Slováci vedia stavať svetovo. Richard s Jurajom ukazujú, ako má vyzerať moderné bývanie

Za posledných 20 rokov sa trh s nehnuteľnosťami v Bratislave výrazne zmenil. Väčšina developerov sa stále sústreďuje na veľké projekty v centre mesta alebo v lukratívnych lokalitách.

Rodinná firma VI Group, ktorá tento rok oslavuje dve dekády na trhu, sa rozhodla ísť inou cestou. Spoločnosť, ktorú založili Richard Duška a jeho brat Juraj, sa zameriava na kvalitné rodinné bývanie, ktoré je nielen dostupné širokej verejnosti, ale aj premyslene zapadá do okolia.

„Dnes musíme uvažovať komplexnejšie: plánujeme verejné priestranstvá, zeleň, ihriská, osvetlenie, cyklotrasy a infraštruktúru mobility už v rámci územia,“ hovorí Richard Duška v rozhovore pre Startitup.

Spoločnosť VI Group sa počas rokov vyrovnávala s rastúcimi požiadavkami trhu, ale aj s technickými a ekologickými výzvami, ktoré formujú moderné developerské projekty. 

zdroj: Startitup – Richard Duška je jedným zo zakladateľov spoločnosti VI Group.

• Ako sa za 20 rokov zmenil developerský trh v Bratislave a čo všetko to prinieslo
• Aké výzvy a príležitosti prinášajú ekologické a technologické požiadavky v súčasnosti
• Prečo je dôležité pri výstavbe zohľadniť nielen budovy, ale aj verejné priestranstvá a infraštruktúru
• Aké projekty VI Group považuje za prelomové a čo sa z nich naučili

Tento rok ste oslávili 20 rokov na trhu, aké zmeny vnímate v Bratislave z developerského pohľadu od začiatku vašej firmy?

Pôsobíme dlhšie ako 20 rokov – ale 20 rokov máme spoločnú firmu. Hlavný rozdiel je, že všetko sa časom komplikuje. Schvaľovacie procesy, normy, pravidlá, ekologické požiadavky – to všetko je náročnejšie. 

Tie požiadavky samé o sebe nie sú zlé, ale je to komplikovanejšie. V čom ja vidím najväčšie prekážky a čo by mohlo byť lepšie, sú schvaľovacie procesy, ktoré sú často zdĺhavé. 

Ak to porovnáme napríklad s Poľskom či Českom, tak tam sú niektoré lehoty a postupy rýchlejšie a jasnejšie. 

Počas rokov sa menia aj požiadavky klientov. Aké najväčšie zmeny vnímate?

Procesy priniesli lepšiu urbanizáciu, začlenenie stavieb do prostredia, koncepčnosť. Magistrát sa viac pozerá na kvalitu urbanizmu, verejné priestranstvá sa zlepšujú – viac zelene, ihrísk, premysleného osvetlenia, cyklotrás.

Zlepšila sa aj architektúra – keď sa v Bratislave začnú stavať pekné projekty, vytvára to konkurenciu a posúva latku vyššie. Klienti tiež očakávajú vyšší štandard a lepšie riešené spoločné priestory.

A naopak – ako sa za dve dekády zmenil váš prístup k architektúre a dizajnu budov? 

Podľa mňa sa postupne vyvíjal. Nie je to tak, že sme to vtedy robili zle, skôr sme získali viac skúseností a neustále sa posúvame. Učíme sa od iných, konkurencia sleduje nás a naopak – trh tlačí kvalitu dopredu.

V praxi to znamená dôraz na urbanizmus, spoločné priestory, zeleň, ihriská, osvetlenie, riešenie vetrania, zelené strechy, energetickú efektívnosť a prípravu na elektromobilitu. Všetko sa rozmenilo do množstva detailov, ktoré dnes musíme riešiť štandardne.

zdroj: Startitup – Richard sa spolu s bratom pohybuje v developmente viac ako 20 rokov.

