1 m2 bytu stojí v Bratislave 3 430 eur: Výstavba padla o 80 %, Slováci to pocítia na cenách

Štatistický úrad SR zverejnil údaje o bytovej výstavbe za druhý štvrťrok 2026. Nejde pritom o technickú štatistiku, ale o čísla, ktoré priamo určujú, koľko o pár rokov zaplatíš za bývanie.

„Najnovšie údaje o bytovej výstavbe ukazujú, že problémom slovenského trhu s bývaním nie je len vývoj cien, ale najmä to, ako málo nového bývania pribúda na strane ponuky,“ konštatuje makroekonomický analytik Slovenskej sporiteľne Marián Kočiš.

Dokončilo sa 2 368 bytov, o tretinu menej

Počet dokončených bytov dosiahol v druhom kvartáli 2 368, čo je medziročný pokles o 36 %, vyplýva z údajov Štatistického úradu SR.

Podstatnejšie než percento je porovnanie s históriou. Podľa Kočiša ide o viac než 40 % pod priemerom druhých štvrťrokov za predchádzajúcich desať rokov a zároveň o najslabší druhý štvrťrok od roku 2000.

Medziročný pokles evidovali všetky regióny okrem Banskobystrického kraja, ktorý si polepšil o pätinu. Najvýraznejšie prepady zaznamenali Trenčiansky a Prešovský kraj, oba približne o 60 %. V Bratislavskom kraji klesol počet dokončených bytov o 23 %.

„Počet dokončených bytov tak výraznejšie zaostal aj za dlhodobým priemerom,“ dopĺňa analytička WOOD & Company Eva Sadovská.

Horšie je to, čo sa nezačalo stavať

Kolaudácie hovoria o minulosti, keďže tie byty sa začali stavať pred rokmi. O budúcnosti hovorí počet začatých bytov a ten vyzerá ešte horšie.

V druhom štvrťroku sa začalo stavať 2 395 bytov, čo je o vyše 40 % menej než vlani a približne polovica dlhodobého priemeru. Aj tu ide o najslabší druhý kvartál od roku 2000.

Počet začatých bytov klesol vo všetkých krajoch. Najväčší prepad zaznamenal Bratislavský kraj, a to o vyše 80 %. Nasledoval Trenčiansky kraj s poklesom o 62 %.

Práve bratislavské číslo je najvýrečnejšie. Ide o región s najvyšším dopytom po bývaní, kde sa nová výstavba prakticky zastavila.

Nie je to výkyv jedného kvartálu

Aby bolo jasné, že nejde o štatistickú anomáliu, oplatí sa pozrieť na celý polrok.

Za prvých šesť mesiacov roka sa dokončilo 4 849 bytov, čo je medziročne o 29 % menej a viac než 40 % pod dlhodobým priemerom. Povolenia na začatie výstavby boli vydané na 4 839 bytov, teda približne o tretinu menej než pred rokom a takmer o polovicu menej oproti dlhodobému priemeru.

„Práve nízky počet nových projektov je z pohľadu ďalšieho vývoja dôležitým varovným signálom,“ upozorňuje Kočiš. „Ak sa trend výraznejšie nezvráti, slabá dnešná výstavba sa premietne do obmedzenej ponuky nového bývania aj v nasledujúcich rokoch.“

Byty, ktoré sa dnes nezačnú stavať, jednoducho nebudú na trhu ani o tri až päť rokov.

Ceny rastú, no tempo už slabne

Druhá polovica príbehu prišla len o niekoľko dní skôr.

Podľa realizačných cien Štatistického úradu zdraželi byty a domy v druhom štvrťroku medziročne o 13,6 %. V prvom kvartáli to bolo 14,4 % a dvojciferné tempo si trh drží už celý rok.

Existujúce nehnuteľnosti pritom zdraželi rýchlejšie, konkrétne o 14,3 %, kým novostavby o 10 %.

Zaujímavý je ale medzikvartálny pohľad, na ktorý upozorňuje Kočiš. Medzi prvým a druhým štvrťrokom vzrástli realizačné ceny už len o 1,4 %. Ponukové ceny podľa Národnej banky Slovenska rástli medziročne o 9,5 %.

„Priestor na pokračovanie dvojciferného rastu sa podľa nás bude zmenšovať, keďže slabší ekonomický rast a drahšie financovanie budú dopyt tlmiť,“ hovorí. Zároveň ale dodáva, že kým sa citeľnejšie neoživí výstavba, obmedzená ponuka bude rast cien naďalej podporovať.

Podobne to vidí aj Sadovská. „Aj v ďalších kvartáloch očakávame pokračujúci rast cien bytov a domov,“ uvádza s tým, že tempo by sa malo postupne priblížiť k úrovni nominálneho rastu platov.

Meter štvorcový bytu stojí 3 430 eur

Ak chceš vedieť, čo to znamená v peniazoch, treba siahnuť po údajoch NBS.

