Pavol Latta z NBS: „Nehnuteľnosť treba kúpiť, keď potrebujem bývať. Cenu hypoték ovplyvňujú štátne dlhopisy“

Hypotéka patrí medzi najväčšie finančné rozhodnutia v živote. Napriek tomu sa mnohí pri jej vybavovaní snažia odhadnúť, kam sa pohnú úrokové sadzby, či sa oplatí ešte čakať alebo si vziať vyšší úver. Odborníci však upozorňujú, že načasovať hypotekárny trh je prakticky nemožné a oveľa dôležitejšie je pozerať sa na vlastnú finančnú situáciu.

O tom, čo dnes ovplyvňuje výšku hypoték, prečo sú pravidlá Národnej banky Slovenska nastavené tak, ako sú, a aké chyby robia Slováci pri kúpe bývania najčastejšie, sme sa zhovárali s Pavlom Lattom, hlavným expertom na makroprudenciálnu politiku Národnej banky Slovenska (NBS).

• Aké úrokové sadzby môžeme očakávať v najbližších rokoch?
• Prečo sú hypotéky drahšie ako počas pandémie?
• Môže za to ECB alebo slovenská ekonomická situácia?
• Ako plánuje NBS vyriešiť problém s nedostatkom bytov na Slovensku?
• Ako by vyzeral náš hypotekárny trh bez zásahov ECB?

Situácia na hypotekárnom trhu v posledných rokoch kolíše. Ako dnes hodnotíte jeho kondíciu?

Slovenský hypotekárny trh považujeme za stabilný z pohľadu rizika aj možností, ktoré poskytuje.

Je dôležité uvedomiť si, že kondícia trhu je niečo iné ako kondícia konkrétnej firmy. Keď sa darí banke alebo inej spoločnosti, dosahuje zisk, získava trhový podiel alebo prichádza s novým produktom. Dobrý trh však nie je automaticky ten, na ktorom sa poskytuje veľa úverov alebo sú nízke či vysoké ceny.

Trh je dobrý vtedy, keď umožňuje každému slobodne naň vstúpiť, odísť z neho, poskytovať služby alebo ich využívať. Slovenský hypotekárny trh je kvalitný práve preto, že si dokázal poradiť s rôznymi situáciami posledných rokov – s vyššími aj nižšími úrokovými sadzbami, pandémiou aj zvýšeným zaťažením domácich rozpočtov počas energetickej krízy.

To všetko zvládol bez výrazných otrasov. Ukazuje to, že je v dobrej kondícii, stabilný a kvalitný. Kto chce a zároveň spĺňa podmienky, môže na tento trh vstúpiť a využiť produkty, o ktoré má záujem.

Čo dnes najviac ovplyvňuje výšku hypotekárnych úrokových sadzieb?

Jednou z možností sú slovenské štátne dlhopisy, ktoré sú relatívne bezpečné a prinášajú určitý výnos. Druhou možnosťou sú hypotéky. Aj tie banke prinášajú výnos v podobe úrokovej sadzby, ktorú platí klient.

Z pohľadu rizika sú hypotéky porovnateľné so štátnymi dlhopismi. Majiteľ banky preto prirodzene očakáva, že výnos oboch investícií sa bude vyvíjať podobne. Ak by hypotéky ponúkali výrazne nižší výnos pri porovnateľnom riziku, nedávalo by zmysel do nich investovať. Výhodnejšie by bolo zvoliť štátne dlhopisy.

Preto sú ceny hypoték úzko prepojené s výnosmi slovenských štátnych dlhopisov. Keď rastie riziko štátu a ekonomiky, zvyšujú sa výnosy dlhopisov a spolu s nimi spravidla rastú aj úrokové sadzby hypoték. Platí to aj opačne.

Od čoho závisí cena štátneho dlhopisu?

Primárne od úrokovej sadzby, ktorú pre euro nastavuje Európska centrálna banka. K nej sa následne pripočítava riziková prirážka, ktorá odráža špecifiká Slovenska.

Dôležitá je najmä výkonnosť našej ekonomiky, stav verejných financií, úspešnosť konsolidácie a celková dôveryhodnosť krajiny. Kombinácia sadzby ECB a rizikovej prirážky potom určuje výnos slovenských štátnych dlhopisov.

Práve voči tomuto výnosu sa následne do veľkej miery porovnávajú a nastavujú aj úrokové sadzby hypoték.

ECB zvýšila úrokové sadzby: Hypotéky môžu zdražieť ešte viac, odborník radí na nič nečakať

Zmenila sa v posledných rokoch riziková prirážka Slovenska?

Riziková prirážka istú mieru kolísania vykazuje, možno však menšiu, ako by sme očakávali. Dôvodom je, že Slovensko je súčasťou väčšieho politického a ekonomického celku – Európskej únie a eurozóny.

To nás do istej miery stabilizuje aj v očiach investorov. Výnosy jednotlivých krajín eurozóny sa síce môžu odlišovať, no nemajú tendenciu vzdialiť sa od seba úplne dramaticky. Investori totiž vnímajú, že členské štáty sú navzájom úzko prepojené a v prípade vážnych problémov sa dokážu za určitých podmienok podporiť.

Videli sme to napríklad počas dlhovej krízy a záchrany Grécka. Preto môže riziková prirážka Slovenska mierne rásť, ak sa zhoršuje stav ekonomiky alebo verejných financií, no členstvo v EÚ a eurozóne stále pôsobí ako určitý stabilizačný prvok.

Dá sa povedať, že bez členstva v Európskej únii by boli úrokové sadzby na Slovensku vyššie?

Čítaj viac z kategórie: Rozhovory