Hypotéka na výstavbu domu: Odborníčka radí, ako ju správne uchopiť (10 KROKOV)

Vlastný rodinný dom postavený presne podľa predstáv jeho vlastníka je snom mnohých Slovákov. Jeho naplnenie si však vyžaduje nielen dôkladnú prípravu, ale aj správne nastavené financovanie. S príchodom stavebnej sezóny rastie dopyt po hypotékach na výstavbu, pričom úrokové sadzby sa v súčasnosti opäť mierne zvyšujú. Každá banka pritom pristupuje k schvaľovaniu, čerpaniu aj dokladovaniu inak. Ako sa zorientovať v tejto problematike, vysvetľuje Eva Šablová, riaditeľka pre úvery spoločnosti FinGO.sk.

„Práve v jarných mesiacoch každoročne evidujeme zvýšený záujem o hypotéky na výstavbu rodinných domov. Klienti aktívnejšie porovnávajú ponuky bánk a podmienky financovania, pričom do rozhodovania vstupuje aj aktuálny vývoj úrokových sadzieb. Pri správne nastavenom financovaní si však vedia náklady rozložiť tak, aby boli pre ich rozpočet dlhodobo udržateľné,“ uvádza Eva Šablová, riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk.

Slovenský hypotekárny trh je tento rok v pohybe. Po miernom poklese sadzieb v minulom roku ich banky v posledných týždňoch opätovne upravovali nahor. V závislosti od dĺžky fixácie a bonity klienta sa aktuálne pohybujú zhruba medzi 3,5 a 4 %.

Možnosti financovania závisia od fázy projektu

Spôsob financovania výstavby rodinného domu sa odvíja predovšetkým od toho, v akom štádiu sa projekt nachádza. Jednou z najrýchlejších ciest je využitie inej nehnuteľnosti ako zálohu – napríklad nehnuteľnosti rodičov – čo umožňuje získať prostriedky bez zbytočných prieťahov.

„Ak má klient možnosť založiť inú nehnuteľnosť, môže získať hypotéku na výstavbu jednorazovo. Banka mu zvyčajne poskytne približne 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti. Výhodou je, že klient presne vie, aký objem financií má k dispozícii. Po dokončení výstavby je možné pôvodnú nehnuteľnosť z úveru uvoľniť a nahradiť ju už postaveným domom,“ vysvetľuje Eva Šablová. Je to časté riešenie najmä v úvodnej fáze výstavby, kým ešte nie je stavba rozostavaná.

Keď stavba už stojí, peniaze z hypotéky prichádzajú postupne

Alternatívou je financovanie prostredníctvom zálohy na pozemok a rozostavanú stavbu. V tomto modeli banka neuvoľňuje celú sumu naraz, ale priebežne reaguje na postup prác.

„Pri rozostavanej stavbe banka stanoví maximálny úverový rámec na základe budúcej hodnoty nehnuteľnosti. Financovanie následne prebieha postupne v tzv. tranžiach podľa toho, ako stavba napreduje,“ opisuje odborníčka. V praxi sa tento model financovania bežne využíva, ak už klient začal stavať.

Komplikovanejšia je situácia vtedy, keď klient ešte so stavbou nezačal a chce financovať celý proces od úplného začiatku. Len niektoré banky totiž dokážu pokryť výstavbu jedným úverom na budúcu hodnotu nehnuteľnosti už od štádia pozemku. Väčšina z nich vyžaduje dva samostatné úvery – prvý do určitého percenta z hodnoty pozemku a druhý až po zápise rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností.

Kľúčové je načasovanie žiadosti o hypotéku 

Pri postupnom čerpaní úveru odborníčka odporúča podať žiadosť vo chvíli, keď je možné stavbu evidovať v katastri nehnuteľností ako rozostavanú. Správne načasovanie môže celý proces výrazne uľahčiť.

„V čase podania žiadosti o hypotéku je nevyhnutné doložiť právoplatné stavebné povolenie, respektíve po novom rozhodnutie o stavebnom zámere, ďalej projekt a rozpočet stavby, a tiež znalecký posudok na rozostavanú stavbu spolu s geometrickým plánom so zameraním stavby. Banka tak dokáže vyhodnotiť nielen aktuálnu hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej hodnotu po dokončení. Súčasne so záložnými zmluvami sa zvyčajne rieši aj zápis rozostavanej stavby do katastra,“ vraví Šablová.

zdroj: Archív FinGO- Eva Šablová

Vlastné zdroje a výška hypotéky

Okrem správneho načasovania zohráva dôležitú úlohu aj výška vlastných zdrojov. Výstavba totiž často prináša nečakané výdavky, ktoré pôvodný rozpočet nezriedka prekročia.

„Platí, že na financovanie stavby domu by klient mal mať aj dostatočný objem vlastných zdrojov. Obzvlášť pri výstavbe často vznikajú dodatočné náklady, ktoré celý investičný zámer neplánovane navýšia. Preto je ideálne, ak si klient požiada o maximálnu možnú hypotéku, aby mal istotu, že v prípade navýšenia rozpočtu bude mať dostatok prostriedkov na dokončenie výstavby. Naopak, ak by klient napokon nepotreboval celý objem úveru, nie je povinný ho dočerpať v plnej výške,“ vysvetľuje odborníčka na financie. 

Porovnanie bánk sa oplatí

Na rozdiel od hypotéky na kúpu nehnuteľnosti je financovanie výstavby podstatne náročnejší proces – a to tak z hľadiska času, ako aj administratívy. Podmienky sa pritom medzi jednotlivými bankami výrazne líšia, či už ide o schvaľovanie, spôsob uvoľňovania prostriedkov alebo požiadavky na vlastné zdroje.

