Nižšie úrokové sadzby lákajú Slovákov: Expert radí, ako ušetriť na hypotéke a vyhnúť sa chybám

Hypotéka bola dlhé roky pre mnohých Slovákov symbolom istoty. Nízke úroky vytvárali dojem, že vlastné bývanie je dostupné a splátky zvládnuteľné aj pri bežnom príjme.

Tento pocit stability sa však v posledných rokoch začal meniť. Rast úrokových sadzieb, geopolitické napätie aj opatrnejšie správanie bánk postupne menia zavedené finančné pomery, na ktoré si domácnosti veľmi ľahko zvykli.

Dnes sa čoraz častejšie stretávame s tým, že ľudia prehodnocujú svoje finančné rozhodnutia. Refinancovanie hypotéky sa z okrajovej témy presunulo do centra pozornosti. Nejde pritom len o hľadanie nižšej splátky. V hre je širšia otázka finančnej stability, schopnosti reagovať na zmeny a orientovať sa v čoraz zložitejšom bankovom prostredí.

Banky zároveň začali o klienta bojovať intenzívnejšie ako v minulosti. Prichádzajú s rôznymi bonusmi, marketingovými kampaňami aj individuálnymi ponukami. Pre bežného človeka však nie je jednoduché vyhodnotiť, čo je skutočná úspora a čo len dobre zabalený produkt.

Do celej situácie navyše vstupujú faktory, ktoré domácnosti nedokážu ovplyvniť. Konflikt na Blízkom východe, rozhodnutia centrálnych bánk či vývoj inflácie. To všetko má priamy vplyv na cenu peňazí a tým aj na výšku mesačných splátok hypotekárnych úverov.

Ako sa v tejto situácii rozhodovať rozumne? Kedy sa refinancovanie skutočne oplatí, kedy môže byť skôr rizikom a čo by mali urobiť ľudia, ktorým sa končí fixácia úrokovej sadzby v najbližších mesiacoch?

Na tieto otázky odpovedá finančný analytik Ján Porázik zo spoločnosti Swiss Life Select, ktorý sa s reálnymi prípadmi klientov stretáva každý deň.

• Prečo sa dnes hypotéky riešia viac ako kedykoľvek predtým?
• Kto z tejto situácie skutočne profituje?
• Robíš aj ty chybu, ktorú robí väčšina ľudí?
• Kedy sa oplatí konať a kedy radšej počkať?
• Ako sa nenechať zmiasť lákavými ponukami?
• Čo všetko treba zvážiť skôr, než urobíš rozhodnutie?
• Môže ti jedno rozhodnutie ušetriť stovky eur?
• Prečo sa trh mení rýchlejšie, ako si myslíš?
• Aký krok by si určite nemal odkladať?
• Na čo si dať pozor, aby si nestratil peniaze?

Refinancovanie hypoték je v súčasnosti masovou témou. Čo sa vlastne stalo na trhu, že zrazu začali desaťtisíce ľudí riešiť presun hypotéky do inej banky?

Za uplynulý rok sme videli klesajúci trend priemerných úrokových sadzieb úverov na bývanie. Takéto obdobie prirodzene prináša zvýšený záujem o refinancovanie. Klienti sa vždy snažia získať čo najlepšie podmienky, teda najmä nižšiu mesačnú splátku. Tú je možné dosiahnuť buď prehodnotením sadzby v aktuálnej banke, takzvanou retenciou, alebo refinancovaním do inej banky, či už pri výročí fixácie, alebo aj mimo neho. Vždy záleží na konkrétnej ponuke a kampaniach bánk.

Kto dnes najčastejšie refinancuje hypotéku? Sú to ľudia, ktorým sa končí fixácia, alebo aj tí, ktorí ju majú ešte niekoľko rokov, ale hľadajú lepšie podmienky?

Záujem o lepšie podmienky má klient prakticky vždy. Ak zmena úveru dáva ekonomický zmysel, nie je dôvod ju nevyužiť. Týka sa to klientov vo výročnom období fixácie, ale aj mimo neho. Riešením môže byť buď úprava podmienok existujúceho úveru, teda retencia, alebo refinancovanie do inej banky.

Zaujímajú ťa financie alebo investície?

Áno Nie

Zaujíma ťa ťažba kryptomien?

Reklama

Viac info

Reklama

Viac info

Spolupracuj s najväčším predajcom ťažiarskej techniky na Slovensku.

O koľko si dnes vie bežná domácnosť refinancovaním znížiť mesačnú splátku? Hovoríme o desiatkach, alebo aj o stovkách eur?

Konkrétna úspora vždy závisí od parametrov úveru. Ak si vezmeme modelový príklad: zostatok 150 000 eur, splatnosť ešte 20 rokov a sadzbu 3,5 % ročne a podarí sa vyrokovať novú sadzbu 3 % ročne, mesačná splátka klesne približne o necelých 40 eur. Výška úspory teda závisí od výšky úveru, zostávajúcej splatnosti aj rozdielu v sadzbách.

