Dôchodcovia žijú v zlatej klietke: Nehnuteľnosť majú, hotovosť nie. Expert radí, čo s tým

Slovenský dôchodca môže vlastniť byt alebo dom za desaťtisíce až státisíce eur, no každý mesiac starostlivo počíta peniaze na potraviny, energie či lieky. Na papieri patrí medzi majetných ľudí. V bežnom živote však nemusí mať dostatok hotovosti ani finančnú rezervu na väčšiu opravu alebo dlhodobú starostlivosť.

Tento paradox sa na Slovensku prejavuje mimoriadne intenzívne. Vo vlastnom býva až 93 % populácie, čo je druhý najvyšší podiel v Európskej únii. Slovensko zároveň patrí ku krajinám, ktoré starnú najrýchlejšie – mediánový vek obyvateľov sa medzi rokmi 2015 a 2025 zvýšil o štyri roky.

Vlastné bývanie preto môže fungovať ako pomyselný štvrtý dôchodkový pilier. Nehnuteľnosť však sama od seba nevytvára príjem. Aby seniorovi skutočne pomohla, musí sa rozhodnúť, či v nej zostane bývať, presťahuje sa do menšieho, časť majetku prenajme alebo nehnuteľnosť predá.

Byt má vysokú hodnotu, účet však zostáva prázdny

Vlastný byt seniorovi neposiela každý mesiac peniaze na účet. Prináša mu však inú zásadnú výhodu: nemusí platiť komerčné nájomné. Pri dôchodku na úrovni niekoľkých stoviek eur by práve nájom mohol pohltiť veľkú časť jeho pravidelného príjmu.

„Vlastná nehnuteľnosť môže byť pre dôchodcu veľmi cenným zdrojom jeho kvality života. Sama osebe však dôchodcovi peniaze na život nevytvorí. No ak by potreboval bývať v nájme a platiť reálne nájomné, kvalita jeho života veľmi prudko klesne. Môže byť dokonca v pozícii, že reálne nemá z čoho žiť,“ vysvetľuje realitný expert Roman Kružliak.

Práve preto sa pre vlastníctvo nehnuteľnosti používa symbolické pomenovanie zlatá klietka. Senior síce vlastní hodnotný majetok, no nemôže ho jednoducho minúť bez toho, aby riešil, kde bude ďalej bývať. Pomenovanie znie negatívne, pretože človeka viaže na konkrétny byt alebo dom. Druhá časť spojenia však podľa Kružliaka vystihuje značnú finančnú hodnotu, ktorá je pre seniora výhodou.

„V praxi sa používa aj pomenovanie, že nehnuteľnosť je ‚zlatou klietkou‘ pre jej majiteľa. Je však potrebné si uvedomiť, že toto pomenovanie má 2 slová: zlatá a klietka. Klietka znie negatívne, lebo vlastníka viaže k uvedenej nehnuteľnosti ale vlastnosť ‚zlatá‘ znamená veľkú výhodu pre jej vlastníka v tom, že nemusí platiť komerčné nájomné, ktoré by bez vlastníctva tejto nehnuteľnosti musel odvádzať prenajímateľovi,“ hovorí pre Startitup.

Vlastný byt teda seniorovi nemusí prinášať peniaze, ale chráni ho pred vysokým pravidelným výdavkom. Rozhodujúce je, aby do dôchodku vstupoval bez hypotéky alebo s čo najnižším dlhom.

Hypotéka by mala skončiť spolu s pracovným životom

Po odchode do penzie príjem väčšine ľudí výrazne klesne. Ak však spolu s výplatou zmizne aj mesačná splátka hypotéky, disponibilná suma na bežný život nemusí klesnúť rovnako dramaticky.

„Pracujúci človek počas aktívneho života obvykle spláca hypotekárny úver, ktorý mu odoberá disponibilný príjem, z ktorého bežne žije. Pri odchode na dôchodok príjem dôchodcu klesne približne na 65 % predchádzajúcich príjmov.

