Založiť rodičovský dom už nestačí, k tvojej vysnívanej nehnuteľnosti sa dostaneš takto (ODBORNÍČKA)

Ešte pred pár rokmi vyzeral recept na získanie vlastného bytu jednoducho. Stačilo ti mať stabilnú prácu, vybrať si nehnuteľnosť a banka ti takmer automaticky schválila aj stopercentnú hypotéku. Tie časy sú však preč. Dnes, ako mladý človek, narážaš na trojitú bariéru: rekordné ceny bytov, vyššie úrokové sadzby hypoték a čoraz prísnejšie pravidlá. Možno zarábaš slušne, no aj tak zisťuješ, že ti banka požičia oveľa menej, ako by si reálne potreboval.

Získať peniaze na prvý domov sa stalo strategickou operáciou, ktorú musíš plánovať mesiace, niekedy aj roky dopredu. Prečo ti dnes už často nepomôže ani založenie rodičovského domu? Koľko tisíc eur musíš mať reálne „vo vrecku“, kým vôbec vojdeš do bankovej pobočky? A aké chyby na tvojom účte môžu definitívne stopnúť tvoje plány?

V rozhovore s finančnou sprostredkovateľkou Veronikou Nguyen rozoberáme tvrdú realitu dnešného trhu. Dozvieš sa, ako si banky preverujú tvoju stabilitu, prečo rozhodujú aj drobné detaily v histórii tvojich platieb a ako sa strategicky pripraviť na kúpu bytu tak, aby si neprišiel o rezervačnú zálohu ani o ilúzie.

Prečo je dnes pre mladých ľudí výrazne ťažšie dostať sa k prvej hypotéke ako pred pár rokmi?

Dnes ide o kombináciu troch vecí: sú vyššie ceny nehnuteľností, prísnejšie pravidlá bánk a vyššie úrokové sadzby. Pred pár rokmi ste si vedeli zobrať hypotéku aj s minimálnymi úsporami a lacnejšie splácať. Dnes na to potrebujete viac vlastných peňazí a banka vám prepočíta príjem oveľa prísnejšie.

Výsledok? Aj ľudia, ktorí by kedysi hypotéku bez problémov dostali, ju dnes nedostanú alebo dostanú ju nižšiu. Zmenilo sa aj správanie bánk – sú opatrnejšie a viac sledujú riziko. Preto je dnes proces schvaľovania úverov na bývanie náročnejší a menej „automatický“ ako v minulosti.

Čo je najväčšia prekážka – príjem, ceny nehnuteľností alebo podmienky bánk?

Nie je to len jedna vec. Najväčší problém je ich kombinácia. Ceny bytov sú vysoké, takže potrebujete vyššiu hypotéku. Na tú však potrebujete vyšší príjem. A banka vám zároveň dovolí požičať si menej ako kedysi. Takže sa to „zasekne“ niekde uprostred. 

Veľa ľudí má príjem dostatočný, ale nestačí to na dnešné ceny. Do toho vstupujú aj životné náklady, ktoré banky započítavajú. Čím vyššie sú výdavky, tým nižší úver dostanete. Preto sa často stáva, že klient „papierovo vychádza“, ale reálne mu banka schváli menej, ako potrebuje.

Ako dnes banky posudzujú žiadateľa o hypotéku? Čo rozhoduje najviac?

Najviac rozhoduje čistý príjem, počet detí, stabilita (pracovná zmluva, podnikanie) a existujúce záväzky. Boli by ste prekvapení, čo všetko vie o vás banka zistiť. Dôležitý je tzv. „stres test“ – či zvládnete splácať aj v prípade, keď úrok stúpne. Nejde len o to, koľko zarábate, ale koľko financií vám reálne zostane po zaplatení výdavkov. Banky si zároveň sledujú aj históriu účtu, pravidelnosť príjmov a správanie klienta. Dôležité sú aj malé detaily, ako časté mínusy alebo pravidelné nedoplatky. 

Mladí ľudia podliehajú hazardu: Trpezlivé investovanie ich nebaví

Čo znamená „potreba prvého vysokého kolaterálu“ a prečo sa o nej dnes hovorí čoraz viac?

V praxi to znamená, že musíte mať vlastné peniaze. Banka vám nepožičia 100 % hodnoty nehnuteľnosti. Štandard je 80 až 90 %. Zvyšok musíte doplatiť z vlastného. Pri drahších nehnuteľnostiach to robí desiatky tisíc eur. Preto sa hovorí, že najťažšie je „začať“, teda našetriť si prvý väčší kapitál. Tento problém sa ešte zvyšuje tým, že ceny rastú rýchlejšie ako schopnosť ľudí sporiť. Čím dlhšie čakáte, tým vyššiu sumu potrebujete. Preto sa téma vlastných zdrojov dnes rieši oveľa viac ako kedysi.

Prečo už často nestačí založiť rodičovský byt alebo dom tak, ako to stačilo kedysi?

Kedysi sa to využívalo často – rodičovským domom sa dorovnala hodnota kupovanej nehnuteľnosti a banka vám dala 100 % prostriedkov, ktoré ste na kúpu svojej nehnuteľnosti potrebovali. 

Dnes banky viac riešia riziko a celkovú zadlženosť klienta. Aj keď máte zabezpečenie, stále musíte prejsť príjmovými limitmi. Inak povedané – nestačí mať „čím ručiť“, musíte mať aj dostatočný príjem. Banky sa pozerajú na to, či úver dokážete splácať dlhodobo, nielen na hodnotu nehnuteľnosti. Preto je dnes kľúčové splniť najmä príjmové kritériá a až následne riešiť samotné zabezpečenie.

zdroj: Freepik/wayhomestudio/ededchechine

V akých prípadoch banka takúto formu zabezpečenia ešte akceptuje?

Čítaj viac z kategórie: Financie & Bývanie UPdate