„Nájom už nebude núdzové riešenie.“ Šéf developerskej firmy opisuje, ako budú mladí ľudia bývať o 10 až 15 rokov

Slovensko patrí dlhodobo medzi krajiny s vysokým podielom vlastníckeho bývania. Desaťročia platilo, že kúpa bytu a hypotéka predstavujú prirodzený životný krok. Realitný trh sa však postupne mení a čoraz viac priestoru získava model build-to-rent, teda projekty postavené od začiatku s cieľom dlhodobého prenájmu.

Za týmto trendom nie sú len drahšie hypotéky či rast cien nehnuteľností. Developeri reagujú aj na meniace sa správanie ľudí, vyššiu pracovnú mobilitu a rastúci dopyt po flexibilnejších formách bývania s profesionálnou správou a službami.

O tom, či sa Slovensko postupne približuje modelu nájomného bývania známemu zo západnej Európy a prečo developeri menia svoje stratégie, sme sa zhovárali s Jánom Horváthom zo spoločnosti CTR Real Estate. V rozhovore vysvetľuje, kam sa môže slovenský rezidenčný trh posunúť v najbližších rokoch a akú úlohu v ňom bude zohrávať profesionálne nájomné bývanie.

• Budú mladí Slováci ešte vôbec vlastniť byty?
• Prečo developeri menia spôsob podnikania?
• Stáva sa nájom novým štandardom bývania?
• Čo prinesú veľké nájomné projekty?
• Prečo sú byty pre mnohých čoraz nedostupnejšie?
• Mení sa Slovensko na krajinu nájomníkov?
• Kto dnes najčastejšie býva v prenájme?
• Čo čaká realitný trh v najbližších rokoch?
• Sú hypotéky stále najlepšou voľbou?
• Ako môže build-to-rent zmeniť mestá aj život ľudí?

Na Slovensku sme boli dlhé roky zvyknutí, že developeri stavajú byty najmä na predaj. Prečo sa dnes začína hovoriť o modeli build-to-rent, teda o výstavbe bytov určených výhradne na prenájom?

Model build-to-rent nevnímame ako náhradu vlastníckeho bývania, ale ako doplnenie trhu o segment, ktorý tu dlhodobo chýbal. Na Slovensku dlhodobo prevládal model vlastníckeho bývania, pretože bol historicky aj spoločensky považovaný za prirodzený štandard.

Dnes sa však trh postupne mení. Rast cien nehnuteľností, vyššie náklady na financovanie a väčšia mobilita obyvateľov vytvárajú priestor aj pre profesionálne nájomné bývanie.

Je za tým najmä nedostupnosť bývania a drahé hypotéky, alebo skôr investičné fondy, ktoré hľadajú stabilný výnos z nájomného bývania?

Je to kombinácia oboch faktorov. Na jednej strane časť domácností dnes na kúpu vlastného bývania nedosiahne tak jednoducho ako v minulosti. Na druhej strane profesionálni investori hľadajú dlhodobé a relatívne stabilné výnosy, ktoré nájomné bývanie pri správnom nastavení dokáže ponúknuť.

Z pohľadu našej spoločnosti však môžeme hovoriť najmä o vlastnej skúsenosti. Build-to-rent vnímame predovšetkým ako prirodzené doplnenie nášho portfólia, ktoré nám umožňuje diverzifikovať produkt a reagovať na meniace sa potreby trhu.

Na slovenskom trhu máme zastúpené viaceré projekty bývania – projekty na prenájom, na predaj a nové koncepty build-to-rent. Konkrétne ide napríklad o WatsoNova, Atrium Living Košice či Košice Rental Apartments.

Kto je dnes typickým nájomníkom v takýchto projektoch? Mladí ľudia, zahraniční pracovníci, rodiny alebo ľudia, ktorí si nechcú viazať peniaze do vlastného bývania?

Typický nájomník dnes už nepredstavuje iba jednu úzku skupinu. Môžu to byť mladí profesionáli, ktorí chcú flexibilitu, zahraniční pracovníci prichádzajúci za prácou, ale aj rodiny, ktoré si z rôznych dôvodov aktuálne nemajú možnosť kúpiť vlastné bývanie. Čoraz častejšie ide aj o ľudí, ktorí si vedome vyberajú nájom ako praktickejšie riešenie pre aktuálnu životnú fázu.

V čom sa dom alebo byt postavený na prenájom líši od klasického developerského projektu určeného na predaj? Je rozdiel v dispozíciách, materiáloch alebo službách v budove?

Pri projektoch určených na prenájom sa už od začiatku viac premýšľa nad dlhodobou prevádzkou, správou a každodenným komfortom nájomníkov. Rozdiel môže byť v skladbe bytov, využívaní odolnejších materiálov či v efektívnejšej správe domu. Dôležité sú aj služby, spoločné priestory a profesionálny property management. Nejde teda len o samotný byt, ale o celkovo nastavený produkt.

Tento prístup uplatňujeme aj v našich projektoch, napríklad v Atrium Living, kde kladieme dôraz na vybavenosť bytov a ich okamžitú využiteľnosť pre nájomníkov.

Znamená príchod build-to-rent projektov, že sa Slovensko postupne mení z krajiny vlastníkov na krajinu nájomníkov, podobne, ako Nemecko alebo Rakúsko?

Nemyslíme si, že by sa Slovensko v dohľadnom čase úplne zmenilo na krajinu nájomníkov. Vlastnícke bývanie tu má stále veľmi silné postavenie. Skôr očakávame, že sa trh postupne vyváži a nájomné bývanie bude prirodzenejšou a dostupnejšou alternatívou než doteraz. Inými slovami, nepôjde o obrat o 180 stupňov, ale o postupné rozšírenie možností bývania.

Ako vyzerá ekonomika takéhoto projektu? Je pre developera výhodnejšie byty predať hneď, alebo si ich nechať a dlhodobo prenajímať?

Výhodnosť jednotlivých modelov vždy závisí od konkrétneho projektu, jeho lokality, podmienok financovania aj celkovej investičnej stratégie.

Môže väčší počet nájomných projektov pomôcť stabilizovať ceny nájmov, alebo naopak hrozí, že profesionálni prenajímatelia budú držať ceny vysoko?

Čítaj viac z kategórie: Startup zone