Dom za 6 000 eur: Japonsko sa zbavuje opustených domov, stačí splniť jasné podmienky

Predstava, že si v jednej z najvyspelejších krajín sveta kúpiš dom za cenu lepšieho telefónu, znie pre väčšinu neuveriteľne. V Japonsku je to však realita. Na trhu sú tisíce takzvaných akija, teda opustených domov, ktoré sa predávajú za zlomok bežnej ceny a niektoré obce ich dokonca rozdávajú takmer zadarmo. Skôr ako si začneš hľadať letenku, oplatí sa vedieť, koľko ťa taký dom nakoniec bude reálne stáť.

Koľko naozaj stojí dom v Japonsku

Ponuka je pestrá a začína doslova na nule. Podľa portálu Akiya Japan nájdeš domy, ktoré obce ponúkajú za symbolickú jednu jenovú mincu alebo úplne zadarmo, zvyčajne na odľahlom vidieku a s podmienkou, že sa tam prisťahuješ. Nad touto hranicou sa väčšina ponúk pohybuje v pásme, ktoré sa dá previesť zhruba na 6-tisíc až 30-tisíc eur za obývateľný vidiecky dom, pričom lepšie lokality vychádzajú na 30-tisíc až 88-tisíc eur.

Konkrétnu predstavu dáva aj prevádzkovateľ služby Cheap Houses Japan. Jeho zakladateľ kúpil rekreačný dom v prepočte približne za 29-tisíc eur a väčšina domov, ktoré odporúča, stojí menej ako 46-tisíc eur, pričom tie najlacnejšie začínajú okolo 14-tisíc eur.

Daň z nehnuteľnosti sa pritom platí vo výške zhruba 460 eur ročne. Aktuálne tak na týchto portáloch nájdeš všetko od domov zadarmo až po úplne zrekonštruované nehnuteľnosti za vyššie desaťtisíce eur.

 

 

 

 

 

Zobraziť tento príspevok na Instagrame

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Príspevok, ktorý zdieľa Cheap Houses Japan (@cheaphousesjapan)

Prečo je v Japonsku 9 miliónov prázdnych domov

Dôvod takej lacnej ponuky je demografický. Podľa sčítania z roku 2023 je v Japonsku približne 9 miliónov prázdnych domov, čo je 13,8 % celého bytového fondu, teda zhruba každý siedmy dom. Ešte v roku 1993 ich bolo 4,5 milióna.

Za číslami stojí starnutie a úbytok obyvateľstva, sťahovanie ľudí z vidieka do veľkých miest ako Tokio a kultúra, v ktorej drevené domy po 20 až 25 rokoch strácajú na hodnote takmer na nulu. Japonci navyše výrazne uprednostňujú novostavby pred staršími domami.

K tomu sa pridávajú zdedené nehnuteľnosti s nejasným vlastníctvom, ktorých je podľa odhadov viac ak 30 %. Výsledkom je obrovský previs ponuky, ktorý tlačí ceny vidieckych domov nadol.

Kde je háčik a koľko ťa to nakoniec bude stáť

Nízka cena domu je len začiatok. Mnohé akija sú v zlom stave, roky nikto v nich nebýval a často potrebujú novú strechu, elektrinu, kúrenie aj kanalizáciu. Portál Akiya Japan upozorňuje, že aj dom získaný zadarmo môže na uvedenie do obývateľného stavu spotrebovať v prepočte 29-tisíc až 59-tisíc eur.

K cene je potrebné prirátať ďalšie položky. Provízia sprostredkovateľa sa pohybuje od 5 do 10 % z ceny domu, náklady spojené s prevodom predstavujú ďalších 6 až 8 %.

Domy postavené pred rokom 1981 často potrebujú seizmické spevnenie, staršie budovy môžu obsahovať azbest a problémom býva aj prístupová cesta, bez ktorej nedostaneš povolenie na prestavbu.

Prevádzkovateľ Cheap Houses Japan upozorňuje, že lacný dom v Japonsku netreba vnímať ako spôsob zárobku. Jeho hodnota môže ďalej klesať a peniaze vložené do opravy sa nemusia pri prípadnom predaji vrátiť. Pre človeka, ktorý chce v Japonsku tráviť čas alebo si tam vytvoriť druhý domov, však môže ísť o hodnotnú investíciu do vlastného životného štýlu.

