Garzónky a jednoizbové byty v Bratislave prekročili hranicu 6 000 eur za m². Menšie byty lámu rekordy

Po mierne opatrnom začiatku roka sa realitný trh v Bratislave opäť rozbehol naplno. Najnovšie dáta spoločnosti BuiltMind ukazujú, že ponuka novostavieb v hlavnom meste narástla na úroveň, akú sme tu nevideli od roku 2018. Zároveň však platí, že záujem o nové bývanie je stále silný a kupujúci sa na trh vracajú rýchlejšie, ako sa čakalo.

Ponuka bytov rastie najrýchlejšie za posledné roky

Počet dostupných bytov v bratislavských novostavbách sa v treťom kvartáli 2025 zvýšil takmer o 17 % a aktuálne dosiahol približne 3 800 voľných jednotiek. Takýto nárast sme tu naposledy videli pred siedmimi rokmi. K rastu ponuky prispeli najmä nové etapy vo veľkých a dlhodobo populárnych projektoch ako Bory, Slnečnice alebo Čerešne. Do hry však vstúpili aj nové mená – napríklad projekty Podunajky či Danubius.

Dopyt pritom napriek zvýšenej ponuke zostáva vysoký. Počas leta, ktoré býva tradične slabším obdobím, sa predalo 715 bytov. To je o 48 % viac ako v rovnakom období minulého roka a ide o tretí najlepší kvartálny výsledok od roku 2021.

„Bratislavskému trhu s novostavbami sa aktuálne mimoriadne darí. Aj napriek zvýšenej ponuke a sezónnemu útlmu zostáva záujem o nové bývanie veľmi silný. Kupujúci reagujú na zlepšené podmienky hypotekárneho financovania a stabilizované ceny,“ hovorí Martin Decký, CEO spoločnosti BuiltMind.

zdroj: TASR/Jakub Kotian

Najviac sa predávajú 2-izbové byty, malé byty zdražujú

Priemerná cena novostavieb v Bratislave sa dlhodobo drží okolo hranice 5 500 eur za m², no menšie byty ukazujú iný trend. Garzónky a jednoizbové byty už prekročili hranicu 6 000 eur za m², pričom práve tieto typy bytov patria medzi najžiadanejšie. Čím menší byt, tým je v prepočte na m² drahší. Aktuálne sú najdrahšie 1-izbové byty s cenou cez 6 000 eur za m², priemer v hlavnom meste je približne 5 500 eur za m².

„Menšie byty si dlhodobo držia status najžiadanejšieho segmentu. Sú vysoko likvidné, dobre prenajímateľné a pre mnohých predstavujú investičnú istotu,“ vysvetľuje Decký.

Najväčší podiel predajov tvoria stále 2-izbové byty – až takmer polovica všetkých predajov spadá práve do tohto segmentu. Zaujímavým trendom je však aj postupný návrat záujmu o väčšie byty. Podľa údajov BuiltMind sa priemerná predaná výmera medziročne zvýšila o 3 m².

Kto predáva najviac?

Na developerskej scéne sa veľa nemení – v predajoch stále dominuje Cresco Real Estate, ktoré v treťom kvartáli predalo 111 bytov. Na druhom mieste skončilo YIT Slovakia so 72 bytmi a tretie miesto patrí Penta Real Estate s 56 predanými jednotkami.

Z pohľadu projektov sú absolútnym lídrom už tradične Slnečnice. Všetky etapy spolu dosiahli 103 predajov, z toho 46 predajov patrí úplne novej fáze Slnečnice Nad Mestom – Veže.

„Za prvých deväť mesiacov tohto roka sa v Bratislave predalo viac než 2 000 nových bytov, teda približne rovnaké množstvo, aké sa predalo za celý rok 2024,“ hovorí Lukáš Brath, Senior Research Analyst v spoločnosti Cushman & Wakefield.

Problémom je konsolidácia 

Realitný trh sa napriek prechodnému oživeniu môže stať ďalšou obeťou konsolidácie verejných financií na Slovensku. Ako píše portál Upgreat, nové nehnuteľnosti sa zrejme dostanú do ponuky kvôli horším ekonomickým podmienkam, respektíve zhoršenej finančnej situácii domácností, pretože časť ľudí bude nútená predať svoju druhú nehnuteľnosť. 

V skratke – peňazí v ekonomike bude menej, pretože si ich vezme štát. Ľudia s viacerými nehnuteľnosťami sa už pripravujú na možnosť predaja niektorej či niektorých z nich. Nevedia, ako sa konsolidácia prejaví v praxi najmä v súvislosti s daňovými povinnosťami. Celkové smerovanie trhu sa však bude odvíjať nielen od ponuky, ale aj od dopytu. Ak sa okruh kupujúcich nezmení, vo výsledku nezáleží na tom, koľko nehnuteľností na trhu pribudne. 

Rekordný rast cien sa môže zastaviť. Stalo by sa to v prípade, ak by prišiel citeľný nárast ponuky. V tom prípade by z trhu vypadla časť kupujúcich kvôli slabšiemu rozpočtu alebo prísnejším podmienkam. Kvalitné nehnuteľnosti v silných lokalitách si však ceny udržia. Zasiahnuté môžu byť staršie rodinné domy v menších mestách. 

Čítaj viac z kategórie: Zo Slovenska