Pokuta 200-tisíc eur a povinné zbúranie domu či garáže. Štát prináša „radikálnu stopku“ pre čierne stavby

Časy, keď si dom alebo garáž postavil „načierno“ a papiere si vybavil až dodatočne, sa definitívne skončili.

Nový stavebný zákon, ktorý platí od 1. apríla 2025, takúto možnosť úplne zrušil. Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR v tejto súvislosti na legislatívnu úpravu dôrazne upozorňuje všetkých, ktorí stavajú alebo sa len chystajú.

Ak začneš stavať bez povolenia, stavba sa bude musieť zbúrať a jej odstránenie zaplatíš z vlastného vrecka.

Predtým platilo jednoduché pravidlo. Keď niekto postavil niečo bez povolenia, vo väčšine prípadov sa to dalo dodatočne zlegalizovať. Papiere sa vybavili spätne a stavba mohla ďalej stáť. Po novom to už však neplatí.

Pre všetko, čo človek začal stavať od 1. apríla 2025 bez povolenia, dodatočná legalizácia skrátka neexistuje. Úrad takúto stavbu jednoducho nariadi odstrániť. Týka sa to úplne všetkého, od veľkých developerských projektov cez rodinné domy až po obyčajný altánok či garáž.

„Jednou zo zmien je zrušenie inštitútu dodatočnej legalizácie takzvaných čiernych stavieb. Pri výstavbe rodinného domu alebo akejkoľvek inej stavby je preto potrebné dôsledne dbať na dodržiavanie legislatívy,“ uviedol predseda úradu Milan Valašík.

Pokuta ťa nezachráni

Mnohí ľudia si myslia, že keď im hrozí postih, jednoducho zaplatia pokutu a stavba zostane stáť. Takto to však nefunguje. Ak staviaš bez povolenia, čaká ťa oboje naraz. Stavbu budeš musieť na vlastné náklady zbúrať a k tomu dostaneš ešte aj pokutu.

Bežný človek, ktorý si stavia napríklad rodinný dom bez overeného projektu alebo v rozpore s ním, môže dostať pokutu až do výšky 15-tisíc eur. Ak ide o firmu alebo živnostníka, sankcie môžu byť aj desaťnásobne vyššie.

„Zákon neumožňuje legálne začať s výstavbou bez príslušných povolení. Vyzývame preto stavebníkov, aby sa nespoliehali na to, že takzvanú čiernu stavbu, ktorú začali stavať od apríla minulého roka, budú môcť neskôr zlegalizovať,“ vysvetľuje Martin Zlocha z úradu.

A tu prichádza dôležitá vec. Ak to v stanovenej lehote neurobíš, búranie zariadi úrad a peniaze zaň bude od teba vymáhať. Inými slovami, nevyhneš sa tomu tak, že stavbu jednoducho necháš stáť.

Čo všetko si vyžaduje povolenie

Najlepšou ochranou pred problémami je overiť si vopred, čo vlastne potrebuješ. Pred začiatkom akejkoľvek stavby sa ti preto oplatí zájsť na stavebný úrad a spýtať sa, či tvoj zámer potrebuje povolenie alebo aspoň takzvané ohlásenie.

Zákon síce pozná aj takzvané drobné stavby, ktoré majú jednoduchší režim, no aj tie majú svoje pravidlá a limity. Drobnou stavbou je napríklad prízemná stavba do 50 štvorcových metrov a do výšky 5 metrov, kam patria kôlne, prístrešky, sauny či menšie garáže, prípadne podzemné stavby do 25 štvorcových metrov, ako sú pivnice, žumpy alebo bazény.

Patrí sem aj plot, no len do určitej výšky, a domáca nabíjačka na elektromobil do 22 kilowattov. Aj pri takejto drobnej stavbe však často potrebuješ aspoň ohlásenie, takže spoliehať sa na to, že „je to len malá stavba“, sa ti nemusí vyplatiť.

Aké vysoké pokuty ti hrozia

Okrem búrania musíš počítať aj s pokutou, ktorej výška závisí od závažnosti previnenia. Ak staviaš svojpomocou, hrozí ti za drobné formálne pochybenia, ako je chýbajúci projekt či stavebný denník na stavbe, pokuta od 30 do 300 eur.

Za drobnú stavbu na ohlásenie bez overeného projektu alebo stavbu svojpomocou bez stavebného dozoru je to už od 30 do 3-tisíc eur. Za samotnú stavbu bez overeného projektu, čo je najtypickejší prípad pri rodinnom dome, ti môže úrad udeliť pokutu až do 15-tisíc eur.

Najvyššie sumy sú vyhradené pre najzávažnejšie prípady. Za neudržiavanú stavbu, ktorá ohrozuje život alebo zdravie, či zmenu účelu stavby bez povolenia, ti hrozí pokuta do 30-tisíc eur.

Úplný strop, až 200-tisíc eur, platí za stavanie na zakázanom mieste, teda napríklad na poľnohospodárskej pôde, na lesnom pozemku alebo v chránenom území, ako aj za ignorovanie príkazu zastaviť stavbu.

Ak v priestupku pokračuješ aj po udelení pokuty alebo ho do troch rokov zopakuješ, sumu ti môžu zdvojnásobiť. Pre firmy a živnostníkov pritom platia samostatné, spravidla ešte vyššie sadzby.

NBS mení pravidlá hypoték: Mladí už nebudú potrebovať vysokú akontáciu na bývanie

Staré čierne stavby majú ešte šancu. Iný režim totiž platí pre tie, ktoré vznikli pred 1. aprílom 2025. Tých sa nové prísne pravidlá automaticky netýkajú a niektoré môžeš ešte stále dať do poriadku.

Zákon ich rozdeľuje do troch skupín podľa veku. Najstaršie stavby postavené pred 1. októbrom 1976 majú takzvanú generálnu amnestiu, čo znamená, že sa automaticky berú ako legálne.

Pri stavbách z obdobia od októbra 1976 do konca roka 1989 tiež platí amnestia, ale s podmienkou, že ich stále využívaš na ich pôvodný účel a zároveň si vlastníkom pozemku alebo k nemu máš iné právo.

Stavby, ktoré sa začali stavať od roku 1990 až do 1. apríla 2025, môžeš ešte dodatočne zlegalizovať, ak splnia zákonom stanovené podmienky.

Nečakaj, lehota raz uplynie

Ak máš staršiu stavbu bez papierov, nemal by si jej legalizáciu odkladať donekonečna. Možnosť dodatočnej legalizácie nebude platiť navždy. Žiadosť musíš podať najneskôr do 31. marca 2029 na príslušný stavebný úrad.

Po tomto dátume sa už všetky čierne stavby budú musieť nekompromisne odstrániť, bez ohľadu na to, ako dlho na pozemku stáli.

Ak máš chatu, prístavbu alebo garáž bez riadnych papierov, mal by si si čo najskôr zistiť, do ktorej kategórie spadá predchádzajúci stav, a začať konať včas.

Hlavný odkaz nového zákona je pritom úplne jednoduchý. Pri čomkoľvek, čo staviaš od apríla 2025, si najprv vybav povolenie alebo ohlásenie, inak riskuješ, že o stavbu prídeš a ešte zaplatíš za jej búranie. Pri starších stavbách bez papierov zasa nečakaj a využi čas, ktorý ti zostáva do konca marca 2029.

V oboch prípadoch ti pomôže to isté. Krátka návšteva stavebného úradu ťa hneď na začiatku môže odbremeniť od obrovských problémov a vysokých nákladov.