Bytová kríza sa prehlbuje, bývanie sa stáva nedostupným: Odborníci predstavili 4 riešenia realitnej katastrofy

Zhoršujúca sa situácia na realitnom trhu sa skôr či neskôr dotkne úplne každého z nás, aj keď sa ti môže zdať, že táto téma ťa osobne neovplyvňuje. Nové rodiny v súčasnosti zápasia s celkovým nárastom životných nákladov, pričom firmy v regiónoch narážajú na problém, že nemôžu budovať nové fabriky, lebo pre zamestnancov nemajú k dispozícii žiadne byty.

O týchto alarmujúcich faktoch a narastajúcom tlaku informoval web Pravda. Mladí ľudia dnes navyše opúšťajú rodičovské hniezdo v priemere až okolo tridsiatky.

Extrémne zdražovanie a riešenia expertov

Slovensko v súčasnosti zápasí s obrovským deficitom, keďže na trhu chýba až 514-tisíc obytných jednotiek, pričom z hľadiska pomeru zárobkov k cenám nehnuteľností patríme k najhorším krajinám v Európskej únii. Minulý rok sa navyše postavilo najmenej obytných budov za posledných 14 rokov.

Hodnota realít len medziročne poskočila o masívnych 14 percent, kvôli čomu sa priemerná cena za meter štvorcový dostala na 2 800 eur, čo je oproti vlaňajšku nárast o takmer 300 eur.

Zo štatistík je zrejmé, že najohrozenejšou skupinou sú občania do 35 rokov, keďže priemerný Slovák si prvý úver na nehnuteľnosť berie až vo veku 37 rokov. Národná banka Slovenska (NBS) sa preto snaží túto situáciu korigovať a experti vypracovali štyri stabilizačné opatrenia, medzi ktorými je aj zníženie najväčšej bariéry, ktorou je nutnosť mať vopred našetrených 20 percent z ceny. Jedným z kľúčových návrhov bolo sprístupnenie 90-percentnej hypotéky mladým ľuďom.

Nové pravidlá pre bankové úvery

Až doteraz platilo prísne pravidlo, že štandardným stropom pre úver bolo 80 percent z hodnoty kupovanej nehnuteľnosti. V praxi to vyzeralo tak, že pri kúpe bytu za 200-tisíc eur ti banka schválila 160-tisíc a zvyšných 40-tisíc eur si musel doplatiť z vlastného vrecka.

Po novom by však mladí klienti do 35 rokov mohli pri svojej prvej kúpe získať 90-percentnú hypotéku bez ohľadu na lokalitu v rámci celého Slovenska. Kvôli vysokým cenám však staršie byty rýchlo miznú a záujemcom zostávajú už len novostavby, ktorých cena sa šplhá na 6-tisíc eur za štvorec, pričom staršie nehnuteľnosti dosiahli úroveň 5-tisíc eur za meter.

Regulátor zároveň zacielil na investorov, keďže podľa NBS v roku 2025 kupovali viac než polovicu realít ľudia, ktorí už vlastnili minimálne jeden byt, a 16 percent z nich kupovalo dokonca tretiu alebo ďalšiu nehnuteľnosť. NBS preto navrhuje pri druhej nehnuteľnosti obmedziť úver na 80 percent a pri tretej či ďalšej len na 70 percent.

Hľadanie alternatívnych možností výstavby

Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska predostrela štyri hlavné body na pomoc mladým, dodáva Pravda. Peter Kováčik za zväz stavebného priemyslu zdôraznil potrebu zjednotenia dát a digitalizácie, keďže najväčším problémom nie je samotné povolenie, ale získavanie stanovísk verejnej správy.

Architekt Martin Zaiček vidí cestu v obnove panelákov, výmene výťahov, fasád a realizácii architektonických súťaží na nadstavby či loggie, čím sa predĺži životnosť budov. Nový stavebný zákon síce priniesol portál výstavby, no digitalizácia je pomalá, dokumenty sa nosia na papieri a procesy brzdí vysoká fluktuácia a nedostatok úradníkov.

