Zdraželi o 76 000 eur: Jeden typ bratislavských bytov láme rekordy a prekvapuje aj analytikov

Slovenský realitný trh vstupuje do roku 2026 s dynamickým rastom cien, ktorý za posledné dva roky dosiahol viac ako štvrtinu. Napriek obavám z prehriatia trhu však analytici upozorňujú, že situácia sa výrazne líši od obdobia pred štyrmi rokmi, keď ceny skutočne zažili korekciu.

Realitný barometer stúpol za dva roky o štvrtinu

Podľa údajov Realitnej únie SR hodnota Realitného barometra, ktorý sleduje ceny bytov v krajských mestách, vzrástla za rok 2025 o 11,7 percenta. Za posledné dva roky je nárast ešte výraznejší, a to 25,1 percenta.

Slovensko sa tak zaradilo medzi krajiny s najdynamickejším rastom cien nehnuteľností v Európskej únii. Podľa Eurostatu dosiahlo v treťom štvrťroku 2025 piaty najvyšší medziročný rast spomedzi členských štátov.

Časť kupujúcich reaguje na tento vývoj zrýchleným rozhodovaním o kúpe, pretože sa obávajú ďalšieho zdražovania. Na druhej strane sa objavujú varovania pred nafukovaním cenovej bubliny a jej možným prasknutím.

Štyri dôvody, prečo nie sme v roku 2022

Diskusie o realitnej bubline nie sú na Slovensku novinkou. Podobná situácia nastala pred štyrmi rokmi a viedla k poklesu cien, keď Realitný barometer stratil v priebehu roka a štvrť vyše desať percent svojej hodnoty.

„Realitná bublina bola témou diskusií aj pred štyrmi rokmi. Situácia napokon vyústila do poklesu cien, keď Realitný barometer od augusta 2022 v priebehu nasledujúceho roka a štvrť stratil na svojej hodnote 10,3 %,“ vysvetľuje hlavný analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický v stanovisku zaslanom redakcii.

Súčasná situácia sa však od tej spred štyroch rokov líši v niekoľkých zásadných aspektoch. Rast cien je teraz miernejší, keďže za posledné dva roky stúpli o štvrtinu, zatiaľ čo v období od augusta 2021 do augusta 2022 to bolo až o takmer tretinu za jediný rok.

Úrokové sadzby na hypotékach by mali tento rok zostať stabilné bez výrazných zmien, na rozdiel od roku 2022, keď ich rast výrazne ochladil záujem kupujúcich. Hoci ekonomike sa nedarí podľa predstáv a konsolidácia verejných financií znepokojuje domácnosti, neistota je nižšia ako v čase začiatku vojny na Ukrajine, energetickej krízy a vysokej inflácie.

Kompozitný index Národnej banky Slovenska, ktorý monitoruje prehriatie trhu, sa nachádza vo fáze vzostupu, zatiaľ čo pred posledným ochladením bol o dve pásma vyššie, vo fáze vysokého rizika.

Bratislavský trh hľadá rovnováhu

Špecifickú situáciu ponúka hlavné mesto. Podľa analýzy spoločnosti Bencont Investments sa v Bratislave v roku 2025 predalo 2 456 bytov v novostavbách, čo je najviac od roku 2021. Predaj sa v druhej polovici roka stabilizoval na úrovni približne 640 bytov štvrťročne.

Ponuku ku koncu roka tvorilo 3 874 bytov s priemernou cenou 5 301,56 eura za meter štvorcový vrátane DPH. To predstavuje medziročný nárast o necelých sedem percent. Pri súčasnom tempe predaja by sa všetky byty vypredali približne za rok a pol.

„Po výraznejšom prírastku ponuky v druhej polovici roka 2025 a stabilizácii počtu predaných bytov sa trh novostavieb v Bratislave postupne dostáva do novej rovnováhy,“ hodnotí situáciu Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments v stanovisku zaslanom redakcii.