Na čo si musia ľudia pri refinancovaní dávať najväčší pozor? Kde robia najčastejšie chyby?

Najčastejšou chybou je, že sa pozerajú iba na úrokovú sadzbu. Tá však nie je jediným rozhodujúcim parametrom. Treba zohľadniť aj poplatok za predčasné splatenie, náklady na znalca, poplatky za kataster nehnuteľností, poplatky za nový úver a ďalšie výdavky. Refinancovanie treba vždy posudzovať komplexne, aby sme vedeli vyhodnotiť, či je pre klienta ekonomicky výhodné. Vhodné je tiež poradiť sa s odborníkom na financie.

Oplatí sa refinancovať hypotéku aj v prípade, ak treba zaplatiť poplatok za predčasné splatenie úveru?

Toto rozhodnutie je vždy individuálne a musí dávať ekonomický zmysel. Banky niekedy ponúkajú kampane, v rámci ktorých klientovi preplatia poplatok za predčasné splatenie, ak si hypotéku prenesie k nim. To môže v celkovom výpočte výrazne zavážiť, no vždy treba variant posúdiť komplexne so zohľadnením všetkých parametrov.

V pôvodnom variante máme sadzbu v určitej výške spolu s prípadnými priebežnými nákladmi, napríklad poplatkom za vedenie účtu. Pri refinancovaní môžeme získať lepšiu sadzbu, čo nám ušetrí na úrokoch. Matematické porovnanie by sme mali počítať na horizonte zamýšľanej dĺžky fixácie. Kľúčové je zistiť, či za toto obdobie existuje reálna úspora a či je primeraná náročnosti celého procesu.

Do výpočtu treba zahrnúť všetky náklady spojené s refinancovaním, napríklad poplatok za vybavenie úveru, poplatok za predčasné splatenie, náklady na znalca, katastrálne poplatky či poplatok za vedenie účtu. Zároveň treba zohľadniť aj možné benefity, ako je preplatenie poplatku za predčasné splatenie, vrátenie niekoľkých splátok alebo odpustenie poplatku za vybavenie úveru.

Vzhľadom na komplexnosť rozhodovania je rozumné poradiť sa s odborníkom na financie. Ak má klient svojho finančného sprostredkovateľa, mal by mu tento servis zabezpečiť.

Banky dnes často ponúkajú rôzne bonusy za prenesenie hypotéky. Je to reálna úspora, alebo skôr marketing a človek by mal sledovať najmä úrok a podmienky?

Bonusy môžu mať formu preplatenia poplatku za predčasné splatenie, úhrady katastrálneho poplatku či vrátenia niekoľkých splátok pri splnení podmienok. Často ide o reálnu a významnú úsporu. Klient by si však mal detailne prejsť podmienky a všetko si prepočítať. Nemal by sa nechať zlákať len marketingovým sloganom.

Ako sa za posledné roky zmenilo správanie bánk pri hypotékach? Sú dnes prísnejšie, alebo naopak viac bojujú o klienta?

Prostredie sa mení pod vplyvom regulácie, trhových podmienok, vývoja úrokových sadzieb aj cien nehnuteľností. Banky na základe tohto mixu nastavujú svoje stratégie a kampane a viac či menej intenzívne bojujú o klienta. Začiatok tohto roka naznačil zvýšený konkurenčný boj, no udalosti na Blízkom východe ďalší vývoj výrazne ovplyvnili.

Mnoho ľudí má hypotéku z rokov, keď boli úroky okolo jedného percenta. Dnes sú sadzby výrazne vyššie. Ako veľký šok to predstavovalo pre rodinné rozpočty?

Šok je výrazný, no jeho výška závisí od konkrétnych parametrov. Pri modelovom príklade: zostatok 150 000 eur, splatnosť 20 rokov a zvýšenie sadzby z 1 % na 3 % ročne, mesačná splátka narastie približne o necelých 150 eur.

Dôležité však je, že táto zmena neprichádza zo dňa na deň. Klienti majú určitý čas na prípravu a je zodpovedné postupne nastaviť rodinný rozpočet na nové podmienky.

Vidíte vo svojej praxi prípady, keď ľudia kvôli rastu splátok predávajú nehnuteľnosť alebo sa dostávajú do finančných problémov?

V našej praxi sa s takýmito situáciami nestretávame. Klientom poskytujeme pravidelný servis a na zmeny sa pripravujeme vopred. Tvorba finančných rezerv a zodpovedný prístup k rozpočtu dokážu takýmto problémom účinne predchádzať.

Je podľa vás lepšie zvoliť si dnes kratšiu fixáciu a čakať pokles úrokov, alebo si radšej zafixovať sadzbu na dlhšie obdobie a mať istotu?

Čítaj viac z kategórie: Financie & Bývanie UPdate