Nikdy nebol lepší čas byť dlžníkom. Ako môžeš aktuálne na hypotéke zarobiť?

V súčasnosti máme v bankách najnižšie úroky v histórii a poskytnutie úveru je omnoho jednoduchšie, ako pred niekoľkými rokmi.

Najzaujímavejší je ale fakt, že na hypotéke sa dá v súčasnosti aj zarobiť. Za všetko je zodpovedný pomer miery inflácie a úrokov, ktoré sú podľa odborníkov umelo tlačené pod hranicu jedného percenta.

Slovenka omylom odletela na ostrov v Karibiku, teraz vďaka tomu vedie úspešný biznis s veľmi nevšedným produktom (ROZHOVOR)

Začiatkom septembra jedna z bánk znížila úrokovú sadzbu s 3-ročnou fixáciou na rekordných 0,39 %. Koncom októbra prišla ďalšia banka s novým historicky najnižším rekordom – ponúka úroky od 0,38 %. Medzi slovenskými bankami tak môžeme očakávať pokračovanie konkurenčného boja o klienta. Aké je teda tajomstvo „zarábania“ na hypotéke?

Banky, úroky a fixácia

Banky zarábajú na tom, že z požičaných peňazí získavajú úrok. To znamená, že ak ti banka požičia 100-tisíc eur pri úroku jedno percento ročne, tak na úrokoch zaplatíš ročne len tisíc eur.  To by platilo, ak by si mal svoj úrok zafixovaný na celé obdobie hypotéky.

Fixácie úrokov sa robia na 3, 5 alebo 10 rokov. Táto fixácia môže byť v niektorých prípadoch zradná. Po stanovenej dobe fixácie sa úrok už nebude meniť, a to aj v prípade, keby sa úrok znížil. To isté platí aj pri úrokovom navýšení.

Preto je dobré poznať situáciu na bankovom trhu a aj to, aký je možný úrokový rast alebo pokles. O téme sme sa bavili aj v podcaste s Jurajom Karpišom z INESS.

Dobrá inflácia a zlé úroky?

Za lacné peniaze na hypotékach môže najmä Európska centrálna banka, ktorá chce stimulovať ekonomické prostredie v Európe. Práve tá začala znižovať základné úroky, a toto zníženie sa odzrkadlilo aj na nízkych úrokoch pri hypotékach.

Dnes pretrváva situácia, kedy zaplatíš na úrokoch menej peňazí, ako je medziročný rozdiel cien. Ceny rastú každoročne rýchlejšie, než je tvoj zaplatený úrok na hypotéke.

V praxi to znamená, že ak si teraz zoberieš hypotéku a kúpiš si za ňu byt, tak na jej úrokoch zaplatíš menej, ako bude celková hodnota tvojej nehnuteľnosti o jeden rok. Toto všetko sa deje kvôli inflácii, ktorá je vyššia, než sú reálne úroky.

Pre porovnanie, Americká centrálna bank FED reguluje úrokové sadzby pre banky na úrovni 2-3 percent. Celková inflácia v USA je ročne približne 2,3 percenta.

Naopak, Európska centrálna banka (ECB) reguluje úroky na úrovni 0,25 %, čo umožňuje bankám znižovať svoje úroky pre hypotekárne úvery pod úroveň jedného percenta. V roku 2009 bol úrok ECB na hodnote troch percent.

zdroj: SIU/Petra Stanová

Pre Startitup sa k situácii vyjadril aj ekonomický analytik inštitútu INESS Juraj Karpiš. „Aby som to ilustroval, ak si zoberiem hypotéku z banky a platím jej jedno percento, tak ak za tú hypotéku kúpim hocičo v ekonomike, tak medziročne narastie hodnota mojej kúpy o tri percentá. Ak by som to chcel predať, tak banke zaplatím stále to isté percento, ale zarobil som dve. Takže ja, dĺžník, som zarobil dve percentá,“ vysvetľuje Karpiš.

Karpiš však ďalej hovorí, že ECB akoby lákala ľudí do dlhovej pasce, keďže sa rozhodujú na základe toho nízkeho úroku. „Nikto však nepovedal, že úrok nemôže o rok alebo dva narásť na dve tri percentá,“ dodáva.

Ceny nehnuteľnosti napriek kríze stále rastú

V novembri 2020 sa ceny bytov na Slovensku v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom zvýšili o o 1,0 %, keď priemerná hodnota bytu na m2 sa vyšplhala na 1 999 eur. Nárast za 11 mesiacov tohto roka bol 7,5 %.

Ceny nehnuteľností napriek súčasnej kríze spôsobenej epidémiou koronavírusu stále rastú. Vyplýva to z údajov Realitného barometra Realitnej únie SR, ktorý na mesačnej báze mapuje ceny bytov v krajských mestách Slovenska.

zdroj: SKY PARK

Z dát Eurostatu vyplýva, že takmer 21 % Slovákov býva vo svojom byte či dome zakúpeného s hypotékou. Tento podiel vzrástol za posledných desať rokov o 13 percentuálnych bodov, najvýraznejšie z krajín EÚ27. Informoval o tom analytik Slovenskej sporiteľne Matej Horňák.

Najvyšší podiel podľa analytika zaznamenáva Holandsko s viac ako 60 %, nasledujú severské krajiny Švédsko, Dánsko a Fínsko (medzi 40 a 50 %), kde sú hypotekárne trhy dlhodobo rozvinuté.

„Na Slovensku sa reálne trh s úvermi na bývanie rozbehol v porovnaní s týmito krajinami podstatne neskôr. K výraznému nárastu bývania s hypotékou nepochybne prispela i zlepšujúca sa dostupnosť takýchto úverov za posledné roky. Trh sa držal v pomerne dobrej kondícii aj počas posledných krízových mesiacov, keď objem poskytnutých hypotekárnych úverov ku koncu októbra vzrástol medziročne o viac ako 9 %,“ približuje Horňák zo SLSP.

PRIESKUM: Priemerný Slovák dlhuje až 3 000 eur. To, čo si vieme ušetriť, je oproti tomu almužna

Ako ušetriť tisíce eur

Financoval si v posledných rokoch svoje bývanie? Potom by si mal vedieť, že len v priebehu minulého roka klesli priemerné úrokové sadzby na hypotékach takmer o polovicu. Pre mnohých tak nastal čas, aby sa pozreli na podmienky svojho úveru a zamysleli sa aj nad refinancovaním. 

Podľa štatistík spoločnosti Fingo väčšina klientov na trhu spláca hypotéky s dvojnásobnými úrokovými sadzbami oproti aktuálnym úrokom, ktoré v súčasnosti poskytujú banky na nových úveroch.

Refinancovanie je teda pre mnohých cesta ako ušetriť a na rozdiel od odkladu splátok nejde len o krátkodobé riešenie. Hoci banky počas pandémie poskytujú nové aj refinančné úvery obozretnejšie, stále môžeš získať na úvere aj úroky od 0,5 %.

Príklad: Rozdiel v splátke pri hypotéke 100 000 eur, ktorá bola poskytnutá 2 roky dozadu, môže byť aj viac ako 40 eur mesačne. Celková možná úspora na celom preplatení úveru môže dosiahnuť až 14 000 eur.