Po dôchodcoch zostanú prázdne byty: Môžu ich zaplniť prisťahovalci? (ODBORNÍK)

Ak sa však podarí, že práve v tomto čase splatí svoju hypotéku na nehnuteľnosť, jeho disponibilný príjem môže zostať rovnaký. Toto je spôsob, ako môže pracujúci človek zabezpečiť to, aby na dôchodku jeho životná úroveň neklesla. ‚Zlatá klietka‘ má obrovskú hodnotu,“ uvádza Kružliak.

Konkrétny pokles príjmu závisí od pracovnej histórie, mzdy, odvodov aj účasti v druhom pilieri. Sociálna poisťovňa preto od roku 2026 posiela poistencom dôchodkovú prognózu, ktorá im má ukázať odhad budúcej penzie.

Predať veľký byt a presťahovať sa do menšieho

Jednou z možností, ako dostať časť hodnoty nehnuteľnosti na účet, je výmena veľkého bývania za menšie. Senior môže predať rodinný dom alebo priestranný byt, kúpiť si dostupnejšiu nehnuteľnosť a rozdiel použiť na bežné výdavky, zdravotnú starostlivosť či vytvorenie rezervy.

„Predaj je vhodnejší pre človeka, ktorému stačí menšia nehnuteľnosť a získané zdroje z rozdielu chce používať na svoje potreby. Zmenšením nehnuteľnosti sa zároveň znižujú aj náklady na starostlivosť o túto nehnuteľnosť a jej opravy,“ vysvetľuje odborník.

Takéto rozhodnutie však nie je automaticky výhodné. Rozdiel medzi predajnou cenou pôvodnej a kúpnou cenou novej nehnuteľnosti musí pokryť aj náklady na sťahovanie, prípadnú rekonštrukciu a ďalšie výdavky. Senior by si mal zároveň overiť, či bude menšie bývanie praktické aj pri zhoršení jeho mobility vo vyššom veku.

Ak po predaji väčšej nehnuteľnosti a kúpe menšej zostane dostatok peňazí, senior môže časť kapitálu investovať. Jednou z možností je napríklad kúpa menšieho bytu na prenájom.

„Zároveň môže zvažovať, že z rozdielu získaného z predaja nehnuteľnosti a kúpy menšej nehnuteľnosti môže nadobudnúť nehnuteľnosť, ktorú bude prenajímať a z nej získavať dodatočný príjem, ktorý bude slúžiť na prilepšenie k jeho dôchodku. Predpokladom je to, aby sa o prenajímanú nehnuteľnosť vedel postarať,“ hovorí Kružliak.

Tento model umožňuje seniorovi vytvoriť si ďalší príjem a zároveň zachovať majetok pre deti. Prináša však starostlivosť o nájomníkov, opravy, obdobia bez prenájmu aj daňové povinnosti. Nie je preto vhodný pre každého.

zdroj: Archív Romana Kružliaka

Dedičstvo nesmie byť na úkor seniora

Mnohí rodičia chcú byt alebo dom zachovať pre svoje deti, a to za každú cenu. Je to pochopiteľné, no odborník upozorňuje, že vlastné potreby by nemali odsúvať na druhé miesto.

„Zachovať dedičstvo pre ďalšiu generáciu je veľmi múdre a šľachetné, ale dáva zmysel len vtedy ak sa vieme postarať o seba bez toho, aby sme nehnuteľnosti museli predať,“ uzatvára.

Nehnuteľnosť môže byť silným štvrtým pilierom, no iba vtedy, keď má jasnú úlohu. Môže seniora chrániť pred nájmom, vytvoriť mu príjem, financovať starostlivosť alebo zostať deťom. Najhorším scenárom je vlastniť hodnotný majetok, no celý dôchodok prežiť bez peňazí len preto, aby sa ho človek nemusel dotknúť.

Čítaj viac z kategórie: Nehnuteľnosti