Cena bytov v Bratislave sa blíži k hranici 5 500 eur za meter štvorcový: Nahor ju ženie zvýšená inflácia

Trh s novostavbami v Bratislave vstúpil do roka 2026 v lepšej kondícii, ako mnohí očakávali. Predaje sa rozbehli rýchlejšie, ceny síce rastú, no bez dramatických výkyvov. Developeri zároveň stíhajú dopĺňať ponuku, ktorá udržiava rovnováhu medzi tým, čo sa predáva, a tým, čo si môžeš kúpiť. Vyplýva to z najnovšej analýzy spoločnosti Bencont Investments.

Predaj bytov sa rozbehol, ponuka drží krok

Na konci marca 2026 si mohol v Bratislave vyberať z 3 922 nových bytov v rámci 96 projektov. Ponuka tak zostala takmer identická ako v predchádzajúcom štvrťroku. Rozdiel však vidno na strane dopytu.

Predaj bytov sa v úvode roka citeľne zrýchlil. V prvom kvartáli sa predalo 742 bytov, čo je o 108 viac ako na konci roka 2025. Developeri pritom reagovali priebežne – nové byty aj ďalšie etapy projektov dopĺňali ponuku tak, aby trh nezostal vyprázdnený.

zdroj: TASR/Daniel Stehlík

Ceny rastú tempom inflácie

Priemerná cena nových bytov dosiahla ku koncu prvého štvrťroka 5 384,32 eura za meter štvorcový s DPH. Medziročne to predstavuje nárast o 3,98 %. To znamená, že ceny nových nehnuteľností na Slovensku rastú prakticky rovnakým tempom ako inflácia. 

Priemerná absolútna cena bytu sa dostala na úroveň 386 310 eur s DPH. Za jej nárastom stojí najmä vyššia cena za meter štvorcový, byty nie sú väčšie. 

Dominujú dvojizbové byty

Priemerná rozloha bytov sa dlhodobo nemení. Ku koncu marca 2026  dosahovala 66,89 m². Najväčší podiel majú dvojizbové byty, ktoré tvoria až 45 % ponuky. Ich priemerná výmera je 51,63 m². Tento trend trvá už od roku 2020, pričom dvojizbové byty postupne vytlačili väčšie trojizbové dispozície.

Ceny sa výrazne líšia podľa lokality. Najvyššie sumy sa tradične platia v centre hlavného mesta. V Bratislave I dosahuje priemerná cena 7 176 eur za meter štvorcový a priemerná cena bytu presahuje 553-tisíc eur. Naopak, najnižšie ceny nájdeš v Bratislave IV, kde sa pohybujú okolo 4 430 eur za meter štvorcový.

Začiatok tohto roka priniesol aj zmenu v správaní kupujúcich. Okrem menších bytov rástol záujem aj o väčšie dispozície. Troj- a štvorizbové byty tvorili spolu až 39 % všetkých predajov. To sa premietlo aj do priemernej rozlohy predaných bytov, ktorá stúpla na 64,11 m². Priemerná cena predaného bytu dosiahla 347 175,78 eura s DPH a cena za meter štvorcový bola 5 214,08 eura.

Bývanie v Európe odhaľuje veľké rozdiely: Slovensko je takmer na úplnom vrchole (REBRÍČEK)

Trh sa stabilizuje bez výrazných extrémov

Aktuálna situácia naznačuje, že trh s novostavbami sa dostáva do vyváženejšej fázy. Ponuka približne 3 900 bytov predstavuje asi 1,5-násobok ročného predaja. To znamená, že developeri nestíhajú ani zaostávať za dopytom, ale ani ho nepredbiehajú. Rast cien zostáva mierny a zodpovedá skôr inflácii ako silnému realitnému boomu.

Podľa analytika Rudolfa Bruchánika zo spoločnosti Bencont Investments stojí za oživením trhu kombinácia viacerých faktorov. „Na strane dopytu boli hlavnou oporou rast miezd a stabilizácia podmienok financovania bývania. Pokles úrokových sadzieb sa v priebehu prvého štvrťroku skôr zastavil a to aj pre príchod nových rizík vo svetovej ekonomike, ktoré zvýšili inflačné očakávania.“

„Práve zmena v očakávaniach vývoja úrokov môže u časti kupujúcich urýchliť rozhodnutie o kúpe nehnuteľnosti na vlastné bývanie, ale aj ako formu konzervatívnejšej investície v čase neistoty na finančných trhoch,“ pokračoval odborník. Úrokové sadzby sa aktuálne pohybujú okolo 3,4 % ročne. Analytici nečakajú ich prudký rast, skôr menšie výkyvy.

Predaj sa zvýši, ale len opatrne

Aj napriek silnému štartu do tohto roka zostávajú očakávania opatrné. „Nárast tempa predaja z úrovne okolo 600 bytov na súčasných 742 sa javí ako dobrý signál, no zatiaľ zostávame skeptickí voči tvrdeniam, že by sa predaj dlhodobo dostal na úroveň 800 až 1000 bytov, čo považujeme za štandardné tempo predaja novostavieb v Bratislave,“ vysvetľuje Bruchánik.

Zároveň dodáva: „Skôr si myslíme, že vzhľadom na ekonomické zaostávanie Slovenska sa tempo predaja bude pohybovať v rozmedzí 600 až 800 bytov. Aj v roku 2026 očakávame rast cien novostavieb len na úrovni inflácie, teda tempom do 5 % medziročne, k čomu prispieva aj aktuálne vyrovnávajúca sa ponuka s dopytom.“

Čítaj viac z kategórie: Nehnuteľnosti