Ceny bytov lámu rekordy, ale rast sa spomaľuje. Čo bude ďalej, môžeme len hádať

Realitný trh v treťom štvrťroku tohto roka zaznamenal isté spomalenie. Zatiaľ čo predchádzajúce obdobia boli poznamenané výrazným rastom cien, leto ukázalo znaky mierneho ochladenia – hoci len v krátkodobom horizonte. Ponukové ceny nehnuteľností určených na bývanie vzrástli medzikvartálne iba o 1,3 %, čo je zatiaľ najslabší štvrťročný nárast v tomto roku.

V medziročnom porovnaní však ceny bývania stále rastú rýchlym tempom – až o 11,7 %, uvádza analýza Národnej banky Slovenska. 

Realitný trh spomaľuje

Priemerná cena bývania sa vyšplhala na 2 814 eur za m², čím dosiahla historické maximum. K rastu cien prispel najmä segment bytov, zatiaľ čo ceny rodinných domov zaznamenali stagnáciu a v niektorých regiónoch dokonca pokles. V lete došlo aj k očakávanému útlmu počtu inzerátov – ponuka klesla o 8,7 %, čo však korešponduje s každoročným sezónnym vývojom.

Na vývoj cien mali rozhodujúci vplyv aj v uplynulom období byty. V porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom ich cena vzrástla o 2 %, čo v absolútnom vyjadrení znamená priemerný nárast o 64 eur/m². Priemerná cena bytu dosiahla 3 177 eur/m², čo predstavuje medziročné zdraženie o 12,8 %. Najvýraznejší nárast zaznamenali 1-izbové a 5-izbové byty.

Ceny domov sa v treťom kvartáli prakticky nezmenili – priemerná cena sa udržala na úrovni 2 101 eur/m², čo je síce o 8,6 % viac ako pred rokom, no v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom išlo o stagnáciu. Vývoj v jednotlivých regiónoch bol veľmi rôznorodý, pretože realitný trh nie je na Slovensku jednoliaty. 

Naopak, Košický kraj zaznamenal najvýraznejší prepad cien až o -3,9 %. Zlacňovali najmä rodinné domy mimo krajského mesta Košice. Mierny pokles bol aj v Banskobystrickom kraji o -0,4 %, kde sa situácia menila v závislosti od okresu – ceny ťahali nahor domy v Banskej Bystrici a byty v Detve, zatiaľ čo vo Zvolene a Brezne zaznamenali pokles.

Ceny nehnuteľností pokračovali v raste a dosiahli historické maximá

Vývoj realitného trhu v treťom štvrťroku 2025 komentovala aj ekonomická analytička Eva Sadovská, ktorá upozorňuje na pretrvávajúci rast cien napriek miernemu spomaleniu v porovnaní s predchádzajúcimi kvartálmi. „Ceny bytov a domov v treťom štvrťroku 2025 medziročne vzrástli o 11,7 %. Jeden štvorcový meter sa vyšplhal v priemere na 2 814 eur. Ceny nehnuteľností tak pokračovali v raste a dosiahli svoje historické maximá,“ uvádza Sadovská.

Najdrahšie bývanie dlhodobo ponúkajú Bratislavský (3 628 €/m²) a Košický kraj (2 411 €/m²). Za hranicou dvoch tisícok sú aj Prešovský (2 179 €/m²) a Žilinský kraj (2 046 €/m²). Na opačnom konci rebríčka sa nachádza Nitriansky kraj s cenou 1 522 €/m². Trend zvyšovania cien nie je charakteristický len pre Slovensko. Stretávajú sa s ním aj susedné krajiny. 

 

Prečo ceny stále rastú?

Podľa Sadovskej je za pokračujúcim zdražovaním kombinácia viacerých faktorov:

Analytička zároveň dodáva, že ceny sú veľmi citlivé na región a lokalitu. „Dôležitú rolu pri vývoji cien zohráva aj samotný región, resp. lokalita,“ zdôrazňuje.  

Tretina mladých chce bývať do 5 rokov

Zaujímavé je tiež, ako rýchlo si chcú mladí ľudia získať svoje prvé bývanie. Z prieskumu spoločnosti Ipsos vyplýva, že záujem o kúpu nehnuteľnosti v najbližších 5 rokoch stále pretrváva:

Tento trend naznačuje, že ani vyššie ceny neodrádzajú ľudí od plánov do budúcnosti. Skôr naopak – očakávanie ďalšieho zdražovania nehnuteľností určených na bývanie ich tlačí k rýchlejšiemu rozhodovaniu.

Realitný trh: Udrží svoj rast, alebo príde korekcia?

Realitný trh sa zatiaľ opiera o silný dopyt a priaznivé ekonomické podmienky. Nižšie úroky a rastúce platy dávajú kupujúcim priestor na financovanie. Napriek tomu niektoré signály naznačujú, že v nasledujúcich štvrťrokoch by mohlo dôjsť k miernemu ochladeniu.

Objem inzerátov klesá, výstavba stagnuje, ceny domov už v niektorých regiónoch začínajú klesať. V prípade zhoršenia ekonomickej situácie – napríklad v dôsledku rastúcich cien energií, geopolitickej neistoty alebo sprísnenia hypoték – by mohlo dôjsť k dočasnému poklesu cien.

Zatiaľ však nič nenasvedčuje tomu, že by malo dôjsť k masívnemu prepadu. Sadovská naďalej vidí základnú rovnováhu v ponuke a dopyte, hoci upozorňuje na rozdiely medzi regiónmi a typmi nehnuteľností.

Alternatívne investície

Investovanie do nehnuteľností zostáva atraktívne, najmä v čase, keď iné aktíva kolíšu. Pre tých, ktorí nechcú vlastniť byt a starať sa o nájomníkov, sú k dispozícii alternatívy:

„Kúpa investičného bytu nie je jediná možnosť. S kvalitnými projektmi sa dá investovať aj bez starostí spojených s prenájmom,“ uzatvára Sadovská.

 

Realitný trh v treťom štvrťroku 2025 spomalil, no neoslabol. Dopyt zostáva silný, ceny rastú najmä v západných regiónoch Slovenska, a hoci domy začínajú v niektorých oblastiach lacnieť, neznamená to celkový pokles trhu. Slovenský realitný trh vstupuje do záverečného štvrťroka vo fáze mierneho vychladnutia, no s vyhliadkou na stabilný vývoj v roku 2026.