Staršie byty zdražujú rýchlejšie ako novostavby

Výraznejšia dynamika panuje na sekundárnom trhu. Priemerná cena starších bytov v Bratislave dosiahla ku koncu roka 4 222,27 eura za meter štvorcový, čo predstavuje medziročný nárast o 10,5 percenta. Na celoslovenskej úrovni najvýraznejšie zdraželi staršie dvojizbové byty, ktorých cena za dva roky stúpla o 28,3 percenta.

Za rastom cien starších bytov stojí čiastočne investičný dopyt, ktorý sa na trh vrátil s poklesom úrokov.

„S poklesom úrokov a rastom cien nehnuteľností sa na trh vrátil investičný dopyt. Popri kúpe bytu pre vlastné bývanie je investičný dopyt druhou najdôležitejšou zložkou dopytu,“ vysvetľuje Bruchánik.

Medzi krajskými mestami dominuje Prešov, kde staršie dvojizbové byty zdraželi zo 116 000 na 163 000 eur a trojizbové zo 141 000 na 186 000 eur. Novšie dvojizbové byty najviac zdraželi v Trenčíne, kde cena poskočila zo 137 000 na 183 000 eur. V Bratislave zaznamenali najväčší nárast novšie trojizbové byty, ktorých cena stúpla z 281 000 na 357 000 eur, teda o 76 000 eur.

Nájomné rastie pomalšie

Trh s prenájmom v Bratislave zaznamenal miernejší vývoj. Priemerná výška nájmu vrátane energií medziročne vzrástla len o dve percentá na 17,37 eura za meter štvorcový. Po očistení o infláciu, ktorá sa v roku 2025 pohybovala okolo štyroch percent, bol reálny rast nájomného dokonca záporný.

Mesačný prenájom priemerného dvojizbového bytu vrátane energií dosiahol 917 eur. V Starom Meste je táto suma ešte vyššia, a to 1 044 eur.

Čo čakať v roku 2026

Analytici sa zhodujú, že ceny bytov budú rásť aj v tomto roku, hoci tempo by malo byť pomalšie.

„Napriek konsolidácii verejných financií zostáva nálada na realitnom trhu pozitívna, pričom slovenské domácnosti sú ešte stále v dobrej finančnej kondícii. Vývoj bude diferencovaný, pričom cenové rozpätie medzi novšími a staršími bytmi sa tento rok bude skôr zvyšovať ako znižovať,“ predpokladá Kubrický.

V segmente novostavieb v Bratislave analytici očakávajú skôr stagnáciu alebo rast len s infláciou. Tlak na zmenu cien zostáva obmedzený, keďže developeri pristupujú opatrne k uvádzaniu nových projektov a ponuka neprevyšuje výrazne dopyt.

„Súčasná stabilizácia predaja naznačuje, že tlak na rast cien bude v najbližšom období obmedzený. Zároveň nevidíme ani kapacity na výrazné zvýšenie ponuky, ktorá by konkurenčným tlakom mohla spôsobiť korekciu cien smerom nadol,“uvádza Bruchánik.

Pre segment starších bytov predpokladá Bencont Investments pokračovanie cenového rastu tempom okolo päť percent medziročne. Spomalenie oproti minulému roku je dané zhoršením dostupnosti v tomto segmente a priblížením sa cien starších bytov k cenám novostavieb.

Z dlhodobého hľadiska bude vývoj cien čoraz viac ovplyvňovať demografický vývoj. Postupný úbytok obyvateľstva sa zrejme dotkne hlavne menších miest, zatiaľ čo krajské mestá môžu byť voči cenovej korekcii odolnejšie.

„O to dôležitejšie je, aby sa vlastníci nehnuteľností nenechali strhnúť mediálnymi skratkami o prasknutí bubliny a nerobili unáhlené rozhodnutia založené na emóciách, ktoré by ich viedli podpisovať nevýhodné zmluvy,“ uzatvára Mojmír Plavec, realitný advokát a tajomník Realitnej únie SR.

Čítaj viac z kategórie: Nehnuteľnosti