Po 20 rokoch máte za sebou množstvo projektov. Ktorý z nich je pre vás najvýznamnejší a prečo?

Všetky projekty sú niečím zaujímavé a vo svojej fáze prelomové – prvý projekt je prelomový tým, že je prvý, neskôr sú prelomové projekty, kde prekračujete určité hranice objemu alebo technológie.

Konkrétne projekt Matadorka bol veľmi prelomový: šlo o veľký objem (335 bytov), vysoký počet poschodí (29), technické výzvy v oblasti požiarnej ochrany, statiky, zakladania a podobne.

Tam sme sa veľa naučili technicky, čo výrazne posunulo naše kompetencie. Doteraz je to jeden z najväčších a najviac poučných projektov. Pozri si viac →

Prelomový projekt Matadorka

Projekt Matadorka je jedným z najvýznamnejších a najambicióznejších projektov spoločnosti VI Group v Bratislave. Ide o komplex s 335 bytmi a 29 poschodiami, ktorý priniesol niekoľko technických výziev, no zároveň sa stal etalónom v oblasti výstavby.

Matadorka sa nachádza v dynamicky sa rozvíjajúcej lokalite, ktorá spája moderné bývanie s kvalitnou infraštruktúrou. Projekt vyniká nielen svojou výškou, ale aj kvalitným riešením statiky, požiarnej ochrany a zakladania.

Vďaka modernému prístupu a skúsenostiam, ktoré VI Group získala počas jeho realizácie, sa stala Matadorka symbolom úspechu a technickej vyspelosti.

Dôležitým aspektom projektu bolo aj jeho zapojenie do mestského prostredia, pričom VI Group dbala na kvalitné verejné priestranstvá a vybudovanie cyklotrás či parkovísk, čo zvyšuje kvalitu života v tejto lokalite. Ako vyzerá Matadorka →

zdroj: VI Group – Matadorka je polyfunkčný bytový komplex, ktorý svojim majiteľom poskytuje vysoký štandard bývania spolu s všestrannou občianskou vybavenosťou.

Za posledných 20 rokov sa priority zmenili – v čom dnes navrhujete developerské projekty inak z urbanistického, dopravného a architektonického hľadiska?

Dnes musíme uvažovať komplexnejšie: plánujeme verejné priestranstvá, zeleň, ihriská, osvetlenie, cyklotrasy a infraštruktúru mobility už v rámci územia.

Je tiež potrebné integrovať energetické a ekologické riešenia, akými sú zateplenie, trojsklá, rekuperácie, zelené strechy, príprava na nabíjanie elektromobilov. Všetko to zvyšuje náročnosť návrhu, ale aj kvalitu životného prostredia v nových areáloch.

Bratislava má rôzne demografické trendy (starnutie, imigrácia). Ako tieto demografické zmeny formujú funkčnú koncepciu nových rezidenčných projektov?

Preferencie sa rôznia – niektorí ľudia chcú zostať tam, kde vyrástli, iní prichádzajú zvonku s vlastnými preferenciami. Školy, dostupnosť infraštruktúry a verejných služieb hrajú veľkú rolu – v niektorých lokalitách sú školské zóny magnetom.

Demografia ovplyvňuje veľkosť bytov, skladovanie, usporiadanie dispozícií a dostupnosť služieb. Preto sa pri návrhoch snažíme reflektovať lokálne potreby: či ide o rodiny s deťmi, mladých profesionálov, seniorov, alebo nových obyvateľov mesta.

Brownfieldy mali byť veľkým potenciálom – zlepšili sa developeri v ich využívaní?

Brownfieldy majú veľký potenciál – ide o využitie nevyužitých území vnútri alebo blízko centra, čo má svoje výhody. My sami sme pracovali na Matadorke ako brownfielde.

Problémom môžu byť náklady: sanácia ekologickej záťaže, reorganizácia územia, čistenie znečistenia v pôde. Ak to ekonomika dovolí, brownfield sa oplatí a prináša kvalitné prostredie, ak nie, developerské projekty sa presúvajú ďalej od centra.

