Slováci odchádzajú od rodičov až v 31 rokoch. K vlastnému bývaniu im stoja v ceste 3 veľké prekážky

Viac ako polovica mladých Slovákov vo veku 25 až 34 rokov stále žije s rodičmi. Kým mladí Česi opúšťajú rodičovskú domácnosť v priemere ešte pred dovŕšením 26 rokov, na Slovensku sa hranica posúva až za tridsiatku. Príčinou výrazného rozdielu je problém, ktorý slovenské domácnosti pociťujú už roky – je dostupnosť bývania. Okrem toho sú to aj vysoké ceny bývania a drahé hypotéky, respektíve nedostatok vlastných finančných zdrojov, ktoré sú potrebné na ich získanie. 

Podľa Realitného barometra Realitnej únie SR boli byty v krajských mestách v auguste 2026 medziročne drahšie o 8,9 %. Tempo rastu sa prvýkrát od októbra 2024 dostalo na jednocifernú úroveň. Pritom ešte pred rokom ceny medziročne rástli o 15,2 %. Medzimesačný rast barometra zostáva už tretí mesiac pod hranicou jedného percenta.

Pre mladých ľudí, ktorí si chcú zabezpečiť vlastné bývanie, však pomalšie zdražovanie automaticky neznamená dostupnejšie nehnuteľnosti.

Slováci zostávajú u rodičov o päť rokov dlhšie

Rozsah problému ukazujú dáta, ktoré zverejnila agentúra STEM/MARK, informuje Teraz.sk. Na Slovensku presahuje priemerný vek odchodu z rodičovskej domácnosti 30 rokov.

„Zatiaľ čo v Česku odchádzajú mladí ľudia od rodičov v priemere v 25,8 rokoch, na Slovensku je to až v 30,9 rokoch. Medzi ľuďmi vo veku 25-34 rokov žilo v roku 2023 s rodičmi približne 22 % Čechov, ale 57 % Slovákov. Európske dáta dlhodobo zaraďujú Slovensko medzi krajiny, kde sa mladí osamostatňujú najneskôr,“ uviedla agentúra.

Jedno z vysvetlení ponúka samotná štruktúra trhu s bývaním. Slovensko patrí medzi európske krajiny s mimoriadne vysokým zastúpením vlastníckeho bývania. Vo vlastnej nehnuteľnosti žije približne 93 až 94 % populácie, zatiaľ čo v Česku ide približne len o tri štvrtiny populácie. Ak si však mladý človek nemôže dovoliť kúpu vlastného bytu, alternatívy sú obmedzené.

Problém sa nekončí bývaním u rodičov

Nedostupnosť samostatného bývania sa ukazuje aj na podmienkach, v ktorých mladí Slováci žijú. V roku 2024 bývalo v preplnených domácnostiach 42,7 % Slovákov vo veku 15 až 29 rokov. V Česku predstavoval tento podiel 26,2 % a priemer Európskej únie dosahoval 26,5 %.

Napriek tomu sa situácia na Slovensku a v Česku odlišuje pri zakladaní rodiny. Slovenky mali v roku 2024 prvé dieťa v priemere vo veku 27,4 roka, zatiaľ čo Češky vo veku 29 rokov. Úhrnná plodnosť dosahovala na Slovensku 1,46 dieťaťa na jednu ženu, v Česku len 1,36.

„Na Slovensku sa časť nedostupnosti bývania môže premietať skôr do dlhého súžitia s rodičmi, väčších domácností či viacgeneračného bývania, zatiaľ čo v Česku sa bytová neistota silnejšie stretáva s neskorším načasovaním rodičovstva,“ vysvetlila agentúra STEM/MARK.

Byty ďalej zdražujú, kupujúci preto ustupujú zo svojich predstáv

Aktuálne čísla Realitnej únie SR zároveň ukazujú, prečo môže byť cesta k vlastnému bývaniu na Slovensku naďalej komplikovaná. Hoci tempo zdražovania spomaľuje, samotné ceny zatiaľ plošne neklesajú. Situácia sa už prejavuje na správaní ľudí, ktorí nehnuteľnosť hľadajú.

„V porovnaní s aprílom, májom a júnom vidím mierne ochladenie. September je z pohľadu počtu obhliadok citeľne slabší. Zároveň sú dnes kupujúci výrazne citlivejší na cenu. Ak im nestačí rozpočet, zvažujú aj menšie nehnuteľnosti a sú ochotnejší urobiť ústupky zo svojich pôvodných predstáv,“ vysvetľuje Eva Fabianová zo Slovenskej realitnej agentúry.

