Realita slovenských realít: Ak by si dnes kúpil byt, vieš na ňom o 5 rokov zarobiť?

Hlavnému mestu dlhodobo chýbajú byty. Štatistiky odhadujú, že by sa v Bratislave malo vystavať ďalších 40-tisíc bytov a vedenie mesta hovorí aj o chýbajúcich 4 000 nájomných bytov, aby pokryli dopyt, ktorý tu dlhodobo pretrváva. 

Pri súčasnom tempe výstavby, ako aj tempe povoľovania novej výstavby v Bratislave, keď ročne pribudne približne 2 500 nových bytov, je dobehnutie tohto dlhu v nedohľadne. Ak uvažuješ nad kúpou bytu v Bratislave, toto všetko vplýva na súčasnú cenu nehnuteľností a jej vývoj v nasledujúcom období. 

Ceny realít sa s rastúcou životnou úrovňou hlavného mesta Slovenska nepretržite zvyšujú. Ich poklesu nepomohla ani koronakríza. Podľa štatistík portálu Nehnuteľnosti.sk za 1 meter štvorcový zaplatíš približne rovnako, či ide o garsónku alebo štvorizbový byt. Dvojizbové byty sú v Bratislave najdrahšie. Na to, aby si si ho mohol dovoliť, si však z vlastnej výplaty musíš odložiť hromadu peňazí.

Slováci nemajú kde bývať. Len v Bratislave chýba 40 000 bytov a stavia sa čoraz pomalšie

Súčasná situácia = 2 300 eur za meter v Bratislave

V prípade, že sa rozhoduješ, či sa ti oplatí kúpiť v Bratislave garsónku alebo jednoizbák, s najväčšou pravdepodobnosťou ťa cena za meter štvorcový vyjde rovnako. Zatiaľ čo na začiatku roka 2020 by si v týchto dvoch možnostiach mohol badať pokles takmer 300 eur v prospech jednoizbového bytu, v druhom polroku sa ceny vyrovnali.

Ak by si mal záujem o väčší priestor, najviac sa ti oplatí zakúpiť si päťizbový byt, ktorého cena za meter štvorcový sa pohybuje, momentálne, okolo 2 000 eur. V dlhodobej perspektíve by to znamenalo nadrozmerný priestor s možnosťou pretvorenia na luxusný loft či príjemné bývanie v širšom centre Bratislavy.

V grafe nižšie portál Nehnuteľnosti.sk zobrazuje vývoj cien slovenských a bratislavských bytov za posledných 52 týždňov. Priemer na Slovensku sa pohybuje okolo 1500 eur za meter štvorcový, ale v Bratislave to je až 2300 eur.

zdroj: Nenutelnosti.sk

zdroj: Nenutelnosti.sk

Akú hodnotu bude mať tvoj byt o 5 rokov?

Na otázku sa s absolútnou istotou odpovedať nedá. Do vývoja realitného trhu vstupujú viaceré faktory, ktoré môžu karty zamiešať. Ak by sme súčasnú situáciu mohli prirovnať k finančnej kríze z roku 2008, podľa vývoja cien by mali niekoľko mesiacov po finančnej kríze spôsobenou pandémiou klesnúť ceny nehnuteľností, tak, ako sa to stalo pred vyše desiatimi rokmi.

Na grafe môžeš vidieť priemerné ceny nehnuteľností v € za meter štvorcový od roku 2005 až po 2020.

zdroj: NBS

Odborníci však vravia, že sa tak nestane. Ceny bytov pokračujú v rastovom trende aj v úvode roka 2021. V krajských mestách Slovenska sa v januári zvýšili v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom priemerne o 0,9 %, keď medziročne poskočili o 8,9 %. Realitný barometer dosiahol ku koncu januára 2021 hodnotu 2034 eur na meter štvorcový.

Vývoj v jednotlivých  mestách je však značne diferencovaný. V najlikvidnejšom segmente realitného trhu, pri starších trojizbových bytoch, sa cena medziročne najviac zvýšila v Banskej Bystrici  až o 19,1 %.

Realitný trh v januári išiel na polovičný plyn. Kvôli pandémii koronavírusu mali ľudia obmedzený pohyb, čo limitovalo aj fyzické prehliadky nehnuteľností. Tie virtuálne na finálne rozhodnutie záujemcov o kúpe väčšinou nestačili. Kupujúci totiž skôr, ako podpíše zmluvu, potrebuje vidieť nehnuteľnosť naživo.

zdroj: NBS

zdroj: NBS

Štát zavádza povinné nájomné byty

Mladé rodiny si pri bratislavských cenách častokrát nemôžu dovoliť ani podnájom. „Čakacie lehoty na nájomný byt sú v každom meste a obci iné, pretože každá obec si určuje vlastný spôsob prideľovania bytov a disponuje aj iným objemom,“ pre TASR to povedala Nina Beňová z občianskeho združenia (OZ) Proti prúdu.

Podľa jej skúseností to môže trvať od niekoľkých mesiacov až po niekoľko rokov. „Napríklad na mestský nájomný byt v Bratislave sa čaká päť až sedem rokov,“ uviedla. 

Nájsť riešenie nedostatku nájomných bytov s regulovaným nájmom sa pokúša aj Ministerstvo financií SR v dokumente Moderné a úspešné Slovensko – národný integrovaný reformný plán.

V jednej zo svojich častí uvádza, že sa „zavedie povinný podiel nájomných bytov s regulovaným nájmom v nových developerských projektoch. Pri nových developerských projektoch, ktoré žiadajú o stavebné povolenie od roku 2022, by sa tento podiel mohol pohybovať na úrovni od 5 % do 10 %.“

Mohli by sme povedať, že je to skvelý nápad, keď s novou komerčnou výstavbou bytov budú rásť aj počty nájomných bytov s regulovaným nájmom. Ako pri všetkom, aj tu si treba položiť otázku – kto to zaplatí?

Realita bývania: Ak si chceš o 10 rokov v Bratislave kúpiť garsónku, mesačne si musíš odkladať balík

Z uvedeného materiálu nie je zrejmé, kto má tieto byty spravovať. Dlhodobé vlastníctvo bytov a ich prenájom nie je pre väčšinu developerov predmetom ich podnikania. „Chcieť to od nich by bolo ako vyžadovať od automobiliek, aby prevádzkovali v mestách služby carsharingu s regulovanými cenami,“ uviedol Inštitút urbánneho rozvoja v správe.

„Jedným z možných riešení je vznik obecných spoločností nájomného bývania, ktorým by boli developeri zaviazaní predávať uvedené percentá bytov. Tieto obecné spoločnosti by na nákup bytov využívali napríklad aj spomenuté výhodné financovanie zo ŠFRB. Inú alternatívu zatiaľ nevidíme,“ dodáva Inštitút urbánneho rozvoja.