„Medzi bankami sú rozdiely v spôsobe schvaľovania hypotéky aj v tom, akú sumu peňazí vám vedia vyplatiť pri prvom čerpaní a pri ďalších čerpaniach. Takisto sa treba informovať na dokladovanie výstavby. Niektoré banky majú jednoduchý a flexibilný prístup, inde sa s financovaním výstavby potrápite viac. Keďže každý projekt výstavby rodinného domu je individuálny, odporúčame porovnať si ponuky viacerých bánk. Ideálne s pomocou finančného sprostredkovateľa, ktorý vie nastaviť financovanie tak, aby zodpovedalo možnostiam a potrebám klienta,“ dodáva Eva Šablová. 

Refinancovanie hypotéky nestačí: Odborník varuje pred poplatkami, na ktoré Slováci často zabúdajú

10 rád k hypotéke na stavbu rodinného domu od odborníčky

1) Možností financovania je viacero

Je niekoľko variantov, ako môžeš financovať stavbu domu. Postup a potrebné dokumenty k žiadosti o úver sa líšia aj v závislosti od toho, či máš len holý pozemok, na ktorom sa ešte nezačalo stavať, alebo už máš rozostavaný dom a potrebuješ peniaze na jeho dokončenie. 

2) Hypotéka sa delí na časti

Ak výstavba ešte neprebieha, banky väčšinou rozdelia tvoju hypotéku na dve časti. Najskôr založíš pozemok a v závislosti od banky dostaneš úver vo výške od 50 do 100 % z jeho hodnoty. Z týchto financií postavíš základovú dosku, obvodové múry a priečky tak, aby geodet dokázal zamerať rozostavanú stavbu, ktorú dáš zapísať do katastra. V tomto štádiu už banky vedia poskytnúť úver vo výške budúcej hodnoty nehnuteľnosti. 

3) V závislosti od fázy výstavby

Ak už na vlastnom pozemku staviaš a si aspoň v štádiu, že na stavbe je viditeľné stavebno-technické a funkčné usporiadanie prvého nadzemného podlažia, môžeš rovno žiadať o úver na budúcu hodnotu nehnuteľnosti. Peniaze budeš čerpať postupne v tzv. tranžiach podľa toho, ako zhodnocuješ stavbu.

4) Rýchle peniaze

Ak potrebuješ peniaze rýchlejšie, môžeš za úver ručiť inou nehnuteľnosťou, napríklad rodičovskou, a po postavení vášho domu tieto nehnuteľnosti ako ťarchy zameníš. Toto riešenie je rýchlejšie a menej komplikované. Výhodou je, že ti banka vyplatí peniaze hneď a jednorazovo.  

5) Za hypotéku ručíš samotným domom

Ak budeš za hypotéku ručiť domom, ktorý plánuješ postaviť, peniaze nebudeš čerpať jednorazovo, ale postupne v tzv. tranžiach. Čerpanie úveru preto trvá dlhšie, môže to byť aj 18 či 24 mesiacov v závislosti od toho, koľko máš vlastných finančných zdrojov, ako rýchlo bude postupovať výstavba a v ktorom štádiu rozostavanosti domu začneš vybavovať hypotéku.

6) Potrebuješ aj vlastné zdroje

Tak, ako pri každej hypotéke, aj pri úvere na stavbu domu platí, že na financovaní bývania by sa mal kupujúci aspoň čiastočne podieľať vlastnými úsporami. Banka ti poskytne maximálne 80 % z budúcej hodnoty nehnuteľnosti (resp. z hodnoty inej nehnuteľnosti, ktorú založíš).

Každá 4. slovenská rodina s deťmi je ohrozená chudobou: Odborník prezradil najväčšiu chybu samoživiteľov

7) Rozpočet može byť pohyblivý

Zároveň mysli na to, že pôvodný rozpočet sa nie vždy podarí dodržať, obzvlášť pri takých náročných finančných projektoch, ako je výstavba rodinného domu. Preto sa púšťaj do stavby len v prípade, že máš aj dostatok vlastných finančných zdrojov.

8) Hypotéka môže byť vyššia, ako potrebuješ

V prípade potreby v banke môžeš žiadať aj o vyšší úver, ako je predpokladaná budúca hodnota stavby, a to doplnkovým ručením ďalšou alebo inou hodnotnejšou nehnuteľnosťou. 

9) Nerieš všetko sám

Financovanie stavby domu je časovo náročnejšie a komplikovanejšie ako kúpa hotového domu či bytu. Vo všetkých spomenutých situáciách je vhodné čo najskôr sa obrátiť na skúseného finančného sprostredkovateľa. Poradí ako postupovať, pripraví komplexné porovnanie hypoték a upozorní aj na prípadné háčiky, ktoré by mohli poskytnutie úveru skomplikovať alebo ho zbytočne predražiť. 

10) Postup závisí od banky

Medzi bankami sú rozdiely v spôsobe schvaľovania hypotéky, ale aj v tom, akú sumu peňazí môžu vyplatiť pri prvom čerpaní aj pri ďalších čerpaniach. Takisto je potrebné informovať sa na dokladovanie výstavby. Niektoré banky majú jednoduchý a flexibilný prístup, inde sa s financovaním výstavby potrápiš viac. S maklérom ušetríš veľa času aj stresov a zvýšiš šancu na hypotéku podľa svojich predstáv.

Čítaj viac z kategórie: Nehnuteľnosti