NBS mení pravidlá hypoték: Mladí už nebudú potrebovať vysokú akontáciu na bývanie

25. júna 2026 o 15:39

NBS reaguje na trendy na našom realitnom trhu
Mladí ľudia získajú nehnuteľnosť jednoduchšie
Realitní investori si zasa musia siahnuť do vrecka hlbšie

Tamara Mrázová 25. júna 2026 o 15:39

ČLÁNOK POKRAČUJE POD REKLAMOU

Kúpa investičného bytu na hypotéku bude od budúceho roka náročnejšia. Naopak, mladí ľudia, ktorí si chcú zaobstarať svoje prvé bývanie, sa dostanú k hypotéke jednoduchšie. Národná banka Slovenska (NBS) navrhla zmenu pravidiel pre poskytovanie hypoték, ktorou reaguje na meniaci sa realitný trh. Nové limity sa dotknú tisícok budúcich žiadateľov o úver a ak ich regulačný proces schváli, platiť začnú od 1. januára 2027.

NBS reaguje na nový trend na realitnom trhu

Realitný trh sa za posledné roky výrazne zmenil. Zatiaľ čo kedysi si ľudia brali hypotéku najmä na vlastné bývanie, dnes čoraz viac kupujúcich financuje úverom druhú či tretiu nehnuteľnosť ako investíciu alebo na prenájom.

Práve na tento trend reaguje Národná banka Slovenska. Chce uľahčiť prístup k prvému bývaniu tým, ktorí ho skutočne potrebujú, a zároveň obmedziť vysoké financovanie pri nákupe ďalších investičných nehnuteľností. Najväčšia zmena sa týka ukazovateľa LTV (Loan to Value), teda pomeru medzi výškou hypotéky a hodnotou založenej nehnuteľnosti. Čím je LTV vyššie, tým menej vlastných úspor potrebuje kupujúci.

Myslíš si, že spĺňaš podmienky banky na získanie hypotéky v požadovanej výške?

Áno, som presvedčený/á, že by mi banka schválila hypotéku v takej výške, akú potrebujem

Skôr áno, ale rátam s tým, že banka môže výslednú sumu mierne upraviť

Skôr nie, obávam sa, že by mi banka schválila nižšiu hypotéku, ako očakávam

Neviem posúdiť, nemám dostatok informácií o tom, ako banky hodnotia bonitu klientov

Mladí si budú môcť požičať viac

Najlepšou správou sú nové pravidlá pre mladých ľudí do 35 rokov. Ak si kupujú svoju prvú rezidenčnú nehnuteľnosť a hypotéku využijú na kúpu alebo výstavbu bývania, banka im bude môcť poskytnúť úver až do výšky 90 % hodnoty nehnuteľnosti.

V praxi to znamená, že namiesto 20-percentnej akontácie budú potrebovať len 10 % vlastných zdrojov. Pri byte v hodnote 200 000 eur tak nebude potrebné mať pripravených 40 000 eur, ale postačí približne 20 000 eur.

Pre mnohých mladých ľudí môže práve vysoká akontácia predstavovať najväčšiu prekážku pri kúpe vlastného bývania. Nové pravidlá preto môžu cestu k prvej nehnuteľnosti výrazne uľahčiť.

NBS mení pravidlá hypoték: Prvý byt bude dostupnejší, investičný si kúpiš ťažšie

Kto bude potrebovať viac vlastných peňazí?

Úplne opačná situácia nastane pri kúpe tretej a každej ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti. Doteraz bolo možné financovať hypotékou až 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Podľa návrhu NBS sa limit zníži na 70 %. Kupujúci tak budú musieť vložiť podstatne viac vlastných financií.

Ak napríklad investor kupuje byt za 200 000 eur, dnes mu pri 80-percentnom LTV stačí približne 40 000 eur vlastných zdrojov. Po novom bude potrebovať až 60 000 eur.

Nové pravidlo sa pritom nebude vzťahovať len na investorov prenajímajúcich byty. Rozhodujúci bude samotný počet vlastnených rezidenčných nehnuteľností. Nezáleží teda na veku žiadateľa, ani na tom, či nehnuteľnosť plánuje prenajímať, využívať na rekreáciu alebo v nej bývať.

zdroj: TASR/Martin Baumann/DPA

Väčšiny Slovákov sa zmena nedotkne

Pre ľudí, ktorí nespĺňajú podmienky ani jednej z uvedených skupín, zostávajú pravidlá prakticky rovnaké. Naďalej bude platiť štandardný limit LTV vo výške 80 %. To znamená, že ak si kupujete druhú nehnuteľnosť alebo nespĺňate podmienky pre zvýhodnenie mladých, banka vám bude môcť poskytnúť hypotéku do výšky 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti.

Čo bude s výnimkami?

Doteraz mohli banky využiť výnimku a poskytnúť časť hypoték aj s 90-percentným LTV. Táto výnimka predstavovala až 20 % všetkých nových úverov.

Podľa údajov NBS ju však vo veľkej miere využívali práve mladí kupujúci prvého bývania. Klienti starší ako 35 rokov tvorili menej ako štvrtinu tejto skupiny, teda menej ako 5 % všetkých nových hypoték.

Keďže mladí získajú možnosť financovať prvé bývanie do 90 % priamo podľa nových pravidiel, rozsah výnimky sa zníži z 20 % na 5 % všetkých nových úverov. Pre kupujúcich tretej a ďalšej nehnuteľnosti navyše výnimka vôbec platiť nebude.

Mnohí sa pýtajú, čo všetko bude NBS považovať za rezidenčnú nehnuteľnosť. Počítať sa budú byty, rodinné domy a ďalšie nehnuteľnosti určené na bývanie nachádzajúce sa na Slovensku.

Naopak, pozemky ani rozostavané stavby financované práve danou hypotékou sa do tohto počtu nezapočítajú. Banky budú počet vlastnených nehnuteľností overovať prostredníctvom katastra nehnuteľností. Do vlastníctva sa zarátajú aj spoluvlastnícke podiely, ak dosiahnu aspoň 50 %.

Kedy začnú nové pravidlá platiť?

Pôvodne chcela Národná banka Slovenska zaviesť nové limity už od 1. októbra 2026. Bankový sektor však upozornil, že potrebuje viac času na úpravu interných systémov a procesov. Preto NBS navrhuje, aby nové pravidlá nadobudli účinnosť od 1. januára 2027.

Do 26. júna 2026 zároveň prebieha medzirezortné pripomienkové konanie, počas ktorého môžu jednotlivé inštitúcie predložiť svoje pripomienky. Ak návrh prejde bez zásadných zmien, od budúceho roka sa výrazne zmenia podmienky najmä pre dve skupiny ľudí – mladých kupujúcich prvého bývania a investorov rozširujúcich svoje realitné portfólio.