Vláda sa snaží nedostatok bytov riešiť cez Agentúru štátom podporovaného nájomného bývania (AŠPNB), ktorá uzavrela zmluvy s fondmi Hestia, 365.invest a Vosem Capital. Radko Rozum z 365.invest potvrdil atraktivitu tohto kroku a plán postaviť tritisíc jednotiek aj v regiónoch s príchodom firiem.

Hoci sa plány posunuli k odovzdávaniu bytov v Bratislave, Žiline či Košiciach pri automobilke Volvo, potrvá dekády, kým sa k nim ľudia dostanú, a primárne slúžia kľúčovým zamestnancom.

Rozdelenie starého kontinentu

O tom, že finančné nároky na zabezpečenie domova sa pre našincov stávajú dlhodobo neúnosnými a ceny sa vzďaľujú od reality, sme ťa informovali už v minulosti. Nasledujúce štatistiky jasne ukazujú, že slovenský problém je súčasťou oveľa komplexnejšieho európskeho trendu, ktorý zásadne prekonal dynamiku našich výplat.

Analýzy poukazujú na obrovskú priepasť medzi jednotlivými členskými štátmi. Kým západná Európa zažíva relatívne pokojné obdobie, kedy v Taliansku ceny klesali a vo Fínsku stagnovali, stredná a východná časť kontinentu čelí masívnemu zdražovaniu.

Analytik investičnej platformy Portu Marek Malina hovorí: „Realitný trh starého kontinentu tak z pohľadu cenového vývoja môžeme rozdeliť na dve skupiny: v prvej sú stredo- a východoeuróspke krajiny s dynamicky rastúcimi cenami. V druhej stabilnejšie či stagnujúce trhy predovšetkým západnej Európy“.

Naše ceny od roku 2010 poskočili o 110 %, v Česku o 158 % a v Maďarsku dokonca o astronomických 291 %, pričom priemer celej Európskej únie bol na úrovni 62 %.

Tvrdá facka od úrokových sadzieb

Do celkovej dostupnosti negatívne zasiahlo aj prudké zdražovanie úverov. Ešte v roku 2021 sme mali jedny z najlacnejších hypoték s priemerným úrokom len 0,97 % ročne, no v roku 2022 sadzba stúpla na 1,95 % a v roku 2024 vyskočila až na 4,10 %.

Marek Malina upozorňuje, že hoci drahé úvery v rokoch 2022 a 2023 krátkodobo schladili európsky dopyt a priniesli prechodný pokles cien, zásah na slovenské domácnosti bol mimoriadne tvrdý práve pre predchádzajúce zvyknutie si na nízke úroky.

Následný pozitívny trend mierneho zlacňovania navyše stoplo geopolitické napätie. Podľa Malinu vojna USA voči Iránu vyvolala strach z inflácie a centrálne aj komerčné banky opäť pristúpili k zdražovaniu úverov, čo je pre rodiny zlá správa.

Extrémny kolaps v hlavnom meste

Najkritickejšia situácia panuje v Bratislave, kde podľa IMD Smart City Index 2026 označilo nedostupné bývanie za najväčší problém mesta až 68 % opýtaných, čím predbehlo dopravu aj zdravotníctvo.

Metropolitný inštitút Bratislavy odhaduje, že kvôli sťahovaniu ľudí z regiónov a nárastu jednočlenných domácností bude mesto do roku 2050 potrebovať cez 123-tisíc nových bytov. Priemerná novostavba tu stojí cez 386-tisíc eur s DPH, čo predstavuje 5 384 eur za meter štvorcový, no sekundárny trh rástol ešte rýchlejšie a staršie byty stoja priemerne 4 350 eur za štvorec.

Najžiadanejšie jednoizbové byty zdraželi medziročne o 17 % a dvojizbové o 15 %. Kým ceny nehnuteľností v EÚ od roku 2010 stúpli o 62 %, nájmy vzrástli len o 30 % a podobne je to aj u nás, kde priemerný nájom v Bratislave s energiami presahuje tisíc eur.

Marek Malina uzatvára, že ak nepríde k radikálnemu zrýchleniu výstavby, nákup nehnuteľnosti bude najväčšou finančnou výzvou, čomu musia ľudia prispôsobiť tvorbu dlhodobých úspor.

Čítaj viac z kategórie: Nehnuteľnosti