3 scenáre vývoja realitného trhu na Slovensku: Hypotéky zdraželi už teraz a byty lacnejšie nebudú

Napriek tomu, že dianie na Blízkom východe sa na Slovensku zatiaľ najvýraznejšie prejavilo v cenách pohonných hmôt, realitný trh ho vníma tiež. Medziročná inflácia v marci 2026 klesla na 3,5 %, Európska centrálna banka (ECB) svoju menovú politiku nezmenila a Realitný barometer Realitnej únie SR zaznamenal v marci medzimesačný rast cien nehnuteľností o 0,8 %, čo zodpovedá trendu z predchádzajúcich mesiacov.

Napriek relatívnemu pokoju sa však schyľuje k zmenám. Otázkami, ako vojna ovplyvňuje financovanie nehnuteľností a čo môže znamenať pre ich ceny, sa zaoberali odborníci na online konferencii Realitnej únie SR Realita v realitách.

Nálada na trhu nehnuteľností sa mení, čísla to ešte neodrážajú

Ceny nehnuteľností zatiaľ výraznejšie nepoklesli – Realitný barometer bol na konci marca 2026 medziročne o 11 % vyšší. Napriek tomu sa správanie kupujúcich zmenilo.

„Konflikt na Blízkom východe sa premieta do nálady na realitnom trhu. Kupujúci sú opatrnejší, veľmi citliví na cenu. Nastaviť ju správne je veľmi dôležité, keďže nadhodnotené nehnuteľnosti zostávajú stáť. Kupujúci sa dlhšie rozhodujú a ponuky viac porovnávajú,“ hovorí Eva Fabianová, certifikovaná realitná maklérka zo Slovenskej realitnej agentúry.

Dopĺňa ju Danka Cingelová: „Ten iracionálny strach zo zmeškanej príležitosti v posledných dvoch-troch mesiacoch opadol. Záujemcovia síce stále kupujú, len s väčšou rozvahou. Rozmýšľajú dlhšie a zároveň začínajú viac využívať priestor na vyjednávanie. Predávajúci túto situáciu zatiaľ veľmi nechcú vidieť.“

Hypotéky zdraželi nečakane rýchlo

Zmeny v nálade kupujúcich súvisia aj s vývojom úrokových sadzieb. Na začiatku roka sa sadzby hypoték pohybovali tesne pod hranicou 3 %. Situácia sa však rýchlo zmenila. Banky pristúpili k ich zvyšovaniu, keďže dlhodobé úrokové sadzby a výnosy zo štátnych dlhopisov reagujú na očakávanú vyššiu infláciu spojenú s drahšou ropou a plynom. Pri trojročnej fixácii sa sadzby vyšplhali na 3,4 – 3,8 %, čo je úroveň porovnateľná so stavom spred pol roka.

O zásadnom obrate na trhu hovorí Štefan Hofer, majiteľ realitnej kancelárie Reality Hofer z Prešova: „Za posledné dva-tri týždne ovplyvnil realitný trh citeľný rast sadzieb. S niektorými kupujúcimi toto môže zamávať. Nesiahnu si na potrebnú výšku úveru a budú musieť riešiť dofinancovanie nehnuteľnosti.“

Oproti jeseni 2025 je situácia komplikovanejšia – byty za posledných šesť mesiacov zdraželi o 4,5 % a prístup k hypotéke je tak ťažší. Kým niektorí záujemcovia vyčkávajú, iní sa rozhodli konať čo najskôr. Ponáhľajú sa, aby stihli hypotéku ešte za prijateľných podmienok.

Vysvetľuje to Danka Cingelová, hypotekárna špecialistka z Gepard Finance: „Čo sa deje, zasahuje veľa klientov. Vidia, že úrokové sadzby rastú a preto chcú stihnúť hypotéku ešte za výhodných podmienok.“

zdroj: Unsplash.com/Jakub Żerdzicki

Aká je pravdepodobnosť jednotlivých scenárov

Ako najpravdepodobnejší sa javí druhý scenár. Hlavný analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický však vysvetľuje, čo by znamenalo, ak by sa realitou stala tretia z aleternatív: „V nepriaznivom scenári už ľudia nebudú reagovať len na úrokové sadzby. Videli by sme aj rast nezamestnanosti a medziročná inflácia by sa blížila k dvojcifernému číslu.„

V takom prípade by ľudia výrazne znervózneli a neistota by narástla. Ich kúpna sila by sa znížila a len ťažko by vedeli odhadnúť svoje budúce životné náklady.

„Ľudia by prehodnotili aj svoje plány ohľadne bývania a do hypotéky by sa nehrnuli. Podobnú situáciu sme zažili už v roku 2023, keď dopyt na realitnom trhu prudko klesol. Ani vtedy nehnuteľnosti nezlacňovali len v dôsledku vyšších úrokových sadzieb. Svoju úlohu zohrala aj neistota spojená s vojnou na Ukrajine, energetickou krízou či vysokou infláciou,“ dopĺňa Kubrický.

Ceny bytov na Slovensku rastú 5. najrýchlejším tempom v EÚ: Jeden konkrétny typ je v Bratislave okamžite vypredaný

Kľúčom k dostupnejším nehnuteľnostiam je vyššia ponuka

Ani podľa najhoršieho scenára byty na Slovensku v tomto roku nezlacnejú. Rastúce úrokové sadzby však znamenajú, že vlastné bývanie bude pre mnohých občanov len ťažšie dosiahnuteľné. Komentuje to Mojmír Plavec, tajomník Realitnej únie SR: „Nech sa bude konflikt na Blízkom východe vyvíjať akokoľvek, dostupnosť bývania sa zlepšovať nebude. Je preto pozitívne, že NBS pripravuje opatrenia smerujúce k odstráneniu bariér pri financovaní prvej nehnuteľnosti.

Tieto kroky by však nemali byť realizované na úkor ostatných účastníkov trhu. Zároveň je nevyhnutné systematicky zvýšiť ponuku bývania, najmä výraznejšie naštartovať bytovú výstavbu, ale aj vytvoriť pružnejšie podmienky v oblasti komerčného nájomného bývania.“

Čítaj viac z kategórie: Nehnuteľnosti