Ceny bytov v Bratislave vystrelili nahor: Staršie jednoizbáky zdraželi až o 17 %

Bratislavský realitný trh vstúpil do roka 2026 v dynamike, ktorú by čakal len málokto. Kým ceny starších bytov ďalej výrazne rastú, nájomné sa prakticky zastavilo. Ukazuje to najnovšia analýza Bencont Investments, ktorá mapuje vývoj sekundárneho trhu aj prenájmov v hlavnom meste.

Byty z druhej ruky lámu nové cenové rekordy

Na sekundárnom trhu s realitami na bývanie v Bratislave pokračuje trend, ktorý analytici sledujú už od roku 2024. Staršie byty zdražujú bez výraznej pauzy a začiatok roka 2026 tento vývoj len potvrdil.

Priemerná cena bytov z druhej ruky sa vyšplhala na 4 350,86 €/m², čo predstavuje medziročný nárast o 11,88 %. Oproti koncu roka 2025 ide o ďalší posun nahor o približne 3 %.

Rast sa pritom neobmedzil len na vybrané lokality. Ceny rástli naprieč väčšinou okresov, pričom výnimku tvorilo Staré Mesto. Tam sa síce ceny zvýšili „len“ o 5,4 %. Potrebné je však dodať, že východisková cenová úroveň je tu podstatne vyššia, ako v ostatných častiach Bratislavy. 

zdroj: TASR/Pavel Neubauer

Malé byty ťahajú trh nahor

Kľúčovým faktorom rastu sa stali najmä menšie byty. Jednoizbové byty zdraželi medziročne až o 17 %, dvojizbové takmer o 15 %. Tieto dve kategórie zároveň tvoria približne 50 % celej ponuky, čo výrazne ovplyvňuje celkový cenový priemer.

Ponuka bytov mala v prvom kvartáli 2026 priemernú výmeru 66,44 m², čo predstavuje mierny pokles oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 0,5 m². Celková priemerná absolútna cena bytu sa dostala na 280 546,75 eura, pričom medián dosiahol presne 250 000 eur.

Rozdiely medzi okresmi sú výrazné

Ceny sa v rámci Bratislavy výrazne líšia podľa lokality. Najdrahšie zostáva tradične Staré Mesto, kde jednotková cena dosiahla 5 206,61 €/m². Prehľad priemerných cien v okresoch.

Tieto čísla ukazujú, že rozdiel medzi centrom a okrajovými časťami mesta zostáva zásadný, aj keď všetky regióny sledujú rastový trend.

zdroj: Bencont Investments

Nájomné stagnuje, trh sa upokojuje

Na rozdiel od predajných cien sa trh s prenájmami vyvíja oveľa pokojnejšie. Priemerné nájomné vrátane energií dosiahlo 17,26 €/m². Medziročne vzrástlo len o 1,53 %, pričom v porovnaní s koncom roka 2025 dokonca kleslo o 0,65 %. Vývoj tak ukazuje jasné spomalenie. Zaujímavé je, že rast nájomného sa prejavil iba v okrese BA V, zatiaľ čo ceny v ostatných častiach hlavného mesta stagnovali alebo mierne klesli.

Priemerné nájomné za dvojizbový byt mimo centra sa pohybuje na úrovni 852 až 899 eur vrátane energií. Celkové priemerné nájomné za Bratislavu už presahuje 1 000 eur mesačne.

zdroj: Bencont Investments

Investori strácajú časť výnosu

Spomalenie nájomného mení aj investičnú logiku trhu. Rast cien nehnuteľností pri stagnujúcich nájmoch znižuje výnos pre investorov. Napriek tomu zostáva záujem o nehnuteľnosti silný, čo súvisí aj s infláciou a obavami z finančných trhov.

Napäté zostáva aj makroekonomické prostredie. Konflikty vo svete zvyšujú ceny energií a inflačné očakávania, čo tlačí centrálne banky k prísnejšej politike.

Očakáva sa, že ECB môže do konca roka 2026 zvýšiť depozitnú sadzbu o 0,5 až 0,75 percentuálneho bodu, z aktuálnych 2 %. Hypotekárne sadzby po dosiahnutí svojich miním začali na Slovensku opäť stúpať. 

Analytik: Trh môže spomaliť, nie však otočiť

Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments, opisuje situáciu takto: „Rast úrokových sadzieb by mohol opätovne mierne ochladiť dopyt po vlastnom bývaní, ako aj investičný dopyt po nehnuteľnostiach.“

Dodal, že pretrvávajúci nedostatok bytov v Bratislave však bude korigovať ďalší cenový vývoj: „Miera inflácie v roku 2025 na úrovni 4 % mohla viacerých investorov motivovať k presunu investícií do tohto typu aktíva najmä pre neistotu na finančných a kapitálových trhoch.“

„Zvýšený záujem o nehnuteľnosti počas prvého štvrťroka tohto roka preto súvisí aj so snahou klientov využiť ešte stále výhodnejšie možnosti financovania skôr, ako dôjde k ich úprave. V najbližšom období budeme sledovať pretrvávajúci záujem o kúpu nehnuteľností, no v priebehu roka očakávame postupné spomalenie tempa rastu cien pod 10 %. Očakávame skôr stagnáciu ceny priemerného nájomného,“ uzatvára. 

Bratislava tak vstupuje do obdobia, keď sa rozchádzajú dva kľúčové segmenty trhu. Predajné ceny ďalej rastú, no nájomné sa stabilizuje. Tento vývoj môže postupne meniť rozhodovanie kupujúcich aj investorov.

Čítaj viac z kategórie: Zaujímavosti