Priemerná cena bývania dosiahla v druhom štvrťroku 3 041 eur za meter štvorcový. Samotné byty stoja podstatne viac, konkrétne 3 430 eur za meter štvorcový. Rodinné domy sú lacnejšie. U nich vychádza jeden meter štvorcový za priemerných 2 163 eur. Pri byte s rozlohou 70 metrov štvorcových tak hovoríme o sume okolo 240-tisíc eur v celoslovenskom priemere.

Bratislavský kraj zostáva najdrahším regiónom s priemernou cenou 3 882 eur za meter štvorcový. Nasleduje Košický kraj s 2 796 eurami a Prešovský kraj s 2 310 eurami. Podrobnejšie sme regionálne rozdiely rozoberali tu.

Prečo ceny neklesajú ani pri slabej ekonomike

Kočiš ponúka vysvetlenie, ktoré je pre pochopenie trhu kľúčové.

„Slabá výstavba zároveň pomáha vysvetliť, prečo zostávajú ceny bývania odolné aj pri stále relatívne drahom financovaní a veľmi slabom raste ekonomiky,“ hovorí.

Hypotekárny trh sa podľa neho oproti obdobiu po prudkom raste úrokových sadzieb citeľne oživil, hoci krátkodobá dynamika naznačuje, že jeho rast pravdepodobne dosiahol vrchol. Ponuka nového bývania ale reaguje oveľa pomalšie, okrem iného aj pre predchádzajúci útlm výstavby.

„Kombinácia oživeného dopytu a slabej novej ponuky prirodzene vytvára prostredie, v ktorom sa dostupnosť bývania zlepšuje len veľmi ťažko,“ uzatvára.

Sadovská to formuluje ešte stručnejšie. „Faktom je, že v posledných rokoch je počet potrebných bytov vyšší ako počet dokončených bytov.“

Problém nie sú len úroky, ale povoľovanie a chýbajúce nájmy

Najzaujímavejšia časť Kočišovho komentára sa týka toho, prečo sa u nás nestavia.

Slabú ponuku podľa neho nemožno pripísať iba ekonomickým cyklom. Slovenský trh dlhodobo naráža na štrukturálne obmedzenia, teda na zdĺhavé povoľovacie a územnoplánovacie procesy, dostupnosť pozemkov a infraštruktúry, náklady výstavby aj kapacity stavebníctva.

Úprava legislatívy má časť administratívnych bariér postupne zmierniť, efekt na reálnu výstavbu sa ale môže prejaviť až s odstupom.

Špecifikom Slovenska je podľa neho aj veľmi slabý nájomný segment. Vo vlastnej nehnuteľnosti býva približne 94 % populácie, čo je jeden z najvyšších podielov v Európskej únii.

„Nedostatočne rozvinutý nájomný trh obmedzuje alternatívy k vlastníckemu bývaniu, posilňuje orientáciu domácností na vlastníctvo a môže tak zvyšovať dopytový tlak na ceny nehnuteľností,“ vysvetľuje. Zároveň to podľa neho znižuje pružnosť trhu s bývaním aj pracovného trhu.

„Oživenie výstavby preto pravdepodobne nie je iba otázkou nižších úrokových sadzieb, respektíve ekonomického cyklu, ale aj odstraňovania týchto dlhodobých bariér,“ dodáva.

Slováci menia spôsob, ako do bývania investujú

Sadovská upozorňuje ešte na jeden posun. Slováci podľa nej v minulosti investovali do nehnuteľností najmä cez kúpu investičných bytov, v posledných rokoch však rastie obľuba realitných fondov. Ide nielen o fondy vlastniace hotové kancelárie či nákupné centrá, ale aj o fondy zamerané priamo na developerské projekty.

Investor sa cez ne podieľa na celom procese od nákupu pozemku cez povolenia až po predaj bytov. Výnos je naviazaný na developerský zisk, čo umožňuje vyššie zhodnotenie, v niektorých prípadoch s dlhodobo cieleným výnosom 12 až 15 % ročne, no za cenu vyššieho rizika.

Tu je namieste opatrnosť. Ide o produkty pre kvalifikovaných investorov, investičný horizont je aspoň sedem rokov a vstupná investícia začína na 50-tisíc eurách. Zároveň platí, že Eva Sadovská pôsobí ako analytička WOOD & Company, ktorá v tomto segmente podniká.

Zhrnuté v troch vetách:

• Bytov sa stavia najmenej za celé toto tisícročie, pričom v Bratislavskom kraji sa začatá výstavba prepadla o vyše 80 %.
• Ceny bytov síce už rastú pomalšie, no stále dvojciferným tempom, a meter štvorcový stojí 3 430 eur.
• Keďže ponuka nových bytov sa v najbližších rokoch nezvýši, na výrazné zlacnenie nie je dôvod čakať.

Kto kúpu bývania odkladá s tým, že si počká na lepšie ceny, čaká podľa oboch analytikov na niečo, čo sa v dohľadnom čase pravdepodobne nestane.

Čítaj viac z kategórie: Zo Slovenska

Zdroje: Štatistický úrad SR, Komentár makroekonomického analytika Slovenskej sporiteľne Mariána Kočiša, Komentár analytičky WOOD & Company Evy Sadovskej