Firma z Trenčína fungovala 21 rokov, teraz skončila v strate 3,87 milióna eur

V Trenčíne ide do konkurzu spoločnosť Z.A.I.C., ktorá stojí za polyfunkčným centrom Masaryčky na Legionárskej ulici. Nejde pritom o nedokončený developerský projekt ani prázdnu budovu. Objekt je v prevádzke, prenajíma kancelárie a medzi jeho nájomcov patrí aj štát.

Súd vyhlásil konkurz po tom, čo veritelia neschválili reštrukturalizačný plán firmy. Ako informoval portál oPeniazoch, zároveň zastavil reštrukturalizačné konanie a vyzval veriteľov, aby si pohľadávky prihlásili v základnej 45-dňovej lehote.

Práve v tom je tento prípad nezvyčajný. Firma mala fungujúci objekt aj nájomné príjmy, napriek tomu ju položilo zadlženie a náklady na financovanie dlhu.

Firma fungovala, prenajímala. Mala aj štátneho nájomcu

Centrum Masaryčky stojí a funguje. Spoločnosť podľa účtovnej závierky pokračovala v činnosti aj v roku 2025 a čistý obrat mala necelých 1,6 milióna eur. To nie je firma bez podnikateľskej aktivity.

Medzi nájomcami bol aj štát. Ministerstvo investícií, regionálneho rozvoja a informatizácie SR si v roku 2022 prenajalo takmer 500 štvorcových metrov kancelárií a 8 parkovacích miest do konca roku 2027 za vyše 470-tisíc eur.

Ďalšiu zmluvu so štátom, tentoraz pre rezort práce, uzavrela firma ešte v apríli tohto roka, teda v čase, keď už vystupovala ako spoločnosť v reštrukturalizácii.

Inak povedané, budova mala nájomcov, vrátane tých najstabilnejších, akí na trhu existujú. Problém bol inde.

Na úrokoch zaplatili viac ako dvojnásobok tržieb

Rozhodujúce čísla sú vo finančnej časti výkazu. V roku 2025 dosiahli finančné náklady spoločnosti takmer 3,5 milióna eur, z toho samotné nákladové úroky viac ako 3,45 milióna eur.

Pri čistom obrate 1,6 milióna eur zaplatila firma na úrokoch zhruba 2,2-násobok toho, čo za celý rok zarobila. V prepočte na deň ide približne o 9 450 eur len na úrokoch, a to nedokázal pokryť žiadny nájom z 22-tisíc štvorcových metrov. 

Preto sa aj celkový výsledok zlomil tak prudko. Strata za rok 2025 dosiahla takmer 3,9 milióna eur, kým rok predtým to bolo 317,5-tisíca eur. Medziročne teda strata narástla viac ako dvanásťnásobne, a to bez toho, aby firma prišla o prevádzku.

Rovnaký záver si urobilo aj samotné vedenie spoločnosti. V poznámke k účtovnej závierke uviedlo, že „veľký problém firme spôsobuje vysoký úver plus úroky, ktoré nie je schopná splácať“, a zároveň konštatovalo, že spoločnosť vytvorila záporné vlastné imanie vo výške takmer 1,6 milióna eur. Ešte v tom istom dokumente pritom deklarovalo, že sa chce konkurzu vyhnúť.

Ku koncu roka 2025 evidovala firma dlhodobé bankové úvery vo výške približne 9,3 milióna eur a ďalších približne 4,3 milióna eur v bežných bankových úveroch. Bankové financovanie tak dosahovalo zhruba 13,6 milióna eur.

To číslo dáva zmysel až v porovnaní s pôvodnou investíciou. Výstavba mala stáť 530 miliónov slovenských korún, v prepočte približne 17,6 milióna eur. Aj po osemnástich rokoch prevádzky tak bankový dlh zodpovedal približne 77 % pôvodných nákladov na stavbu. Projekt sa teda za celý svoj život prakticky neoddlžil.

Čo sa na Legionárskej pôvodne plánovalo

Ako vyzeral pôvodný zámer, je dohľadateľné priamo v archíve samosprávy. Podľa mesta Trenčín sa prvé objekty polyfunkčného centra na mieste asanovaných Masarykových kasární mali začať stavať najneskôr v máji 2006 a kolaudácia bola naplánovaná do konca leta 2007.

Mestský materiál uvádza aj konkrétne parametre projektu. Malo ísť o 4 300 štvorcových metrov obchodných priestorov s pasážami, 7 500 štvorcových metrov kancelárií, 69 parkovacích miest v podzemí a ďalších 220 v parkovacej garáži. Celková úžitková plocha komerčných priestorov a parkovania mala dosiahnuť 23 300 štvorcových metrov.

Zámer vtedy za investora konkretizoval konateľ spoločnosti Z.A.I.C. Dušan Veliký. Podľa neho mali obchodné prevádzky zahŕňať filiálku banky, predajne spotrebného tovaru, módy a športových potrieb, potraviny, pekárske výrobky aj stravovacie a kaviarenské prevádzky. Kancelárie na treťom až šiestom podlaží boli určené miestnym firmám, právnikom či lekárom a v podkroví sa v prípade záujmu uvažovalo aj o apartmánovom ubytovaní.

Stavba sa napokon predĺžila. Výstavba sa začala v apríli 2006 a dokončená bola až v júli 2008, teda takmer rok po pôvodne plánovanej kolaudácii. Práve to obdobie je podstatné. Objekt bol dofinancovaný a otvorený v čase, keď na trhy dorazila finančná kríza a dopyt po kancelárskych a obchodných priestoroch v regiónoch sa spomalil. Úver zostal v pôvodnej výške, výnosy z nájmov rástli pomalšie.

Reštrukturalizácia zlyháva na Slovensku často

Pokus zachrániť firmu prostredníctvom reštrukturalizácie nebol výnimočný krok, no na Slovensku ide o nástroj, ktorý sa využíva len zriedka a spoľahlivý nie je.

Podľa analýzy spoločnosti CRIF – Slovak Credit Bureau, o ktorej informovala TASR, skončilo za prvý polrok 2026 v bankrote 154 subjektov, kým rok predtým ich bolo za rovnaké obdobie 134. Súdy pritom za celý prvý polrok povolili len deväť reštrukturalizácií. Na každú povolenú reštrukturalizáciu tak pripadlo zhruba 17 vyhlásených konkurzov.

V prípade Z.A.I.C. rozhodli veritelia. Podľa súdneho uznesenia hlasovali proti prijatiu plánu veritelia s nadpolovičnou väčšinou hlasov počítaných podľa sumy zistených pohľadávok. Správca následne navrhol vyhlásenie konkurzu.

Konkurz sa týka majetku spoločnosti, nie prevádzky objektu zo dňa na deň. Obchody, kancelárie ani parkovací dom neprestávajú fungovať automaticky.

Mení sa však to, kto a ako s majetkom nakladá. Prioritou správcu bude uspokojenie pohľadávok veriteľov, pričom banky ako zabezpečení veritelia majú pri takomto type majetku spravidla silnú pozíciu. Budova s dlhodobými nájomnými zmluvami vrátane štátnych býva pre prípadného kupca zaujímavá, no cena sa v konkurze odvíja od speňaženia, nie od účtovnej hodnoty.

Otázkou zostáva aj to, čo bude s nájmami štátnych inštitúcií, ktoré v objekte sídlia a majú zmluvy platné do roku 2027.