
• Ak nie si v meste, tak potrebuješ niekoho, kto tam môže skočiť, keď sa niečo hosťom stane, napríklad si nevedia zapnúť kúrenie, aj keď s dobrým manuálom vieš predísť mnohým komplikáciám.
• Ak si urobíš dobrý manuál a zasielaš ho vopred mailom (pred check-inom), predídeš viacerým zbytočným otázkam.
• Ak máš keybox a v manuáli je presný postup, ako sa do bytu dostať, kde je heslo na wifi, že hostia nemajú robiť hluk a poskytneš im informácie o všetkom, čo by si im povedal bežne pri ubytovaní, taktiež si ušetríš veľa času.
  
• Príjemným bonusom, ktorý pridáva na atraktivite bývania, je zoznam tipov na reštaurácie a miesta, ktoré majú domáci v meste radi a na stolíku nesmú chýbať mapy.

Zobraziť celú galériu (7)

zdroj: Unsplash

2 bonusové tipy

• Využívaj dynamické naceňovanie. Ak sa v Bratislave pripravuje obrovský koncert alebo vieš, že desiatky ľudí hľadajú noc na prespanie počas slávnych korunovačných slávností či hokejového zápasu, neváhaj svoju cenu zvýšiť a zarobiť tak o kúsok viac. Ponuka prenájmov sa bude v takýchto prípadoch rýchlo míňať a návštevníci sa zmieria s tým, že budú musieť zaplatiť vyššiu sumu.
• Zbieraj recenzie. Ak budú pozitívne, práve tie sa ti postarajú o postúpenie do kategórie Superhostiteľa, a tým aj o ďalší príjem v podobe nových a nových nájomníkov. Čakať, že ťa niekto ohodnotí sám netreba, radšej sa správou pripomeň.