NBS chce pomôcť kupujúcim, experti varujú: Byty bez väčšej výstavby lacnejšie nebudú

Stačí sprísniť podmienky poskytovania hypoték investorom na to, aby si mladá rodina konečne mohla dovoliť vlastný byt, alebo je problém niekde úplne inde?

Národná banka Slovenska (NBS) navrhuje obmedziť investičné nákupy nehnuteľností financované hypotékou. 

Zároveň upozorňuje na tisíce prázdnych bytov vo veľkých mestách. Ukazuje sa tak, že riešením dostupnosti bývania nemusí byť len nová výstavba, ale aj lepšie využitie toho, čo už stojí.

Čo presne NBS navrhuje

Centrálna banka chce po novom rozlíšiť hypotečné limity podľa toho, koľká v poradí je kupovaná nehnuteľnosť. Vyplýva to zo Správy o finančnej stabilite, ktorú zverejnila Národná banka Slovenska.

Dnes platí jednotný strop ukazovateľa LTV na úrovni 80 %, teda kupujúci si môže požičať najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Po novom budú platiť tri rôzne hranice. Mladí do 35 rokov si na prvé bývanie budú môcť požičať až 90 %, pri druhej nehnuteľnosti zostane limit na úrovni 80 % a pri tretej a každej ďalšej klesne na 70 %.

V praxi to znamená vyššiu akontáciu pre investorov. Pri byte za 200-tisíc eur by kupujúci tretej nehnuteľnosti potreboval namiesto 40-tisíc eur vlastných zdrojov až 60-tisíc eur. Zmeny by mali platiť od 1. októbra 2026, ak to legislatívny proces umožní.

Prečo NBS mieri práve na investorov

Dôvodom je štruktúra dopytu. Podľa NBS viac ako polovicu bytov kúpených na úver vlani nadobudli ľudia, ktorí už aspoň jednu nehnuteľnosť vlastnili, a v 16 % prípadov išlo dokonca o tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť.

Investičný dopyt centrálna banka vníma ako riziko. Investori urýchľujú rast cien a pri zhoršení trhových podmienok bývajú prví, ktorí predávajú, čím zosilňujú výkyvy na trhu.

Druhým argumentom je správanie dlžníkov. Kým rodina spláca úver na jediné bývanie zodpovedne aj počas krízy, pretože bývať musí, pri investičnom byte je motivácia nižšia.

Sprísnenie tak má podľa NBS lepšie zodpovedať rizikovému profilu týchto hypoték a zároveň znížiť konkurenciu, ktorú investori vytvárajú mladým ľuďom pri menších bytoch.

Inšpirácia prišla z Česka

Slovensko nejde vlastnou cestou. O českej predlohe hovorí Vladimír Kubrický, hlavný analytik Realitnej únie SR.

„Česká národná banka podobný krok navrhla na jeseň minulého roka a nová regulácia u našich západných susedov platí od 1. apríla,“ uviedol Kubrický. Česká centrálna banka odporučila pre investičné hypotéky a tretiu a ďalšiu rezidenčnú nehnuteľnosť limit LTV 70 %.

Skúsenosť z Česka prináša aj varovanie. Pred zavedením regulácie tam v prvých mesiacoch roka došlo k veľkej vlne predzásobenia, keď sa investori snažili nakúpiť byty za pôvodných podmienok.

Zasiahne to len časť investorov

Odborníci sa zhodujú, že opatrenie nebude plošné. Problémom totiž často nie sú byty kupované na hypotéku, ale tie, ktoré sú nakupované za hotovosť. „Práve tie často zostávajú prázdne,“ vysvetľuje Mojmír Plavec, tajomník Realitnej únie SR.

Byty financované hypotékou sa podľa neho vo väčšine prípadov dostávajú na nájomný trh, keďže ich majitelia potrebujú splácať úver, a tým ponuku bývania naopak rozširujú.

Podobne to vníma aj Róberta Mecková, riaditeľka FinGO reCloud. Sprísnenie považuje za krok správnym smerom, no upozorňuje, že kapitálovo silní investori zostanú.

„Z trhu môžu ubudnúť najmä špekulatívnejší kupujúci,“ uvádza vo svojom komentári. Podľa nej sa pri investičných bytoch oveľa častejšie stáva, že kupujúci hypotéku vôbec nepotrebuje.

