Ceny nehnuteľností neklesnú: Slováci na to nemajú, no aj tak chcú byty a domy vlastniť (REALITNÝ EXPERT)

Ešte pred pár rokmi sa zdalo, že ceny nehnuteľností budú rásť donekonečna. Byty mizli z ponuky v priebehu dní, hypotéky boli lacné a vlastné bývanie sa javilo ako istota aj investícia zároveň. Dnes je situácia iná. Úrokové sadzby stúpli, dopyt sa ochladil a čoraz viac ľudí si kladie otázku: kam sa bude realitný trh vyvíjať ďalej?

Diskusia o tom, či sme na vrchole alebo nás čaká pokles cien nehnuteľností, sa objavuje čoraz častejšie. Do hry vstupuje aj téma dostupnosti bývania, ktorá sa pre mnohé rodiny stáva reálnym problémom, nielen ekonomickou debatou. Orientovať sa v spleti informácií, prognóz a emócií pritom nie je jednoduché.

Práve preto sme sa pozhovárali s Martinom Nestorom, realitným expertom a zakladateľom spoločnosti Nestor Capital, ktorý dlhodobo sleduje vývoj realitného trhu a investičné správanie. V rozhovore vysvetľuje, či sa na Slovensku nachádzame v realitnej bubline, ako sa budú vyvíjať ceny nehnuteľností a čo by dnes mali robiť ľudia, ktorí zvažujú kúpu alebo investíciu.

• V ktorých prípadoch budú ceny nehnuteľností na Slovensku klesať?
• Dokáže si bežný Slovák byt či dom kúpiť?
• Koľko ročných platov na to potrebuje?
• Budeme musieť búrať paneláky postavené ešte za komunizmu?
• Aký model bývania sa stane na Slovensku dlhodobo populárny?

Hovorí sa o realitnej bubline. Sme podľa vás na jej vrchole, alebo už vidíme začiatok poklesu?

V našom biznise hádam ani nie je sprofanovanejší pojem ako realitná bublina. Viac sa o nej hovorí, ako sa deje. Prudké cenové výkyvy, nadmernú ponuku a špekulatívne nákupy – teda symptómy skutočnej realitnej bubliny, dnes určite nepozorujeme.  

Sledujeme bežný priebeh realitného cyklu. Jeho vrchol vo väčšine krajín EÚ nastal pred 4-5 rokmi, pod čo sa podpísali faktory ako nízke úrokové sadzby a dopyt prevyšujúci novú ponuku bývania. Teraz už tretí rok prebieha fáza trhovej stabilizácie a korekcie. Trh sa stále „hľadá“ v nastavení rovnovážnej ceny v prostredí vyšších úrokových sadzieb.  

Treba zdôrazniť, že Slovensko patrí medzi krajiny, kde za posledné roky ceny rástli rýchlejšie než príjmy. K drahším úverom tak treba pridať aj zhoršenú kúpyschopnosť. V každom prípade by som aktuálnu fázu realitnou bublinou nenazýval.

Zaujímajú ťa financie alebo investície?

Áno Nie

Zaujíma ťa ťažba kryptomien?

Reklama

Viac info

Reklama

Viac info

Spolupracuj s najväčším predajcom ťažiarskej techniky na Slovensku.

Čo by muselo nastať, aby ceny nehnuteľností na Slovensku reálne klesli?

Asi len zázrak. Hypoteticky by sa museli prelínať vysoké úrokové sadzby, vysoká nezamestnanosť, vysoký podiel nútených predajov realít a v ich dôsledku záplava ponuky „výpredajových“ bytov. Pravdepodobnosť, že dôjde k súbežnému stretu všetkých stresových faktorov, tlačiacich ceny bytov dole, je však nízka.

Na Slovensku zostáva nezamestnanosť relatívne stabilizovaná, rovnako ako pomer nesplácaných úverov v domácnostiach. Keď k tomu pridáme silnú reguláciu bankového sektora, neprekvapí, že ceny sa držia na vysokých úrovniach, a to napriek zhoršenej dostupnosti bývania. Bez zmienených faktorov realitného trhu budú ceny skôr stagnovať či mierne klesať v reálnom vyjadrení zohľadňujúcom infláciu. Číselne však klesať nebudú.   

Sú dnešné ceny bytov pre bežného človeka ešte udržateľné, alebo sme už za hranou dostupnosti bývania?

Internet je plný vtipných meme obrázkov, ako generácia Z závidí svojim rodičom, že si mohli pred tridsiatkou dovoliť vlastný byt. Čo už vtipné nie je, to je fakt, že 70 % novej generácie nespáva kvôli finančnej úzkosti. Pre mladé domácnosti sa vlastný byt rovná snu o paláci so zlatými vežičkami, čo odkrýva systémový problém.

V našom hlavnom meste treba 12 až 14 ročných platov na kúpu bytu, čo robí z Bratislavy strašiaka v kontexte dostupnosti bývania v strednej a východnej Európe. Paradoxne, Slovensko má aj jednu z najvyšších mier vlastníctva bývania presahujúcu 90 %. Utkvelá potreba vlastniť, hoci na to nemáme, rozhodne nie je udržateľná.