My sa nebránime brownfieldom, ale musí to dávať ekonomický zmysel a byť koncepčne dobre spracované. Ako vyzerajú projekty →

zdroj: VI Group – Na projekte Matadorka sa bratia veľa naučili.

Časom sa menia aj dispozície bytov, čo závisí aj od požiadaviek klientov. Ako sa dnes zmenili? 

Štandardy sa zlepšili: lepšie parkety, veľkoformátové dlažby, bezpečnostné vstupné dvere, kvalitnejšie dvere a batérie. Čo sa týka dispozícií, tak trendom sú otvorené dispozície – spojené kuchyne s obývačkami, väčšie okná, viac presvetlené izby.

Osvedčili sa aj oddelené WC od kúpeľní pri dvojizbových bytoch, väčší dôraz sa kladie na skladovacie priestory a rezervu pri umiestnení práčok či zárubní – naučili sme sa dať technické rezervy, lebo v praxi niekedy centimetre rozhodujú. 

Zelené a smart riešenia zažili boom. Ktoré technologické integrácie považujete dnes za štandard a ktoré sú ešte len na začiatku? 

Dnes sú už štandardom výraznejšie zateplené obvodové konštrukcie, trojsklá, rekuperácie, zelené strechy a príprava na elektromobilitu.

Povinnosťou sa stávajú diaľkové odpočty meradiel – tieto zariadenia sú výrazne drahšie než staré mechanické odpočty, ale to je požiadavka.

Ďalej tepelné čerpadlá, solárne kolektory, príprava infraštruktúry nabíjania – to všetko sa rozšírilo. Na začiatku sa ľudia uspokojili s menšou energetickou efektívnosťou, inými materiálmi a jednoduchšími technológiami.

Smart riešenia sú dnes čoraz viac súčasťou – ovládanie kúrenia cez Wi-Fi, diaľkové riadenie, robotické vysávače atď. Výzvou zostáva integrovanejší systém – dnes má každý spotrebič vlastnú aplikáciu, budúcnosť je v jednom systéme, ktorý skomunikuje všetko a optimalizuje kúrenie/chladenie a spotrebu. 

zdroj: VI Group – Projekt Vila Ľadová získal ocenenie v súťaži Baumit Fasáda roka 2023.

Ako hodnotíte vzťah miest a developerov dnes – sú mestá prísnejšie alebo voľnejšie?

Myslím, že mestá sú dnes prísnejšie v zmysle regulácií a vyšších nárokov na urbanizmus a kvalitu verejných priestorov. Zároveň však existuje veľká miera nejasnosti a politického tlaku na rozhodovanie, najmä ak rozhodujú mestské časti alebo starostovia, ktorí sa obávajú reakcie voličov.

To robí procesy zdĺhavými a niekedy kontraproduktívnymi. Riešenie by bola väčšia objektivita v úradoch a oddelenie stavebných úradov od priameho politického tlaku.

Ako bude podľa vás vyzerať bývanie o ďalších 20 rokov? Aké trendy očakávate v architektúre, urbanizme, technológiách?

Bude to skôr evolúcia než revolúcia. Bývanie bude ekologickejšie, viac zamerané na potreby ľudí, sofistikovanejšie a individualizovanejšie.

Smart technológie budú viac integrované – menej aplikácií a viac jednotného systému, ktorý bude medzi systémami koordinovať kúrenie, chladenie a spotrebu.

Ľudia budú mať viac technológií, preto je dôležité sústrediť to do jedného manažmentu. Architektúra pôjde ďalej tam, kde bude dopyt – mestá s dopytom, ako napríklad Bratislava, budú tlačiť kvalitu architektúry dopredu. Pozri si viac →

zdroj: Startitup – Podľa Richarda nás v budúcnosti čaká viac smart domácností.

Ako rodinná firma fungujete 20 rokov – čo vám pomáha fungovať spolu a kde hľadáte motiváciu?

