Developer vyhlasuje: Spoliehame sa na nový obchvat, ten však zlú dopravnú situáciu úplne nevyrieši

Ako sa vyvíja developerský trh v Bratislave?

Rezidenčný trh v Bratislave zažíval v posledných rokoch veľa extrémov. V rokoch 2016 a 2017 sme boli svedkami významného nárastu počtu nových projektov a rovnako aj predaje lámali v týchto rokoch rekordy. Za tieto dva roky developeri začali výstavbu viac ako 11 000 nových bytov. Predalo sa 10 000.

V súčasnosti nová ponuka predstavuje cca 4 100 bytov (2018 – odhad) a dopyt tiež mierne klesá. Dôvodom sú na jednej strane míňajúce sa zásoby území s povolenou výstavbou bytov, na druhej strane banky sprísňujú podmienky získavania hypoték.

Čo budú ľudia vyhľadávať v najbližších rokov? Mesto alebo satelity?

Naďalej bude pretrvávať záujem o bývanie v mestských štruktúrach. Podporovať by to mala aj politika mesta a samospráv, ktoré by sa mali snažiť o rozšírenie a dobudovanie dopravnej infraštruktúry. Zlepší sa tak dopravná obslužnosť nielen súčasných, ale aj budúcich plánovaných a dnes dopravne neobslúžených rozvojových území.

Zobraziť celú galériu (13)

zdroj: Archív YIT

Budú ceny nehnuteľností klesať alebo stúpať?

Dobrá otázka, no na toto asi nikto nemá odpoveď. Tí, ktorí predávajú by si priali, aby ceny stúpali a naopak tí, ktorí potrebujú kupovať, by si priali čo najnižšiu cenu a teda jej pokles. Trh a cena nehnuteľností asi nikdy nebudú v ideálnej rovnováhe. Dnes sme v období utlmujúceho sa rastu a obávame sa nafukovania realitnej bubliny. Zadĺženosť domácností je na historických maximách. Útlm rastu cien a tým aj zadĺženosti je zrejme správnou reakciou vzhľadom k obavám z opakovania situácie spred 10 rokov.

Myslia si ľudia, že keď odídu bývať do okolitých satelitov, tak v konečnom dôsledku ušetria?

Nemyslím si, že motiváciou ľudí, ktorí odchádzajú na vidiek, je šetrenie. Skôr potreba zväčšenia životného priestoru, alebo túžba po pokojnejšom a zdravšom bývaní, ďalej od ruchu mesta. Daňou za to je, samozrejme, čas strávený v aute alebo dopravných prostriedkoch.

Ceny 4 až 5-izbových bytov sú aj na okraji mesta často vyššie ako podobne veľký rodinný dom o 10-15km ďalej od mesta. Bonusom je priľahlý pozemok. Na druhej strane je aj ponuka týchto väčších bytov veľmi obmedzená.

Zobraziť celú galériu (13)

zdroj: Screenshot

Momentálne sú na stole diskusie o stavaní dlho očakávaného obchvatu. Vyrieši tento obchvat niekoľko hodinové zápchy?

Nový obchvat situáciu úplne nevyrieši. Zlepší dostupnosť niektorých prímestských obcí, problém však naďalej bude vznikať na vjazdoch, najmä mostoch, ktoré majú svoju obmedzenú kapacitu prejazdnosti. Riešením nie je vybudovať jednu cestu. Problém s dopravou je potrebné riešiť komplexnejšie, čo sa aj verím deje. Svedčia o tom správy a konkrétne kroky k predlžovaniu a rozširovaniu električkových tratí do nových lokalít či integrovaná doprava – vlakové TIOP-i (terminály integrovanej osobnej dopravy).

Odchádzajú ľudia stále na vidiek alebo sa presúvajú kvôli zlej dopravnej situácii naspäť do mesta?

Aspekt nevyhovujúcej dopravy smerom do mesta a z mesta nielen v čase dopravných špičiek najviac vplýva a podnecuje návrat odsťahovaných ľudí z vidieka naspäť do mesta. Druhotným dôvodom, s ktorým doprava tiež súvisí, je dostupnosť mimoškolských aktivít a rôznych služieb, ktoré často v umelo vytvorených satelitoch ťažko nájdete. Situácia sa ale aj v tomto smere vyvíja pozitívne. Kým začne satelitné mestečko fungovať ako samostatná jednotka, bude to nejakú dobu trvať. Ukazuje sa však, že satelit vždy bude potrebovať prepojenie s mestom.

Zobraziť celú galériu (13)

zdroj: Freepik

Čo je lepšie pre mladé páry? Ostať v meste alebo odísť na vidiek?

Mladí prirodzene vyhľadávajú mesto, všetko potrebujú mať po ruke, od školy či práce až po zábavu a trávenie voľného času. Ak však k mladým pribudne dieťa, alebo aj dve, potom už začnú riešiť dilemu. Mať všetko po ruke alebo mať ticho a zdravé, ničím nerušené prostredie pre rozvoj detí, napríklad aj za cenu dochádzania. V meste sú však aj lokality, ktoré poskytujú pokojné bývanie, napríklad s parkom, blízkosťou lesa a zároveň sú po ruke dôležité body záujmu pre mamičky, ako napríklad škôlka, škola či zdravotné stredisko.

Aké byty si vyberajú mladí ľudia?

Ide prevažne o 2-izbové byty. Pri jednom až dvoch deťoch, teda keď už hovoríme o rodine, je dopyt smerovaný k 3-izbovým a väčším bytom.

Aký je dopyt po bytoch v Bratislave?

Dopyt sa v roku 2016 vyšplhal cez 5 000 bytov za rok, v roku 2017 to už bolo menej než 4 900 bytov, a tento rok to bude cca 4 100 bytov za rok.

Zobraziť celú galériu (13)

zdroj: Archív YIT

Ak ostaneme v Bratislave, tak je dopyt po novostavbách alebo po starších bytoch?

Dopyt po novostavbách je stále silnejší, sekundárny trh má však nezanedbateľný podiel. Veľkú časť sekundárneho trhu dnes zapĺňajú novostavby spred 2, 3, či 5 alebo aj viac rokov, čo značne ovplyvňuje aj cenu, ktorá sa dnes na sekundárnom trhu pohybuje na úrovni 1 900 EUR za m² bez DPH.

Na sekundárnom trhu je stále zaujímavý aj trh nájmov, ktorý je vo väčšine prípadov dočasným riešením pre mladých, pred získaním vlastného bývania. Značnú časť nájomného trhu pokrýva aj dopyt po bývaní, ktoré je motivované prácou, pracovnou pozíciou, alebo konkrétnym miestom kde sa práca nachádza, pričom trvalé bydlisko takýto klient nechce opustiť na trvalo, čiže je to tiež dočasné riešenie dlhodobejšieho trvania.

Obnoví sa v najbližšej dobe ponuka bytov v podobe nových developerských projektov. Aké sú vyhliadky?

Nové projekty budú prichádzať aj naďalej, miesta a príležitostí je stále dosť. Kľúčové bude riešenie dopravnej obsluhy a dopravnej infraštruktúry.