Hypotéky 2027: Splátka môže narásť až o 2 000 eur. Odborník radí 5 krokov, ako sa pripraviť

Hypotéky môžu v roku 2027 opäť zdražieť a pre mnohé slovenské rodiny to bude znamenať vyššie mesačné splátky. Pri hypotéke vo výške 150-tisíc eur môže nárast úrokovej sadzby z 3 na 5 % predstavovať navyše takmer 2 000 eur ročne. Oplatí sa preto čakať na ponuku vlastnej banky, alebo je vhodné začať konať ešte pred skončením fixácie?

Hypotekárny odborník Dominik Hlavačka v rozhovore vysvetľuje, aký vývoj úrokových sadzieb očakáva v roku 2027, kedy má zmysel refinancovať hypotéku a ako si v banke vyjednať výhodnejšie podmienky. Prezrádza tiež, prečo môže byť chybou sústrediť sa iba na výšku úroku, akú finančnú rezervu by si mali domácnosti vytvoriť a čo robiť, ak im na novú splátku prestane stačiť rodinný rozpočet. Prináša aj konkrétne odporúčania pre mladé páry, ktoré plánujú kúpu svojho prvého bývania.

 

• Zdražejú hypotéky od januára 2027 a môžu úroky opäť prekročiť 5 %?
• O koľko sa zvýši mesačná splátka hypotéky v objeme 150 000 eur, ak úrok stúpne z 3 % na 4 či 5 %?
• Oplatí sa dnes zafixovať úrokovú sadzbu hypotéky na 3, 5 alebo 10 rokov?
• Čo by mali urobiť ľudia, ktorým sa v najbližších mesiacoch končí fixácia, aby zbytočne nepreplatili?

Hovorí sa o možnom zdražovaní hypoték. Čo reálne očakávate od januára 2027? Môžu úrokové sadzby opäť prekročiť 4 či dokonca 5 %, alebo je takýto scenár zatiaľ nepravdepodobný?

Skokový nárast sadzieb na začiatku roka 2027 je skôr nepravdepodobný, no úroky zostanú na vyšších úrovniach. Aktuálne úrokové sadzby v niektorých bankách už prekročili 4 % a septembrové zvýšenie Európskej centrálnej banky (ďalej ECB) sa už premietlo do cien hypoték.

Pásmo okolo 3,8 % až 4,5 % ročne pri 3- až 5-ročných fixáciách bude pravdepodobne novým štandardom. Plošné prekročenie 5-percentnej hranice pri štandardných kratších fixáciách na 3 až 5 rokov považujem za nepravdepodobný scenár.

K posunu na 5 % by mohlo dôjsť len v špecifických prípadoch, ako sú dlhé fixácie na 10 a viac rokov, prirážka pre rizikovejších klientov, ktorí majú horší úverový register alebo chcú vyššie LTV ako 80 %, alebo ak by opäť prudko vyskočila inflácia v eurozóne a ECB by bola nútená pokračovať v agresívnom zvyšovaní sadzieb.

Čo bude rozhodovať o tom, či banky zdražia hypotéky? 

Výsledná úroková sadzba pre klienta sa skladá z viacerých zložiek. ECB nastavuje základnú úrokovú sadzbu, ktorá je dnes na úrovni 2,5 %. ECB nastavuje túto sadzbu na základe inflácie v eurozóne. Ak sa inflácia zvyšuje, ECB zvyšuje základnú úrokovú sadzbu, aby infláciu znížila.

Najdôležitejší domáci faktor je ten, že ak štát hospodári s vysokým deficitom, trh vníma Slovensko ako rizikovejšie a požaduje vyšší výnos z našich dlhopisov (10-ročné dlhopisy SR sa pohybujú okolo 4,3 %). Keďže komerčné banky nemôžu požičiavať ľuďom lacnejšie, než za koľko si požičiava samotný štát, vysoké riziko štátu priamo zdražuje hypotéky.

Tretí faktor je marža komerčnej banky. Bankový sektor na Slovensku je pod tlakom bankového odvodu a regulácií Národnej banky Slovenska (NBS). Ak banky potrebujú dobiehať ziskovosť, premietnu to do marží.

Ak si dnes niekto berie novú hypotéku, na ako dlho by ste mu odporučili zafixovať úrok? Je rozumnejšia trojročná, päťročná alebo desaťročná fixácia? V akých situáciách sa oplatí ktorá z možností?

Dnes by som odporúčal skôr kratšiu, 3-ročnú fixáciu, pretože 3-ročná fixácia ponúka najnižšie úrokové sadzby na trhu. Za toto obdobie banka úrokovú sadzbu nemôže zvýšiť.

Na druhej strane, ak by sa trend otočil a úroky by začali klesať, klient si vie aj počas fixácie prehodnotiť úrokovú sadzbu v existujúcej banke cez retenčné oddelenie. Dlhšie fixácie na 5 alebo 10 rokov by som zvolil v prípade, ak by sme v dnešnej dobe mali úrokové sadzby nižšie, niekde okolo 2,5 %, a bol by predpoklad zvyšovania úrokových sadzieb.

Konkrétny príklad sme na Slovensku mali v roku 2021, keď boli úrokové sadzby na úrovni 0,6 % až 0,8 %. V tom čase bol predpoklad zvyšovania sadzieb a banky ponúkali úrokovú sadzbu 0,99 % s 10-ročnou fixáciou. Klienti si tak mohli zabezpečiť nízku úrokovú sadzbu na veľmi dlhú dobu. V takomto prípade by som zvolil 10-ročnú fixáciu.

Čo by ste poradili rodine, ktorej sa fixácia končí v prvých mesiacoch roka 2027? 

Ak je predpoklad zvyšovania úrokových sadzieb, najväčšou chybou je pasívne čakať na refixačný list z banky, ktorý príde len dva mesiace pred výročím. Rodinám odporúčam začať prieskum trhu 6 až 9 mesiacov vopred. Prvým krokom by malo byť preverenie v aktuálnej materskej banke cez retenčné oddelenie, akú úrokovú sadzbu im banka vie ponúknuť. V prípade vyhovujúcej sadzby vie klient ponuku akceptovať a pokračovať s touto sadzbou ďalšie obdobie fixácie (3 alebo 5 rokov).

Druhou možnosťou je refinancovať úver do inej banky a odložiť si čerpanie o 6 mesiacov, kým im príde refixačný list. So zmluvou o schválenom úvere od konkurencie má klient vo vlastnej banke úplne inú pozíciu. Banky často radšej dorovnajú sadzbu konkurencie, než by mali prísť o dobrého klienta.

Ak materská banka ponúkne rovnakú, alebo lepšiu sadzbu, klient jednoducho zostáva a schválený úver v druhej banke nečerpá. Ak materská banka ponuku nedorovná, klient bez stresu prejde do novej banky za podmienok, ktoré si zarezervoval mesiace vopred.

Kedy má zmysel refinancovanie hypotéky v inej banke a na aké poplatky si treba dať pozor?