Nie je to ľahké a prechádzame rôznymi fázami. Hlavná motivácia je, že sa motivujeme navzájom: sme konkurenční, vyrastali sme v porovnávaní sa, a to nás posúva.

Zároveň máme jasný pragmatický prístup: firma musí fungovať ako naolejovaný stroj, platiť ľudí, reinvestovať zisk. 95 % ziskov reinvestujeme do nákupu pozemkov a rozvoja – nie sme „len“ pre profit, ale bez zisku by sme nemohli rásť. Kritické je tiež zdravé spravovanie rizika a byť triezvi v podnikaní.

Narástli vám za ten čas ambície? Z malého projektu po mrakodrap v centre – zmenili sa ciele?

Perspektívy a ciele sa zmenili prirodzene s rastom firmy. Začínali sme len my dvaja s niekoľkými zamestnancami. Dnes máme približne 40 ľudí v Bratislave a ďalších v Prahe či inde.

Prirodzene ciele rastú – musíme mať väčšie lokality a spravovať väčšie projekty, aby sme udržali firmu a umožnili ďalší rozvoj. Nie je to však honba za tým byť najväčší – skôr pragmatické investovanie do lokalít, ktoré dávajú zmysel. 

zdroj: VI Group – Cieľom spoločnosti je snaha priniesť na trh variabilné bývanie so zaujímavou architektúrou. Príkladom je aj projekt Moruše.

Ktorý moment bol pre VI Group zlomový a prečo?

Je viacero zlomových momentov: uvedomenie si, že sa dajú robiť veci, ktoré sme sa na začiatku báli, náročná skúsenosť s projektom v Prahe, ktorý nás mohol posunúť o dva roky dozadu, Matadorka, keď sme ju kúpili a postavili – to boli prelomové technicky aj z hľadiska dôvery bánk.

V podnikaní sa vždy opakovane objavujú zlomové momenty, keď rastiete, zvyšujete zodpovednosť a učíte sa hospodáriť s väčšími objemami peňazí.

Dlhodobá vízia pomáha smerovať rozhodnutia. Keby ste mali definovať jedinú prioritu, ktorú chcete, aby vaša spoločnosť dosiahla do desiatich rokov, čo by to bolo a prečo?

Chceli by sme, aby naši zákazníci boli spokojní a aby sme mali pozitívne meno na Slovensku. Byť lídrom v zmysle progresívneho developmentu – posúvať urbanizmus, architektúru a efektívnosť fungovania firmy – to je náš cieľ.

Byť efektívni a perspektívni, nie sa zmeniť na veľkú neefektívnu korporáciu. A zároveň pripraviť firmu na to, že jedného dňa by sme ju niekomu z rodiny mohli postupne odovzdať.

Slovenská firma s medzinárodným presahom

VI Group, ktorá sa etablovala ako jeden z popredných slovenských developerov, si aj po 20 rokoch svojej existencie zachovala rodinný charakter.

Spoločnosť, založená bratmi Richardom a Jurajom Duškovcami, sa okrem domácich projektov rozrástla aj na trhy v Českej republike, Poľsku a Ukrajine. Okrem zamerania na kvalitné rezidenčné projekty sa VI Group aktívne podieľa na podpore miestnych komunít.

Prostredníctvom občianskych združení, ktorých aktivity vedú manželky zakladateľov, firma podporuje rôzne verejnoprospešné iniciatívy, ako napríklad:

• výsadbu stromov,
• podporu školám,
• ochranu prírody.

Významnou súčasťou ich filozofie je nielen výstavba bývania, ale aj starostlivosť o okolie – do projektov pravidelne integrujú verejné priestranstvá, cyklotrasy, detské ihriská či komunitné záhrady, čím prispievajú k lepšiemu životnému prostrediu.

Takto vyzerajú projekty →

zdroj: VI Group – Septimo 2 je polyfunkčný objekt v Petržalke, ktorý ponúka 3-izbové byty, 2-izbové byty, apartmány a obchodné priestory.

Čítaj viac z kategórie: Nehnuteľnosti