Poctivo zrekonštruovaný byt v centre môže ponúknuť väčší komfort ako novostavba, tvrdí odborník

Kúpa bytu patrí medzi najväčšie rozhodnutia v živote – a zároveň medzi tie, kde sa emócie často bijú s realitou. Na jednej strane nás láka čaro starých bytov v overených lokalitách, kde je všetko po ruke a má to svoj príbeh. Na druhej strane stoja novostavby, ktoré sľubujú komfort, nižšie náklady a moderné bývanie bez kompromisov.

Diskusia o tom, či sú lepšie nové alebo staršie byty, je dnes aktuálnejšia ako kedykoľvek predtým. Ceny rastú, nároky na kvalitu bývania sa menia a do hry vstupujú aj nové technológie či energetické normy. Ako sa v tom všetkom zorientovať a neurobiť chybu za stovky tisíc eur? O tom sme sa zhovárali s realitným odborníkom Štefanom Hoferom, ktorý denne vidí, kde sa robia dobré aj zlé rozhodnutia.

• Aké najväčšie rozdiely nachádzame medzi novostavbami a staršími bytovkami?
• Ktoré byty sú kvalitnejšie – novšie či staršie?
• Ako sa zmenila výstavba za posledných 20 rokov?
• Ktorý byt je vhodnejší ako investičná príležitosť?

Prečo sa čoraz častejšie hovorí, že nové byty sú horšie než staré? Je to mýtus alebo realita?

S takýmto konštatovaním nemôžem súhlasiť. Pocit, že „kedysi sa stavalo poctivejšie“, je nostalgický blud. Je potrebné povedať si, čo konkrétne pod pojmom „kvalita“ hľadáte.

V oblasti technológií, komfortu a bezpečnosti (nové materiály, izolácie a rozvody) sú novostavby technologicky o svetelné roky pred starou panelovou výstavbou. V novostavbe platíte za teplo zlomok toho, čo v starom nezateplenom (alebo zle zateplenom) dome.

Už pri projektovaní výstavby nového bytového domu musí developer počítať s dostatočným počtom parkovacích miest. Často je možné prikúpiť si aj garážové státie. Problémy pri kvalite novostavby bývajú skôr náhodným zlyhaním konkrétneho developera, nie systematickým pravidlom.

Každý, kto si prešiel kompletnou rekonštrukciou starého panelového bytu, by vedel veľmi presne opísať, ako „kvalitne“ sa tieto bytovky stavali. Krivé steny, nevyplnené a nezaizolované spoje medzi panelmi, krivé podlahy, nekvalitne uložené rozvody kúrenia, hliníkové elektroinštalácie, zvukovo neizolované stupačkové rozvody, cez ktoré sa šíril nielen hluk od susedov, ale aj pachy z celého paneláku a tak by sa dalo pokračovať.  

V čom je hlavný rozdiel medzi novou a staršou bytovkou z pohľadu kvality bývania?

Rozhodovanie medzi novostavbou a starším bytom je v podstate súbojom medzi nostalgiou a dobrou lokalitou na jednej strane a moderným komfortom a úspornosťou na strane druhej. Hlavné rozdiely, ktoré definujú kvalitu bývania, sú:

Energetická efektivita a náklady

Toto je oblasť, kde novostavby vyhrávajú na plnej čiare. Moderné budovy musia spĺňať prísne energetické normy (aktuálne trieda A0), čo staršie bytové domy spĺňať nemuseli a nemusia.

Dispozícia a priestor

Pri novostavbách dominujú otvorené priestory – obývačka spojená s kuchyňou, väčšie kúpeľne, efektívnejšie využitý priestor. Staršie byty sú dispozične členené na množstvo malých priestorov.

Technický stav a „duchovia“ v stenách

Pri staršom byte kupujete tak trochu mačku vo vreci, ak neprebehla ich kompletná rekonštrukcia – hliníková elektroinštalácia, ktorá rada iskrí, staré stúpačky a hlučné výťahy. V novostavbách je všetko nové a v záruke. Používajú sa materiály s lepšou hlukovou aj tepelnou izoláciou.