Kupujúci teda čoraz viac prispôsobujú svoje požiadavky tomu, čo im dovolí rozpočet. Väčšie, luxusné alebo cenovo nadhodnotené nehnuteľnosti sa predávajú ťažšie. „Potenciál stať sa ležiakom majú najmä nadhodnotené nehnuteľnosti, horšie sa predávajú aj väčšie a luxusné byty a domy,“ dopĺňa Fabianová.

Najskôr banka, až potom hľadanie bytu

Zmenilo sa aj poradie krokov, ktoré ľudia pri kúpe bývania robia. Na jar sa podľa Realitnej únie ponáhľali najmä za nehnuteľnosťami, keďže ceny rýchlo rástli a atraktívne ponuky mizli. Dnes sa častejšie najprv obracajú na banku.

„Kupujúci sú pri hľadaní nehnuteľnosti opatrnejší. Keďže úrokové sadzby stúpajú, čoraz častejšie si najprv vyriešia financovanie, určia si rozpočet a až potom sa obzerajú po nehnuteľnosti,“ približuje situáciu Beáta Belková zo zvolenskej realitnej kancelárie Pekné reality.

Úroková sadzba pri obľúbenej trojročnej fixácii sa podľa Realitnej únie pohybuje okolo 3,7 %. Podobnú úroveň trh zaznamenal aj vlani na jar, rozdiel je však v smere vývoja. Kým vtedy sadzby klesali, teraz rastú.

Byt za takmer 360-tisíc eur

Ako sme informovali v auguste 2026, finančné limity domácností bolo možné pozorovať už počas leta. Pri novších trojizbových bytoch, ktoré vyhľadávajú najmä rodiny, sa okruh potenciálnych kupujúcich zužoval.

V Bratislave stál priemerný novší trojizbový byt s rozlohou približne 75 štvorcových metrov viac ako 359-tisíc eur. Pri hypotéke vo výške 80 % hodnoty nehnuteľnosti potreboval kupujúci takmer 72-tisíc eur z vlastných zdrojov. Pri 30-ročnej hypotéke s úrokom 3,6 % vychádzala mesačná splátka približne na 1 300 eur.

Priemerný starší trojizbový byt stál približne 290-tisíc eur. Kupujúci pri ňom v rámci vlastných úspor potreboval približne o 13-tisíc eur menej a mesačná splátka bola nižšia približne o 235 eur.

Práve vysoké ceny postupne menia aj to, čo si domácnosti vyberajú. Časť kupujúcich namiesto väčšieho bytu v meste hľadá menšiu nehnuteľnosť alebo dom za hranicami krajského mesta, kde môže za porovnateľnú sumu získať viac životného priestoru.

Menej kupujúcich na zlacňovanie zatiaľ nestačí

Na prvý pohľad by slabší záujem mohol vytvoriť priestor na znižovanie cien. Realitná únia však upozorňuje na druhú stranu rovnice – spolu s kupujúcimi ubúdajú aj ľudia, ktorí chcú nehnuteľnosť predať.

„Keď porovnám jar a jeseň, máme menej kupujúcich, pričom najľahšie sa predávajú 2 a 3-izbové panelákové byty. Zároveň však máme aj menej dopytov od ľudí, ktorí chcú svoju nehnuteľnosť predať. Je teda menej kupujúcich aj predávajúcich,“ hovorí Branislav Čuri z košickej realitnej kancelárie Melior Reality.

Ponuka preto nerastie natoľko, aby slabší dopyt vytvoril výraznejší tlak na ceny. Aj samotní realitní makléri opisujú trh skôr ako pokojnejší než zamrznutý. V ankete medzi členmi Realitnej únie získala aktuálna „teplota“ realitného trhu sedem bodov z desiatich.

„Keď sme sa členov únie pýtali na aktuálnu teplotu realitného trhu na stupnici od 1 do 10, priemerné hodnotenie vyšlo na 7 bodov. Jednotka pritom znamenala zamrznutý trh a desiatka veľmi horúci trh. Oproti jari je situácia pokojnejšia, ale stále sa živo obchoduje,“ hovorí tajomník Realitnej únie SR Mojmír Plavec.