„Väčšine klientov už hypotéka nevyjde,“ varujú experti. Banky pritvrdili posudzovanie

V roku 2026 sa posudzovanie bonity klienta pri žiadosti o hypotéku výrazne sprísnilo. Kým ešte pred pár rokmi dokázali mnohí žiadatelia financovanie získať relatívne jednoducho, dnes by narážali na výrazné obmedzenia.

Ako vyplýva z odpovedí hypotekárnych špecialistov Ing. Borisa Ilića a Tomáša Magu, rozhodovanie bánk sa neláme na jednom konkrétnom ukazovateli, ale na celkovom obraze klienta. „Väčšine klientov nevyjde úverový rámec,“ upozorňuje Maga.

• Čo rozhoduje o tom, či ti hypotéku schvália alebo zamietnu?
• Ako sa počíta príjem zamestnancov?
• Prečo sú podnikatelia a živnostníci v nevýhode?
• Ako ovplyvňuje úverová história schválenie hypotéky?
• Ako sa posudzuje spoločná žiadosť manželov?
• Za akých okolností môže banka udeliť výnimku?
• Prečo ti banka môže schváliť nižší úver aj pri dostatočnom príjme?

Prečo online hypotekárne kalkulačky nehovoria celú pravdu

Výrazný nesúlad medzi očakávaniami klientov a reálnymi možnosťami financovania vzniká pri využívaní online hypotekárnych kalkulačiek. Na prvý pohľad ponúkajú rýchlu orientáciu, v skutočnosti však zachytávajú len zlomok reality.

„Online hypotekárna kalkulačka predstavuje len orientačný údaj o najnižšej úrokovej sadzbe, ktorú môže v danej banke získať klient s najlepším ratingom,“ vysvetľuje Maga.

Banka, na rozdiel od hypotekárnych kalkulačiek, pracuje s dátami zo Sociálnej poisťovne aj z úverových registrov, ktoré zásadne ovplyvňujú výsledné posúdenie bonity klienta.

Základná podmienka pre získanie hypotéky

Stabilita príjmu má kľúčový význam pre posúdenie bonity klienta a teda aj pre šancu získať hypotekárny úver za čo najvýhodnejších podmienok. Banka dokáže schváliť hypotéku aj klientovi so zamestnaním na dobu určitú, ak trvá minimálne tri mesiace. Vnímanie bonity však priamo ovplyvňuje dĺžka pracovného pomeru.

Čím dlhšie klient preukazuje stabilný príjem, tým vyššiu dôveru vzbudzuje. „Ak nemáte v očiach banky stabilný príjem, k financovaniu sa nedostanete,“ upozorňuje Maga.

Zásadné rozdiely sa prejavujú v metodike posudzovania príjmov. „Zamestnancovi banka akceptuje príjem vo výške jeho priemernej mesačnej čistej mzdy, buď za posledné 3, 6, alebo 12 mesiacov,“ vysvetľuje Ilić.

„Živnostníkom a podnikateľom banky akceptujú iba časť ich celkového príjmu. Buď vychádzajú zo zisku za posledné zdaňovacie obdobie, alebo akceptujú určité percento z celkových ročných tržieb. Môže to byť do výšky 70 %,“ dodáva odborník.

zdroj: Archív Canva

Rozdielna metodika medzi bankami vytvára priestor na diametrálne odlišné výsledky. Maga upozorňuje, že každá banka používa vlastný model výpočtu, preto sa môže stať, že v jednej banke klient na financovanie nedosiahne, zatiaľ čo iná banka jeho žiadosť bez problémov schváli.

Osobitnú pozornosť si vyžadujú variabilné zložky príjmu, ako bonusy či odmeny. Banky ich zohľadňujú selektívne, spravidla len vtedy, ak majú pravidelný charakter. „Je dôležité, aby z týchto bonusov a odmien platil zamestnávateľ odvody,“ upozorňuje Ilić. Aj tu však existujú medzi jednotlivými bankami výrazné rozdiely, ktoré môžu ovplyvniť výsledok posúdenia.

Banky vo väčšine prípadov nevstupujú do detailného hodnotenia každodenných finančných návykov klienta. Neanalyzujú, či klient funguje od výplaty k výplate, ani akým spôsobom riadi svoj osobný rozpočet. Schopnosť splácať úver však posudzujú podľa presne definovaných regulačných rámcov a stresových scenárov. „Banka sleduje najmä to, či máte dostatočný príjem aj v prípade, že úrokové sadzby vzrastú,“ dopĺňa Maga.

Čo ťa môže pripraviť o hypotéku

Pri hypotéke predstavuje rozhodujúci faktor aj úverová história, pričom nejde len o samotnú existenciu záväzkov, ale predovšetkým o ich splácanie. „Problém vzniká v prípade, ak klient nespláca svoje záväzky načas, má záznam v úverovom registri, prípadne ak stávkuje,“ hovorí Maga. Naopak, riadne splácaný úver dokáže bonitu klienta posilniť, keďže už preukázal schopnosť splácať svoje záväzky.

Významnú úlohu zohrávajú kreditné karty a povolené prečerpanie. „Aj keď klient kreditnú kartu alebo povolené prečerpanie aktívne nevyužíva, banka ich započítava do výdavkov, čím sa znižuje maximálna výška hypotéky,“ upozorňuje Ilić.

„To, ako veľmi túto sumu znížia záleží od celkového limitu kreditnej karty, či povoleného prečerpania. Môže ísť o tisíce až desaťtisíce eur,“ dodáva odborník. Banka totiž nepracuje s aktuálnym čerpaním, ale s potenciálnym rizikom, ktoré tieto produkty predstavujú. Maga poukazuje na častú podmienku schválenia. „Banka často uvádza ako podmienku vyplatenie týchto záväzkov a zrušenie kreditných kariet.“

Špecifickú situáciu predstavujú záväzky v zahraničí. „V prípade zahraničného klienta niektoré banky vyžadujú aj výpis zo zahraničného úverového registra, prípadne vidia, že klient spláca záväzky v zahraničí na výpise z jeho bankového účtu, ak dokladuje príjem zo zahraničia. Pri občanovi Slovenska s príjmom zo zahraničia banky jeho záväzky v zahraničí spravidla nepreverujú,“ vysvetľuje Ilić.

Keď jeden partner predstavuje riziko

Čítaj viac z kategórie: Financie & Bývanie UPdate