 

 

 

 

 

Zobraziť tento príspevok na Instagrame

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Príspevok, ktorý zdieľa Cheap Houses Japan (@cheaphousesjapan)

Ako je to s domami za euro v Taliansku

Podobný fenomén poznáme aj z Európy. Viaceré talianske obce predávajú chátrajúce domy za symbolické jedno euro, aby zabránili vyľudňovaniu. Rozdiel oproti Japonsku je v tom, že taliansky model je od začiatku postavený na záväzku zrekonštruovať zvolenú nehnuteľnosť.

Podľa portálu Idealista musíš pri talianskom dome za euro zložiť zábezpeku zvyčajne 2-tisíc až 5-tisíc eur, ktorú dostaneš späť až po dokončení rekonštrukcie. Práce musíš spravidla začať do 6 až 12 mesiacov a dokončiť do jedného až troch rokov, inak o zábezpeku prídeš.

Samotná rekonštrukcia menšieho domu vyjde na 20-tisíc až 50-tisíc eur a viac. Ako sme písali, reálne sumy, ktoré kupujúci zaplatili, boli ďaleko od symbolického eura. Japonské akija teda dávajú väčšiu voľnosť, no o to menej istoty, že do domu niekto okrem teba investuje.

Môže si dom v Japonsku kúpiť Slovák?

Dobrá správa je, že áno. Na rozdiel od mnohých krajín Japonsko nemá žiadne obmedzenia pre cudzincov pri kúpe nehnuteľnosti a dom získaš do plného vlastníctva. Kúpiť ho môžeš aj počas pobytu na turistické vízum. Od apríla 2026 musí cudzí kupujúci pri zápise uviesť občianstvo a do 20 dní nahlásiť spôsob využitia domu, ide však len o ohlasovaciu povinnosť. 

Háčik je inde. Vlastníctvo domu ti nedáva žiadne právo na pobyt ani vízum. Ako občan Slovenska môžeš v Japonsku bez víza zostať ako turista až 90 dní, no ak by si tam chcel žiť natrvalo, potrebuješ riadne pobytové alebo pracovné vízum.

Problémom je aj financovanie, keďže hypotéku pre nerezidenta japonské banky poskytujú len veľmi ťažko, takže sa prakticky počíta s hotovosťou. Samotné cestovanie pritom nie je prekážkou, priame spojenie do Japonska nájdeš napríklad z Viedne a spiatočná letenka sa bežne dá zohnať rádovo za 500 až 800 eur.

 

 

 

 

 

Zobraziť tento príspevok na Instagrame

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Príspevok, ktorý zdieľa Cheap Houses Japan (@cheaphousesjapan)

Aké sú platy a náklady v Japonsku

Aby si vedel zasadiť ceny do kontextu, je potrebné poznať aj to, koľko sa v Japonsku zarába. Podľa portálu Housing Japan, ktorý vychádza z údajov japonského daňového úradu, je priemerný ročný plat približne 4,78 milióna jenov, teda v prepočte zhruba 28-tisíc eur. V Tokiu je vyšší, na úrovni približne 36-tisíc až 41-tisíc eur ročne.

Život vo veľkých mestách je pritom drahý, no stále lacnejší ako v Londýne či New Yorku. Práve preto je trh rozdelený. Zatiaľ čo mladí Japonci sa sťahujú za prácou do miest a platia vysoké nájmy, na vidieku zostávajú celé ulice prázdnych domov, ktoré nemá kto obývať. Pre cudzinca so západným príjmom tak môže byť vidiecke akija zaujímavé, musí však počítať s tým, že v odľahlom regióne nájde len málo pracovných príležitostí.

Lacný dom v Japonsku je skôr životný projekt ako výhodná investícia. Ak hľadáš druhý domov v krajine, ktorú máš rád, a máš hotovosť na rekonštrukciu aj čas venovať sa papierovaniu, môžeš získať nehnuteľnosť za zlomok európskych cien. Ak však čakáš, že na dome za pár eur zarobíš, realita ťa pravdepodobne sklame.

Rovnako ako pri talianskych domoch za euro platí, že symbolická cena je len vstupenka, skutočné náklady prídu až potom.