Ceny bytov na Slovensku rastú 5. najrýchlejším tempom v EÚ: Jeden konkrétny typ je v Bratislave okamžite vypredaný

27. apríla 2026 o 15:19

Realitný hlad na Slovensku neustáva
S medziročným rastom 12,8 % sme v závere roka 2025 patrili k špičke EÚ

TASR/Daniel Stehlík

Realitný hlad na Slovensku neustáva
S medziročným rastom 12,8 % sme v závere roka 2025 patrili k špičke EÚ

ČLÁNOK POKRAČUJE POD REKLAMOU

Slovenský trh s nehnuteľnosťami nezbrzdil ani v závere roka 2025. Ceny bytov a domov vzrástli vo štvrtom štvrťroku minulého roka medziročne o 12,8 %. Podľa najnovších údajov Eurostatu ide o piaty najrýchlejší rast spomedzi všetkých členských štátov Európskej únie.

Analýzu spracovala Eva Sadovská, analytička investičnej skupiny WOOD & Company.

Rast o 12,8 % v poslednom štvrťroku 2025 nebol výkyvom, ale skôr potvrdením trendu, ktorý pretrvával celý rok. V prvom štvrťroku 2025 ceny nehnuteľností na Slovensku medziročne vzrástli o 12,2 %, v druhom o 11,3 % a v treťom o 13,4 %.

Rast bol vo štvrtom štvrťroku plošný naprieč celým Slovenskom: ceny novostavieb vzrástli o 9,8 %, existujúce byty a domy zdraželi o 13,4 %.

Pre porovnanie: priemerný rast cien nehnuteľností v eurozóne bol za rovnaké obdobie 5,1 % a v celej EÚ 5,5 %. Slovensko teda rastie viac ako dvojnásobným tempom oproti európskemu priemeru. Najvyšší medziročný nárast spomedzi krajín EÚ zaznamenalo Maďarsko (21,2 %), nasleduje Portugalsko (18,9 %) a Chorvátsko (16,1 %).

Slovensko s 12,8 % obsadilo piate miesto. Na opačnom konci tabuľky je Fínsko, jediná krajina EÚ, kde ceny nehnuteľností klesli o 3,1 %. Luxembursko, Francúzsko a Švédsko vykázali len minimálny rast v rozpätí 0,1 až 1,2 %.

Elitný odborník na neurónové siete otvorene: Talenty zo Slovenska odchádzajú, ak systém oceňuje skôr známosti ako schopnosti

Ako sú na tom Bratislava a Praha

Osobitne zaujímavý je vývoj v hlavných mestách. V Bratislavskom kraji vzrástli ceny novostavieb vo štvrtom štvrťroku 2025 o 9,5 %, existujúce nehnuteľnosti zdraželi o 14,7 % – teda výrazne nad celoslovenským priemerom. V Prahe bol zaznamenaný medziročný nárast cien nových nehnuteľností o 13,3 % a existujúcich o 13,7 %.

Obe metropoly tak dosiahli vyšší rast cien, ako je celonárodný priemer ich krajín. Príčiny sú v oboch prípadoch veľmi podobné: dopyt výrazne prevyšuje ponuku, pretože počet potrebných bytov je dlhodobo vyšší ako počet dokončených bytov, ktoré sú občanom k dispozícii.

Pokles úrokových sadzieb hypotekárnych úverov ešte v druhej polovici roka 2024 rozhýbal záujem o hypotéky, ktorý pokračoval aj počas celého roka 2025. Dopyt navyše podporil aj nominálny a reálny rast miezd a pretrvávajúco nízka miera nezamestnanosti. V súčasnosti sa už tento trend obracia, keď väčšina bánk úroky svojich hypoték opäť zvýšila.

Čo prinesie rok 2026? Rast áno, ale pomalší

Výhľad na rok 2026 je poznačený neistotou. Vojenský konflikt na Blízkom východe a jeho dosah na globálnu ekonomiku vnáša do realitného trhu otázky, na ktoré zatiaľ neexistujú jednoznačné odpovede.

„Ak by sadzby na hypotékach rástli, financovanie bývania by sa stalo drahším, čo by pravdepodobne viedlo k ochladeniu dopytu po bytoch a domoch. Vyššie úroky však nemusia automaticky viesť k plošnému poklesu cien nehnuteľností – skôr k spomaleniu tempa ich rastu,“ hodnotí Eva Sadovská z WOOD & Company.

Analytička predpokladá, že v roku 2026 rast cien rezidenčných nehnuteľností bude pokračovať, no dvojciferné tempo pravdepodobne neudržíme. Dynamika by sa mala priblížiť skôr tempu rastu nominálnych miezd.

Zároveň sa prehlbuje polarizácia trhu: byty v prémiových lokalitách Bratislavy môžu zostať relatívne stabilné alebo ďalej rásť, zatiaľ čo nehnuteľnosti v slabších lokalitách alebo menších mestách môžu čeliť väčšiemu cenovému tlaku.

„Skúsenosti z predchádzajúcich kríz naznačujú, že najodolnejšie bývajú kvalitné nehnuteľnosti vo veľkých a ekonomicky silných mestách,“ dodáva analytička.

