Na hypotéku nemusíte byť len dvaja: Byt si môžu kúpiť aj traja kamaráti, no pozor na zásadné riziko (ROZHOVOR)

Ceny nehnuteľností dokážu dostať vlastné bývanie mimo možností jednotlivca aj mladého páru. Čoraz logickejšie preto môže znieť riešenie, ktoré si mnohí s hypotékou ani nespájajú: čo ak si jeden byt alebo dom kúpia spoločne traja ľudia?

Na Slovensku to možné je. O jednu hypotéku môžu žiadať traja či dokonca štyria dlžníci a nemusia byť manželmi ani príbuznými. Môže ísť o súrodencov, rodičov s deťmi, ale aj troch kamarátov, ktorí chcú spoločne kúpiť investičnú nehnuteľnosť.

Vyšší spoločný príjem však nie je automatickou vstupenkou k vyššej hypotéke. Banka preveruje každého žiadateľa a problém jediného človeka môže ovplyvniť celú žiadosť. Ešte väčšie prekvapenie môže prísť po podpise zmluvy: ak jeden prestane platiť, ostatní nezodpovedajú iba za svoju „tretinu“. Banka môže požadovať splnenie záväzku od ktoréhokoľvek z nich.

S analytikom Kristiánom Budinským zo spoločnosti Simplea sme preto rozobrali, kedy môže spoločná hypotéka dávať zmysel a kedy sa z dobrého nápadu môže stať záväzok na desiatky rokov.

 

• Ako funguje žiadosť o hypotéku v trojici?
• Kedy má takáto možnosť zmysel?
• Na ktoré faktory banka prihliada?
• Môže byť väčšie množstvo vlastníkov bytu prekážkou?

Môžu si na Slovensku zobrať jednu hypotéku až traja ľudia? Existujú nejaké obmedzenia?

Áno. Slovenské banky vo všeobecnosti umožňujú, aby o jeden hypotekárny úver žiadalo viacero dlžníkov. V praxi môže ísť aj o troch alebo štyroch ľudí. Nejde pritom iba o manželov alebo partnerov. Spoludlžníkmi môžu byť napríklad súrodenci, rodičia s deťmi, ale aj ľudia bez príbuzenského vzťahu – napríklad traja kamaráti, ktorí chcú spoločne kúpiť investičnú nehnuteľnosť.

Každá banka má vlastné interné pravidlá, no vo všeobecnosti posudzuje každého žiadateľa samostatne aj celú skupinu ako jeden úverový prípad. Sleduje najmä výšku príjmov, existujúce záväzky, úverovú históriu, vek či schopnosť splácať úver počas celej doby splatnosti.

Dôležité je uvedomiť si jednu vec – spoločná hypotéka nie je iba spôsob, ako jednoduchšie dosiahnuť na vyšší úver.

Ak niekto potrebuje spoludlžníkov iba preto, že sám nespĺňa podmienky na získanie hypotéky, predstavuje pre banku vyššie riziko. Banka môže na túto situáciu reagovať napríklad úpravou podmienok, nižšou výškou úveru alebo úplným zamietnutím žiadosti.

V akých situáciách dáva spoločná hypotéka troch ľudí najväčší zmysel?

Najväčší zmysel má vtedy, keď všetci zúčastnení majú jasný spoločný cieľ a dlhodobý plán. Typickým príkladom môže byť viacgeneračné bývanie, keď rodičia pomáhajú deťom získať financovanie na bývanie, alebo súrodenci, ktorí spoločne investujú do nehnuteľnosti.

Zaujímavou možnosťou môže byť aj investičná nehnuteľnosť. Viacerí ľudia spoja svoje finančné možnosti, kúpia byt alebo dom a príjem z prenájmu využívajú na pokrytie nákladov spojených s úverom. Naopak, väčšiu opatrnosť odporúčam pri spoločnej hypotéke medzi kamarátmi alebo známymi.

Dnes môže byť dohoda medzi ľuďmi veľmi dobrá, ale hypotéka je záväzok na 20 až 30 rokov. Počas tohto obdobia sa môžu meniť vzťahy, rodinná situácia, pracovné možnosti aj finančné priority.

Pred podpisom zmlúv by preto mali mať všetci jasne dohodnuté pravidlá – kto koľko investuje, ako sa budú deliť náklady a čo sa stane, ak bude chcieť niekto zo spoločného projektu odísť.

Čo banka pri troch žiadateľoch posudzuje ako prvé?

Banka má pri každej hypotéke jednu hlavnú otázku: bude tento úver bezpečne splácaný? Preto neposudzuje iba spoločný príjem všetkých žiadateľov, ale každého človeka zvlášť. Každý spoludlžník prináša do úveru nielen svoj príjem, ale aj svoje záväzky, finančnú históriu a celkové riziko. Ak má jeden zo žiadateľov viacero úverov, nestabilný príjem alebo problémovú úverovú minulosť, môže to ovplyvniť celú žiadosť.

Banky pri rozhodovaní sledujú desiatky faktorov, ktoré klient často nevidí. Žiadateľ musí v prvom rade splniť základné podmienky banky, takzvané „stop kritériá“. Ak niektorú z nich nesplní, proces môže byť ukončený ešte pred detailným posudzovaním.

Z mojej skúsenosti ľudia často vnímajú iba jednu vec – výšku príjmu. Banka sa však pozerá na celý finančný obraz človeka. Aj vysoký príjem nemusí automaticky znamenať schválenie hypotéky, ak je spojený s vysokými záväzkami alebo inými rizikami.

Stačí, aby mal jeden zo žiadateľov horšiu bonitu alebo záznam v úverovom registri, a môže tým ohroziť schválenie hypotéky pre všetkých žiadateľov? 

Čítaj viac z kategórie: Financie a kryptomeny