Problém prázdnych bytov

NBS upozorňuje na desaťtisíce nehnuteľností s mimoriadne nízkou spotrebou elektriny, ktoré možno považovať za neobývané. Podiel takýchto bytov sa vo veľkých mestách pohybuje od 10,9 % v Bratislave po 15,2 % v Košiciach.

Riešenie pritom existuje a vo svete sa osvedčilo. Mestá ako Paríž, Barcelona či Vancouver zaviedli osobitnú daň z prázdnych bytov, ktorá vlastníkov motivuje nehnuteľnosti prenajať alebo využívať na bývanie.

Predseda Realitnej únie SR Attila Mészáros zdôrazňuje, že stavať treba premyslene. „V nových štvrtiach by mali vyrásť nehnuteľnosti, ktoré budú mať nielen svojich majiteľov, ale aj obyvateľov,“ komentuje.

Plavec zároveň dodáva, že nové dane by mali byť až krajným riešením, nie východiskovým, a hlavnou prekážkou prenájmu zostáva nepružná právna úprava nájomných vzťahov.

Jadro problému je nedostatok bytov

Najväčšiu slabinu opatrenia odhaľujú dáta o ponuke. Podľa analytikov Slovenskej sporiteľne ceny rezidenčných nehnuteľností v 1. štvrťroku 2026 medziročne vzrástli o 14 %, čím prekonali infláciu (3,5 %) aj rast HDP (0,9 %).

Bývanie sa tak stáva čoraz menej dostupným. Pracovník s priemernou čistou mzdou si v roku 2013 mohol za ročný príjem kúpiť 6,8 štvorcového metra priemernej nehnuteľnosti, dnes je to len 5,26 metra, čo je pokles o vyše 22 %.

„Nájom už nebude núdzové riešenie.“ Šéf developerskej firmy opisuje, ako budú mladí ľudia bývať o 10 až 15 rokov

Za tým stojí stagnujúca výstavba. V roku 2025 sa dokončilo len niečo vyše 14-tisíc bytov, čo je takmer o 30 % menej oproti predošlému päťročnému priemeru na úrovni 20-tisíc bytov ročne.

Objem povolenej výstavby na bývanie na 1 000 obyvateľov klesol za 20 rokov z 389,8 na 311 metrov štvorcových, pričom Poľsko vydáva viac než dvojnásobok stavebných povolení.

Dopyt je pritom mimoriadny. Slovensko má najvyššiu mieru vlastníctva bývania v Európe na úrovni 93,8 %, kým európsky priemer je okolo 70 % a v Česku 75 %.

Pozor na dočasné zdraženie

Paradoxom je, že nové pravidlá môžu byť krátkodobo kontraproduktívne. Ešte pred ich zavedením môže časť investorov urýchliť kúpu, aby získala hypotéku za súčasných podmienok.

Vyšší dopyt pravdepodobne povedie k dočasnému zrýchleniu rastu cien. Presne to sa stalo v Česku v prvých mesiacoch tohto roka, ešte pred spustením regulácie.

Záver odborníkov je preto jednotný. Limity na hypotéky môžu schladiť časť investičného dopytu, no samy osebe ceny neznížia. Bez rýchlejšieho stavebného konania, väčšej výstavby a funkčného nájomného sektora podľa Meckovej bude vlastnícke bývanie čoraz menej dostupné.

Prečo je nová výstavba taká drahá

Vysoké ceny nových bytov pritom nie sú žiadna náhoda, stoja za nimi prudko rastúce náklady stavebníkov. Náklady na pracovnú silu v stavebnom sektore sa podľa analytikov Slovenskej sporiteľne od roku 2021 zvýšili o viac ako 50 %.

Zdražovali aj vstupy. Ceny stavebných materiálov vzrástli za rovnaké obdobie o vyše 30 %, čo developerom výrazne zvýšilo rozpočty jednotlivých projektov.

Práve tieto náklady sa následne premietajú do koncových cien bytov. Keď sa stavebná produkcia očistí o rast cien práce a materiálu aj o sezónne vzorce, ukazuje sa, že reálny objem výstavby za posledných 8 rokov podstatne nenarástol. Trh tak pracuje s drahšími, no nie početnejšími bytmi, čo je presne tá kombinácia, ktorá ceny tlačí nahor.

Čítaj viac z kategórie: Nehnuteľnosti