SZČO a hypotéka: Takýto príjem zabezpečí živnostníkom vysnívané bývanie (ODBORNÍK)

Získať hypotéku ako živnostník alebo podnikateľ býva často zložitejšie, ako sa na prvý pohľad zdá. Nestačí len dobre zarábať. Banku zaujíma, ako dlho podnikáš, čo ukazuje tvoje daňové priznanie, aké máš záväzky a či vieš svoj príjem aj reálne preukázať. Práve preto sa mnohí SZČO pri žiadosti o hypotéku stretávajú s prekvapením, že ich predstava o schválenej sume je úplne iná ako realita, s ktorou sa stretli v banke.

Do procesu navyše vstupujú aj rozdielne pravidlá jednotlivých bánk, téma optimalizácie daní, materská či rodičovská dovolenka, lízingy, kreditné karty aj načasovanie podnikateľských zmien. O tom, čo banka pri hypotéke skutočne sleduje, aké chyby robia živnostníci najčastejšie a ako sa na hypotéku pripraviť tak, aby si zvýšil svoju šancu na schválenie, sme sa rozprávali s finančným sprostredkovateľom Dominikom Hlavačkom.

• Koľko peňazí musí SZČO zarobiť, aby si zabezpečil hypotéku na vysnívané bývanie?
• Podľa akých kritérií banka posudzuje živnostníkov?
• Mal by SZČO pred žiadosťou o hypotéku zvážiť prechod na jednoosobovú s. r. o.?
• Koľko mesiacov dopredu by sa mal živnostník pripravovať na hypotéku?
• Koľko peňazí musí mať SZČO našetrených, aby mohol požiadať o hypotéku?

Ako banka posudzuje príjem SZČO pri hypotéke a čo je pre ňu najdôležitejšie?

Získať hypotéku ako živnostník je náročnejšie ako pri zamestnancoch na TPP, no rozhodne nie nemožné. Pre banku je najdôležitejšia dĺžka trvania živnosti a ročný obrat. Živnosť musí trvať minimálne 6 mesiacov v predchádzajúcom zdaňovacom období najneskôr od 1. júla v predchádzajúcom roku. Väčšina SZČO vie zarobiť peniaze, ale často ich účtovne nevedia vydokladovať kvôli optimalizácii daňového priznania.

Banky využívajú dva hlavné spôsoby výpočtu. Prvým je akceptácia určitého percenta z celkových ročných tržieb vydelená dvanástimi mesiacmi. Druhou cestou je posudzovanie čistého zisku po zdanení podľa vzorca: (Základ dane – zaplatená daň) / 12. Keďže každá banka uplatňuje inú metodiku a percentá, dôkladná príprava dokumentácie a výber správnej banky sú pre úspešné schválenie úveru absolútne kľúčové.

Aké najčastejšie chyby robia živnostníci pri žiadosti o hypotéku?

Najväčšou chybou je nedostatočné plánovanie. Živnostníci by sa mali pripravovať aspoň rok dopredu, aby prispôsobili daňové priznanie požiadavkám banky. Kritické sú aj podlžnosti voči štátu. Nedoplatok v sociálnej alebo zdravotnej poisťovni môže proces okamžite zastaviť. Mnohí živnostníci majú tiež nereálne očakávania a myslia si, že banka akceptuje celý ich ročný obrat, realita je však taká, že banky akceptujú od 10 % do 60 % z ročných obratov.

Rizikový je aj nepremyslený prechod na s. r. o. tesne pred hypotékou. Ak zrušíte živnosť a nepreukážete banke ekonomickú  aktivitu výpismi z účtu, banka príjem neuzná a musíte čakať na nové zdaňovacie obdobie novej firmy (s. r. o.). Posledným problémom sú platby v hotovosti bez faktúr. Peniaze, ktoré neprejdú účtom a účtovníctvom, sú pre banku neviditeľné a pri výpočte úveru sa s nimi vôbec nepočíta.

Je pre SZČO výhodnejšie optimalizovať dane alebo si radšej „priznať viac“, ak plánujú hypotéku?

Ak plánujete hypotéku, jednoznačne výhodnejšie je „priznať viac“. Banka potrebuje vidieť reálne čísla potvrdzujúce vašu schopnosť splácať hypotéku. Výhodou je, že pri vysokých obratoch môžete základ dane stále legálne optimalizovať, a ušetriť tak na dani, pretože jeden zo spôsobov akceptácie príjmu je práve z celkových ročných obratov.

Musíte si však dať veľký pozor na stratu. Záporné čísla v daňovom priznaní banky neakceptujú. Výnimkou sú dve banky, ktoré umožňujú záporný výsledok hospodárenia. Tatra banka umožňuje stratu do -3 500 eur a Slovenská sporiteľňa umožňuje mať túto zápornú hodnotu do 5 % z tržieb daného účtovného obdobia. Príprava daňového priznania „na mieru“ budúcemu úveru je preto nevyhnutným a strategickým krokom každého podnikateľa, ktorý chce úspešne financovať svoje bývanie.

Aký vplyv má výška daňového priznania na schválenie hypotéky v praxi?

Daňové priznanie je hlavným dokladom pre určenie vašej bonity. Banky v ňom posudzujú najmä ročný obrat, základ dane a dĺžku podnikania. Daňové priznanie musí potvrdiť, že vám po odpočítaní nákladov a daní zostáva dostatok prostriedkov na život aj mesačnú splátku hypotéky. Rozdiely v metodike bánk pri tých istých číslach sú však obrovské.

Pre lepšiu predstavu o tom, ako banky akceptujú čísla z vášho daňového priznania na mesačný príjem, si uveďme dva praktické príklady pri využití percenta z obratu:

Príklad A: Živnostník dosiahne ročný príjem (obrat) vo výške 50 000 eur. Ak si vyberie banku, ktorá akceptuje 60 % z obratu ako čistý príjem, výpočet vyzerá nasledovne: 50 000 x 0,60 = 30 000 eur ročne. Po vydelení dvanástimi mesiacmi banka akceptuje príjem vo výške 2 500 eur mesačne. S takýmto príjmom má klient dvere otvorené k nadštandardnej hypotéke.

Príklad B: Ak by ten istý živnostník išiel do banky, ktorá akceptuje len 10 alebo 20 % z obratu, jeho akceptovaný mesačný príjem by klesol na 416 až 833 eur.

Kým v prvej banke môže získať úver 234 000 eur, v druhej len 58 000 eur. Samotná výška priznania je teda len polovica úspechu. Tou druhou je znalosť metodiky konkrétnej banky, ktorá určí, či váš príjem označí za dostatočný alebo nedostatočný.

Banky znižujú úrokové sadzby hypoték: Teraz je ten správny čas začať vyjednávať, zhodujú sa odborníci

Ako dlho dopredu by sa mal SZČO pripravovať na žiadosť o hypotéku?

Čítaj viac z kategórie: Financie & Bývanie UPdate