Byt za 5 000 €/m² si môže dovoliť len úzka skupina ľudí, tvrdí expert. „Bohatstvo sa dnes koncentruje u menšiny“

Trh s nehnuteľnosťami na Slovensku prechádza zaujímavým paradoxom. Na jednej strane sú drahé hypotéky a opatrnejšie banky, na druhej strane je segment, ktorý akoby žil vlastným životom. Byty s cenou okolo 5-tisíc eur za meter štvorcový si aj v neistých časoch nachádzajú svojich kupcov.

A nejde o náhodu ani krátkodobý výkyv. Luxusné bývanie dnes čoraz viac funguje ako bezpečný prístav pre kapitál, ktorý hľadá stabilitu v prostredí inflácie, geopolitických napätí a kolísavých finančných trhov.

Mení sa však nielen dynamika trhu, ale aj samotný profil klienta. Kým ešte pred pár rokmi dominovali investori ochotní riskovať a využívať lacné peniaze, dnes do popredia vystupujú skôr strategickí hráči. Ľudia, ktorí premýšľajú v horizonte niekoľkých rokov, nie mesiacov.

Nehnuteľnosti pre nich nepredstavujú len bývanie, ale aj formu ochrany majetku. Luxus sa zároveň posúva od okázalosti k diskrétnej kvalite, od viditeľného statusu k premysleným detailom, ktoré majú reálnu hodnotu.

• Kto dnes skutočne kupuje drahé byty?
• Prečo luxus odoláva krízam?
• Mení sa profil bohatých klientov?
• Je Bratislava stále atraktívna?
• Kam smerujú investori svoj kapitál?
• Čo dnes znamená skutočný luxus?
• Prečo niektoré nehnuteľnosti strácajú hodnotu?
• Je kúpa bytu ešte bezpečná voľba?
• Ako sa mení správanie kupujúcich?
• Čo rozhoduje o cene luxusného bývania?

Segment nehnuteľností rastie aj napriek drahým hypotékam. Kto je dnes typický klient pri cene okolo 5 000 eur za meter štvorcový?

Typický klient je dnes výrazne kapitálovo silný a menej citlivý na úrokové sadzby. V prostredí vyššej, respektíve kolísavej inflácie a výraznej geopolitickej neistoty ide najmä o podnikateľov, ktorí naakumulovali finančné zdroje a hľadajú ich stabilnejšie uloženie. Čoraz častejšie ide o klientov, ktorí diverzifikujú. Časť majetku držia vo finančných aktívach a časť presúvajú do nehnuteľností ako tvrdého aktíva.

Sú to skôr lokálni klienti alebo zahraniční investori?

Dominujú domáci klienti, no význam zahraničných postupne rastie, najmä z regiónu strednej Európy. V porovnaní so západnou Európou je Slovensko stále cenovo dostupnejšie, pričom členstvo v Európskej únii a eurozóna poskytujú relatívnu menovú stabilitu.

V neistých časoch je to pre investorov dôležitý faktor. Ich záujem však oslabuje prebiehajúci konflikt za hranicami Slovenska medzi Ukrajinou a Ruskom, ako aj cenová nestabilita energií a služieb v posledných rokoch.

zdroj: Slovakia Sotheby’s International Realty

Kupujú skôr na bývanie alebo investíciu?

Luxusný segment dnes spája obe funkcie. V čase volatilných finančných trhov a kolísajúcich výnosov dlhopisov či akcií sa nehnuteľnosť opäť vníma ako uchovávateľ hodnoty. Zároveň však klienti viac ako v minulosti zohľadňujú výnos, likviditu a dlhodobý potenciál lokality.

Práve dlhodobý pohľad na potenciál nehnuteľnosti – ako zdroj rentability a efektívnej investície – by mal vytvárať pozitívnu emóciu u tých, ktorí kupujú nehnuteľnosti na bývanie, ako aj u tých, ktorí ich vnímajú čisto investične. Krátkodobé očakávania prudkého zhodnotenia sa totiž v dnešnej turbulentnej situácii nemusia naplniť.

Zmenil sa profil klienta za posledných 5 rokov?

Výrazne. Po období lacných peňazí do roku 2021 a následnom sprísnení menovej politiky zo strany Európskej centrálnej banky sa aj typický klient, ktorý bol v minulosti často menej opatrný, stal racionálnejším. Dnes vidíme väčší dôraz na cash flow a menšiu ochotu ísť do vysokého zadlženia. Skúsenosti z trhu ukazujú, že rizikovejší sú skôr klienti na hrane bonity, nie tí bonitní. Tí investujú premyslene.

Ktoré lokality sú najžiadanejšie?

Bratislava zostáva jadrom, najmä Staré Mesto, nábrežie a etablované vilové štvrte. Z pohľadu potenciálu však rastú aj sekundárne regióny, napríklad Košice, Nitra a ich okolie vďaka priemyselným investíciám, alebo satelitné lokality v dosahu hlavného mesta.

Globálny trend je jasný. Kombinácia dostupnosti, infraštruktúry a kvality života začína konkurovať samotnému centru. Vysoké ceny niektorých developerských projektov v Bratislave, Košiciach či iných krajských mestách nútia klientov a investorov hľadať aj alternatívne lokality.

Ich potenciál rastie spolu s rozvojom dopravnej infraštruktúry a pracovných príležitostí. To spôsobuje, že aj v donedávna menej exponovaných častiach Slovenska sa trh s nehnuteľnosťami postupne oživuje, čo sa prirodzene odráža aj na cenách.

Čo dnes robí nehnuteľnosť luxusnou?

Luxus sa posunul od viditeľného statusu k neviditeľnej kvalite. Okrem lokality zohrávajú kľúčovú úlohu technológie, energetická efektívnosť, služby a najmä súkromie. V čase geopolitickej neistoty rastie aj význam bezpečnosti, a to nielen fyzickej, ale aj investičnej.

Aký je rozdiel medzi nehnuteľnosťou za 400-tisíc a za milión eur?

Pri vyšších cenách klient kupuje nedostatkovosť, originalitu a výnimočnosť. Tieto atribúty sú základom ochrany hodnoty nehnuteľnosti. Takéto nehnuteľnosti sú menej citlivé na cyklické výkyvy, pretože ich ponuka je výrazne obmedzená. V období ekonomickej neistoty si práve tento segment dokáže udržať hodnotu aj do budúcnosti.

Sú luxusné nehnuteľnosti bezpečnou investíciou?

Relatívne áno, no v žiadnom prípade to neplatí absolútne. V prostredí, kde centrálne banky pracujú s úrokovými sadzbami na tlmenie inflácie, sa mení aj atraktivita jednotlivých aktív. Vyššie sadzby zvyšujú výnosy dlhopisov, no zároveň vytvárajú tlak na ceny nehnuteľností. Luxusný segment je však menej zadlžený, a teda aj menej citlivý na tieto cykly. Aj preto ho investori vnímajú ako stabilizačný prvok portfólia.

Širším súvislostiam vývoja a fungovania trhu s luxusnými nehnuteľnosťami sa venujeme aj v našom článku Luxury Outlook^®2026 | Globálne trendy v luxusnom bývaní, ktorý ukazuje, že segment prémiových nehnuteľností si aj v medzinárodnom kontexte zachováva pozoruhodnú stabilitu a funguje podľa vlastných pravidiel.

zdroj: Slovakia Sotheby’s International Realty

Sú ceny na Slovensku v porovnaní so zahraničím stále nízke?

Čítaj viac z kategórie: Financie & Bývanie UPdate