Šéf realitnej siete radí, ako v roku 2026 pri kúpe bytu stlačiť cenu o tisíce eur: Má to jasné pravidlá

Ceny nehnuteľností sú stále vysoké, trh však už nie je taký prehriaty ako pred pár rokmi. Má dnes kupujúci silnejšiu vyjednávaciu pozíciu ako pred dvomi či tromi rokmi?

Áno, v porovnaní s obdobím spred roku 2022 má dnes kupujúci vo všeobecnosti silnejšiu vyjednávaciu pozíciu. V časoch extrémne lacných hypoték bolo často potrebné rozhodovať sa oveľa rýchlejšie, pretože konkurencia medzi kupujúcimi bola výraznejšia a dobré nehnuteľnosti mizli z trhu veľmi rýchlo.

Dnes sa nehnuteľnosti vo všeobecnosti predávajú pokojnejšie a kupujúci má viac priestoru porovnávať, premýšľať a rokovať o cene či podmienkach.

Najvýraznejšie to bolo vidieť v rokoch 2023 a 2024, keď sa trh výraznejšie preklopil v prospech kupujúceho. Dnes by som to už opísal skôr ako vyrovnanejší stav, stále však s lepšou pozíciou kupujúceho ako pred pár rokmi.

Zároveň však platí, že pri najžiadanejších bytoch v dobrých lokalitách je ponuka stále obmedzená, takže tam vie byť konkurencia medzi kupujúcimi aj dnes pomerne silná a pri takýchto nehnuteľnostiach treba stále konať rýchlejšie.

O koľko percent je dnes podľa vás reálne možné vyjednať cenu smerom nadol oproti inzerovanej cene? Hovoríme skôr o 5 % alebo 10 %, prípadne o ešte razantnejšom poklese ceny?

Dnes sa to nedá povedať jedným číslom, pretože úplne kľúčové je, ako je nastavená cena už na začiatku. Ak je nastavená správne, pokojne sa môže stať, že sa nájde viac záujemcov a priestor na zjednávanie je minimálny alebo žiadny. Ak je však cena úmyselne nadhodnotená s tým, že sa počíta s neskorším znížením, priestor na dohodu je prirodzene väčší.

Vo všeobecnosti platí, že mimo bytov a domov, o ktoré je na trhu najsilnejší záujem, je dnes reálne vyjednať približne 5 až 10 %, pričom v niektorých prípadoch to môže byť aj viac, pokojne okolo 15 až 20 %.

Zároveň netreba zabúdať na to, že minulý rok rástli ceny nehnuteľností na Slovensku dvojciferne, ale to je rast oproti cenám spred roka, nie oproti inzerovaným cenám konkrétnej nehnuteľnosti. Tieto dve veci nemožno zamieňať. V praxi to znamená, že aj na rastúcom trhu môže byť priestor na zľavu, ak je konkrétna nehnuteľnosť nacenená príliš optimisticky.

Ktoré nehnuteľnosti majú dnes najväčší priestor na zníženie ceny – staršie byty, domy mimo miest, nehnuteľnosti po rozvode, dedičstve alebo byty, ktoré sa predávajú dlhodobo?

Najväčší priestor na zníženie ceny majú dnes najmä nehnuteľnosti, pri ktorých sa spojí slabší dopyt s vyššou motiváciou predávajúceho. Typicky ide o byty alebo domy, ktoré sa predávajú dlhodobo, boli od začiatku nadhodnotené alebo si vyžadujú väčšiu rekonštrukciu. Väčší priestor na zľavu býva aj pri domoch mimo miest a v slabších lokalitách, kde je užší okruh kupujúcich a predaj trvá dlhšie.

Aj pri nehnuteľnostiach po rozvode alebo dedičstve môže byť ochota dohodnúť sa vyššia, ale tam je to vždy veľmi individuálne podľa konkrétnej situácie. Naopak, pri dobre nacenených bytoch v silných lokalitách, najmä pri najžiadanejších dispozíciách, býva priestor na zníženie ceny podstatne menší.