Investičný byt nestačí: Trh mení správanie investorov

Rýchly rast cien nehnuteľností mení aj správanie investorov. Kým v minulosti bol na Slovensku a v Česku štandardom nákup investičného bytu, vyššie vstupné náklady a nižšia dostupnosť bývania posúvajú záujem smerom k alternatívnym formám – realitným fondom a projektom rezidenčného developmentu.

Investovanie do rezidenčného developmentu umožňuje skúseným a kvalifikovaným investorom zapojiť sa do celého developerského procesu – od nákupu pozemku, cez získanie stavebných povolení a výstavbu, až po predaj hotových bytov.

Výnos je naviazaný na developerský profit, čo v niektorých prípadoch znamená dlhodobý cielený výnos 12 až 15 % ročne – pri vyššej miere rizika. Vstupná investícia predstavuje minimálne 50-tisíc eur (alebo 1 milión českých korún) a investičný horizont je aspoň sedem rokov.

Kľúčom k úspechu zostáva kvalita projektu, dobrá lokalita a dopravná dostupnosť. „Kvalitný development tak prispieva nielen k rozširovaniu ponuky bývania, ale aj k celkovému kultivovaniu mestského prostredia,“ uzatvára analytička Sadovská.

Sedemročné čakanie na zisk

Jedným z najväčších mýtov o realitnom trhu je predstava, že za vysokými cenami stojí výhradne nenásytnosť developerov. Vladimír Boháč z realitnej kancelárie Arvin & Benet upozorňuje na neúprosnú matematiku času a byrokracie.

Ak developer kúpi pozemok a následne sedem rokov bojuje s povoľovacími procesmi a zastaraným stavebným zákonom, každé jedno zdržanie sa priamo premieta do konečnej ceny bytu.

„Základná premisa je tá, že keď niekto ide postaviť bytovku, očakáva približne 15-percentný zisk. Čím viac to však naťahujeme v čase, tým sú tie stavby prirodzene drahšie,“ vysvetľuje Boháč v relácii Startitup.

Nový stavebný zákon zatiaľ v praxi nepriniesol očakávaný prelom a kým sa procesy reálne nespružnia, ponuka zostane priškrtená, čo bude naďalej vyháňať ceny nahor bez ohľadu na ekonomické cykly.

Bratislava je ako nedobytná pevnosť

Slovensko prechádza demografickou transformáciou, ktorú realitný expert nazýva „vyľudňovaním v prospech hlavného mesta“. Bratislava sa vďaka koncentrácii biznisu a služieb stala špecifickým mikrotrhom, ktorý žije vlastným životom a prestáva odzrkadľovať realitu zvyšku krajiny.

Tento trend vytvára nebezpečné nožnice: kým v regiónoch závislých od upadajúceho automobilového priemyslu môže dopyt v horizonte niekokoľkých rokov ochabnúť, v Bratislave sa očakáva pravý opak.

„Slovensko sa demograficky vyprázdňuje v prospech Bratislavy. To vytvorí ešte väčší nápor a dopyt, čo by malo v logike ekonomiky vytvoriť ešte vyššiu cenu,“ predpovedá Boháč. Výsledkom bude prehlbujúca sa polarizácia, kde sa hlavné mesto stane pre bežného Slováka bez rodinného kapitálu prakticky nedostupným.

Investičná páka a slovenský hlad po istote

Napriek vysokým úrokovým sadzbám, ktoré sa v roku 2026 pohybujú okolo zdravého 20-ročného priemeru 3,8 %, Slováci neprestávajú veriť v tehlu a betón. Táto pripútanosť k vlastníctvu má hlboké historické korene, no dnes ju poháňa aj čistý pragmatizmus investičnej páky.

Pri nehnuteľnostiach totiž stačí zložiť 10 až 20 % z vlastného, pričom zhodnotenie sa počíta z celej hodnoty majetku.

„Slováci sú odjakživa vedení k tomu, že vlastniť nehnuteľnosť je istota, hmatateľná záležitosť, čo je dobré,“ konštatuje Boháč. Zároveň dodáva, že práve odložená spotreba z predchádzajúcich rokov spôsobila aktuálny pretlak na trhu jedno- a dvojizbových bytov, ktoré sa v Bratislave v cenovom rozpätí do 250-tisíc eur vypredávajú takmer okamžite.

Staršie byty: Záchranné koleso trhu

Paradoxom dnešnej doby je, že nárast cien starších bytov je niekedy svižnejší ako pri novostavbách. Dôvod je prozaický: kúpyschopnosť obyvateľstva naráža na svoj strop a paneláky v lokalitách ako Petržalka či Ružinov sa stávajú jedinou schodnou cestou k vlastnému bývaniu.

Hoci im chýba moderný štandard, napríklad „parkovanie suchou nohou“, ich vizuálna príťažlivosť a životnosť sa dajú vhodnou údržbou predĺžiť.

„Máme tu veľa starších bytov, ktoré prešli premenou a je to veľmi kvalitná forma bývania aj investície,“ hovorí Boháč.

Podľa neho by sa muselo postaviť obrovské množstvo dostupných novostavieb, aby záujem o panelové domy dramaticky klesol – scenár, ktorý je pri súčasnom tempe výstavby na Slovensku v nedohľadne.