Lokalita a občianska vybavenosť 

V tomto bode často dominujú staršie sídliská. Staršie bytovky stoja v „dospelých“ štvrtiach. Máte tam vyrastené stromy, školy, škôlky a obchody priamo pod nosom. Priestory medzi domami sú zvyčajne veľkorysejšie. Novostavby často vznikajú v nových „satelitoch“ alebo bývalých industriálnych zónach, kde občianska vybavenosť nie je poruke.

Kvalita bývania v novostavbe nie je automaticky „prémiová“. Môže sa stať, že developer šetril na kvalite materiálov aj práce, čo sa časom môže prejaviť. Naopak, poctivo zrekonštruovaný starý tehlový byt v centre mesta môže ponúknuť vyšší komfort a „dušu“, ktorú v betónovej novostavbe nenájdete.

zdroj: TASR/Dano Veselský

Ako sa zmenili stavebné materiály a technológie za posledných 20 až 30 rokov?

Za posledných 20 až 30 rokov (teda zhruba od polovice 90. rokov minulého storočia) prešlo stavebníctvo doslova revolúciou. Zatiaľ čo v minulosti sa stavalo systémom „hrubej sily“ – ťažké materiály a masívne múry, dnes sa stavia systémom „termohrnčeka“ – ľahšie materiály, maximálna izolácia a inteligentné technológie. Tento posun priniesol obrovské výhody, ale aj zopár nových výziev.

Kde nájdeme najzásadnejšie rozdiely?

Obvodové steny 

Kedysi bol múr jednoducho len múr z ťažkých panelov alebo klasických plných tehál, ktoré sa spájali hrubou vrstvou malty. Dnes je to zložitý systém vrstiev, ktorého výsledkom je, že steny sú tenšie, ľahšie a extrémne držia teplo.

Okná 

V minulosti boli štandardom drevené „zdvojené“ okná alebo prvé generácie plastových okien s dvojsklom, ktorých tesniace kvality sa nedajú porovnať s dnešným systémom rámov a okien s izolačným trojsklom, kde je priestor medzi sklami vyplnený vzácnym plynom (argón alebo kryptón) pre lepšiu izoláciu.

Kúrenie

Technológie vo vnútri bytov zaznamenali najväčší skok najmä kvôli prísnym európskym normám na energetickú triedu A0. Kedysi boli štandardom liatinové alebo plechové radiátory napojené na centrálnu kotolňu, bez možnosti regulácie teploty. Dnes radiátory nahrádza podlahové kúrenie, ktoré teplo rozkladá rovnomerne. Hitom posledných rokov sú tepelné čerpadlá a rekuperácia.

Inštalácie: Neviditeľné nervy bytu

Pred 30 rokmi boli štandardom hliníkové elektrické káble, ktoré sa časom lámu a uvoľňujú v zásuvkách (riziko skratu a požiaru). Vodovodné a odpadové trubky z pozinkovanej ocele alebo liatiny, ktoré hrdzavejú a znižujú prietok vody. Dnes sa používajú výhradne medené káble s dostatočným dimenzovaním pre dnešné množstvo spotrebičov a predpríprava na „smart home“ riešenia. Voda a kúrenie sú vedené v moderných plastohliníkových alebo plastových trubkách, ktoré nekorodujú a majú životnosť desiatky rokov.

Pri kúpe novostavby nekupujete len hrubé steny, ale prepracovaný technologický systém. Ak všetky tieto technológie (zateplenie, kvalitné okná, rekuperácia) fungujú v harmónii, komfort bývania je neporovnateľne vyšší.

Banky zvyšujú úrokové sadzby: Mnohí Slováci na hypotéku už nedosiahnu, sen o vlastnom bývaní sa vzďaľuje

Akú životnosť má novostavba vs. starší panelový alebo tehlový byt?

Čítaj viac z kategórie: Financie & Bývanie UPdate