Realitný odborník: Očakávanie, že ceny budú rásť rýchlym tempom naveky, je mylné. Mladí chcú ešte stále vlastniť, nie platiť nájom (ROZHOVOR)

Na slovenskom realitnom trhu sa dnes stretáva niečo, čo znie ako paradox – chronický nedostatok nehnuteľností, vysoké ceny a zároveň úvahy o tom, či o 20 až 40 rokov nehrozí ich prebytok. Ako sa v tom má mladý človek zorientovať? Je ešte rozumné kupovať byt ako investíciu, alebo sme na cenovom strope? O reálnom stave trhu, demografických trendoch, možnom vývoji cien a rizikách hypoték „na doraz“ sme sa rozprávali s Martinom Nestorom, zakladateľom spoločnosti Nestor Capital.

• Ako dokážeme vyriešiť nedostatok bytov na Slovensku?
• Prečo ceny v posledných rokoch výrazne rástli?
• Ako vyzerá cenová vyhliadka nehnuteľností v najbližšom období?
• Dovedie nás masová výstavba bytov k prebytku v budúcnosti?

Ako dnes vnímate situáciu s nedostatkom bytov na slovenskom a európskom trhu? Je dopyt skutočne vyšší než ponuka?

Na Slovensku máme dlhodobo výrazný nedostatok bytov. Len v Bratislave chýba približne 40-tisíc bytov, na celom Slovensku okolo 400-tisíc. Nová výstavba rastie pomaly – v 1. štvrťroku 2025 sa dokončilo len 3 100 bytov, najmenej za posledných deväť rokov.

Najväčší problém je povoľovanie, ktoré od kúpy pozemku po dokončenie projektu trvá v priemere 4 až 5 rokov.
Dopyt je pritom silný: urbanizácia, menšie domácnosti, vyššia rozvodovosť či príchod zahraničných pracovníkov tlačia potrebu bývania nahor. Aj v našej realitnej kancelárii vidíme, že dobre nacenené byty majú okamžite viac záujemcov, pri atraktívnych nehnuteľnostiach dokonca vznikajú licitácie.

Ktoré faktory najviac ovplyvnili nárast cien nehnuteľností v posledných rokoch?

Ceny rástli preto, že sa naraz stretlo viac extrémnych faktorov. Najväčší vplyv mala rekordná inflácia, ktorá zdvihla ceny stavebných materiálov, energií aj práce. Výstavbu spomalili pandémia, narušené dodávateľské reťazce, energetická kríza a aj vyššie úroky. Do toho prispela dlhodobo nízka výstavba, ktorá nestíhala pokryť rastúci dopyt. Výsledkom je, že ceny rástli rýchlejšie, ako by bolo normálne v stabilnom prostredí.

Hovorí sa o tom, že v horizonte 20 až 40 rokov sa karta obráti a Európa môže čeliť prebytku bytov. Ako sa na tento scenár pozeráte vy?

Osobne tento scenár nevnímame ako pravdepodobný, minimálne v podmienkach Slovenska a strednej Európy. Už dnes nám chýba rádovo stovky tisíc bytov a tempo výstavby dopyt dlhodobo nepokrýva. Aj keď Európa starne, zároveň sem prichádza veľa ľudí z tretích krajín, ktorí dopĺňajú pracovnú silu a potrebujú bývať.

Ekonomické centrá – či už Bratislava, Praha alebo iné metropoly – môžu zostať do značnej miery „chránené“ vďaka vnútornej aj zahraničnej migrácii a neustálej koncentrácii ekonomickej aktivity. Preto si myslíme, že v horizonte najbližších desaťročí bude v našom regióne stále prevládať skôr nedostatok bytov než ich prebytok a hovoriť dnes o „prebytku bývania“ je podľa nás predčasné.

zdroj: Unsplash/Martin Katler

Ak by skutočne nastal prebytok bytov, čo by to znamenalo pre ceny nehnuteľností na Slovensku? Klesli by výrazne?

Je to veľmi teoretický scenár, ktorý by si vyžadoval zásadnú zmenu v demografii, ekonomike alebo bytovej politike. Ak by však skutočne nastal prebytok bytov, ceny by pravdepodobne klesli.

Nečakal by som však, že to bude rovnaké úplne všade. Najvýraznejší pokles – možno až v desiatkach percent – by zrejme postihol staršie, technicky zastarané nehnuteľnosti v menších mestách a obciach, kde je už dnes dopyt slabší. V takom prostredí by sa trh mohol stať jasným „trhom kupujúceho“. Vo veľkých mestách a pri kvalitných novostavbách by ceny reagovali oveľa miernejšie, pretože tieto nehnuteľnosti sú dopytom nadpriemerne chránené a historicky sú odolnejšie voči výkyvom.

Vidíme dlhodobý demografický trend – menej narodených detí, staršia a dlhšie žijúca populácia. Ako toto ovplyvní dopyt po bývaní?

Nemyslíme si, že tento trend zrazí dopyt po bývaní tak dramaticky, ako sa občas predpokladá. Aj keď sa rodí menej detí, ľudia žijú dlhšie, takže zostávajú vo svojich nehnuteľnostiach dlhší čas. Zároveň rastie počet jednočlenných domácností – rodiny už bežne nebývajú vo viacgeneračných domoch ako kedysi, vyššia je aj rozvodovosť. To znamená, že na rovnaký počet obyvateľov pripadá viac domácností a teda je aj väčší dopyt po bytových jednotkách.

Na druhej strane je pravda, že v mnohých menších obciach je už dnes citeľný odchod mladých ľudí, čo oslabuje lokálny trh a mení štruktúru dopytu. Do toho vstupuje aj príchod zahraničných pracovníkov, ktorí dopĺňajú chýbajúcu pracovnú silu a potrebujú bývať – najmä v ekonomicky silnejších regiónoch.

Väčšina seniorov dnes žije v starších a väčších nehnuteľnostiach, ktoré už nezodpovedajú ich praktickým potrebám. Preto očakávame rastúci dopyt po menších, dostupnejších a bezbariérových bytoch v kvalitných lokalitách, zatiaľ čo časť veľkých nehnuteľností – najmä staršie rodinné domy, dvojgeneračné domy a priestranné byty, ktoré už seniorom nevyhovujú – sa bude postupne uvoľňovať a dostávať späť na trh.

Mnohí Slováci dnes investujú do nehnuteľností s vierou, že ceny budú rásť naveky. Je to podľa vás fakt alebo mylné očakávanie? 

Čítaj viac z kategórie: Rozhovory