Vidíte väčšie riziko poklesu cien nehnuteľností alebo skôr dlhodobej stagnácie?

Celoplošné zlacňovanie je nepravdepodobné. Stagnácia a výraznejšie kolísanie medzi krajmi? To skôr.

Dáta z NBS za minulý rok potvrdili rast cien, ale už aj spomaľovanie tempa v niektorých štvrťrokoch a ukázali izolované lokálne výkyvy. Čo to znamená? Bratislava, Košice a ďalšie väčšie mestá nebudú mať problém s udržaním cien. Výraznejšie zlacňovanie bude viditeľné skôr v infraštruktúrne slabších regiónoch. Ako vždy platí, že lokalita je primárny ťahač hodnoty, a teda aj ceny nehnuteľnosti. Ak v regióne chýba rozvoj, ceny poklesnú.

Paneláky boli stavané na určitú životnosť. Blížime sa k bodu, keď budú musieť začať vo veľkom miznúť?

Za mňa je to trochu extrémna, až uletená predstava. Zbytočné katastrofizovanie. Nie je to tak, že 70 rokov po skolaudovaní nabehne demolačná čata a zrovná panelák so zemou. Životnosť našich panelákových sídlisk kontinuálne predlžujú nové technické inovácie, rekonštrukcie.

Kvalitne realizované obnovy dokážu „darovať“ ďalšie tri až štyri dekády. Miznutie nebude teda podmienené vekom, ale úrovňou údržby a technologickej adaptácie panelákov, napríklad na súčasné energetické štandardy.  

Opäť zdôrazním dôležitosť lokality. V lukratívnych susedstvách budú paneláky investovať do modernizácie, pretože si to žiada trh. Zatiaľ čo v prehliadanejších lokalitách, kde odsťahovanie prevláda nad prisťahovaním, budú paneláky čoraz schátranejším pamätníkom dávno skončenej éry.  

zdroj: Unsplash.com/Jakub Żerdzicki

Čo je ekonomicky výhodnejšie – rekonštrukcia starých panelákov alebo ich nahradenie novými nehnuteľnosťami?

Odpoveď sa líši prípad od prípadu. Všeobecne platí, že rekonštrukcia je „rýchly fix“ kvôli nízkym vstupným nákladom a krátkemu času realizácie. Je to taká „náplasť“ pre investorov aj samotných rezidentov, krátkodobo poslúži.

Pokiaľ sa na výhodnosť pozrieme z perspektívy dlhodobého prínosu, je jasné, že nahradenie novými projektmi – ak prebehne v súlade s prísnymi technickými normami zaručujúcimi kvalitný výstup – vychádza ako rozumnejšie riešenie. Novostavba má spravidla vyššiu hustotu zabývania a vďaka inovovaniu stavebných postupov aj lepšie technické parametre či menšie energetické útraty. 

Posilniť ekonomické zdravie nehnuteľnosti môže aj ďalšia rezidenčná výstavba v bezprostrednom okolí, čím sa prirodzene rozširuje lokálna občianska vybavenosť, zvyšuje kvalita verejných priestorov, zo susedstva sa stáva štvrť, ktorá naberá na popularite a na trhovej hodnote. To však hovorím o vychytených lokalitách s vyššou cenou pozemkov. V oblastiach na periférii – nielen miest, ale aj záujmu – dáva väčší ekonomický zmysel práve rekonštrukcia.  

Ak by došlo k masívnej obnove alebo búraniu nehnuteľností, kto to zaplatí – štát, mesto alebo samotní vlastníci?

Štandardným rozpočtovým scenárom pri obnove je mix. Rozdistribuovanie investičnej ťarchy, pravdaže, závisí od typu a rozsahu transformácie. Väčšinu nákladov by pri klasických vlastníckych bytových domoch zrejme poniesli samotní vlastníci, cez fond opráv, bankové úvery či modely podporeného financovania.

Štát a verejné peniaze vnímam ako barličku. Ide o možnú pomoc cez rôzne programy, štátne dotácie a úvery so zvýhodnenými podmienkami, napríklad cez Štátny fond rozvoja bývania.  

Pokiaľ však hovoríme o masovom búraní, bez veľkej verejnej schémy je to projekt, ktorý finančne jednoducho nemožno utiahnuť. Samosprávy pri tejto téme ani nespomínam. Očakávať veľkoobjemové investície zo zdroja, ktorý na Slovensku dlhodobo čelí akútnemu nedostatku financií na územné plánovanie, by bolo naivné.

Realitný odborník: Očakávanie, že ceny budú rásť rýchlym tempom naveky, je mylné. Mladí chcú ešte stále vlastniť, nie platiť nájom (ROZHOVOR)

Slovensko starne. Čo sa stane s nehnuteľnosťami, keď staršia generácia postupne odíde?

Čítaj viac z kategórie: Financie & Bývanie UPdate