Najväčšie pasce v zmluvách o prenájme: Od júla sa menia pravidlá. Advokát radí, ako sa nenechať nachytať

Prenajímanie bytu môže byť pre nájomcu plné neistôt – od nečakaného zvyšovania nájomného, cez svojvoľné vstupy prenajímateľa až po nevrátené kaucie.

Práva nájomcov a najčastejšie chyby, ktoré robia

Aby si sa vyhol nepríjemným prekvapeniam, je dôležité vedieť, aké máš ako nájomca práva, na čo si dať pozor pri podpise zmluvy a aké ustanovenia môžu byť zo zákona neplatné.

O právnych aspektoch nájomných vzťahov, najčastejších chybách nájomcov aj o tom, prečo sa oplatí mať všetko „na papieri“, sme sa rozprávali s Mgr. Petrom Lovászom, advokátom a zakladajúcim partnerom advokátskej kancelárie LOVÁSZ LEGAL.

Má viac než desaťročné skúsenosti s právom na Slovensku aj v zahraničí, špecializuje sa na obchodné právo, spory, nehnuteľnosti a klientov pravidelne zastupuje aj pred súdmi.

• Môžu ma z bytu kedykoľvek vyhodiť?
• Na čo si dať pozor pri preberaní bytu?
• Akú vysokú kauciu môžu od nás prenajímatelia vymáhať?
• Môže mi majiteľ bytu kedykoľvek vypovedať zmluvu?
• Ako prenajímatelia najčastejšie porušujú právo?
• Je pravda, že prenajímateľ nemôže vyhodiť z bytu rodinu s bábätkom?

Aké práva má nájomca podľa zákona – napríklad v súvislosti s výškou nájmu, výpovednou lehotou či vstupom prenajímateľa do bytu?

Práva nájomcu sú upravené v dvoch právnych predpisoch – v Občianskom zákonníku (zákon č. 40/1964 Zb.) a v zákone o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.). To, ktorý zákon sa na konkrétnu situáciu vzťahuje, závisí najmä od dĺžky trvania nájmu a dohody medzi zmluvnými stranami.

Základné právo nájomcu spočíva v užívaní prenajatého bytu spôsobom, ktorý je dohodnutý a primeraný jeho povahe a účelu. Pokiaľ zmluva neurčuje inak, nájomca má takisto právo byt ďalej podnajať.

Výška nájomného

Podľa Občianskeho zákonníka sa výška nájomného určuje dohodou v zmluve. Ak nie je výslovne stanovená, platí sa suma obvyklá v danom čase a lokalite, zohľadňujúc hodnosť bytu a spôsob jeho využívania. Prenajímateľ nemôže jednostranne meniť výšku nájomného, ak to nie je výslovne dohodnuté. Zákon o krátkodobom nájme bytu umožňuje, aby si strany v zmluve dohodli aj podmienky prípadného jednostranného zvýšenia nájomného – napríklad pri náraste cien služieb spojených s bývaním alebo pri inflácii.

Vstup prenajímateľa do bytu

Prenajímateľ nemá právo vstupovať do bytu bez súhlasu nájomcu. Musí sa zdržať akéhokoľvek zásahu do jeho užívania. Výnimku tvorí napríklad kontrola, pri ktorej si overuje, či nájomca byt riadne užíva – vtedy má právo na primeraný prístup, ale ten musí byť vopred oznámený a dohodnutý.

Výpovedná lehota

Dĺžka a začiatok výpovednej lehoty závisia od toho, podľa ktorého zákona bola nájomná zmluva uzatvorená. Občiansky zákonník stanovuje výpovednú lehotu spravidla na tri mesiace, pričom začína plynúť od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená.

Naopak, podľa zákona o krátkodobom nájme bytu začína výpovedná lehota plynúť hneď nasledujúci deň po doručení výpovede. Jej minimálna dĺžka je jeden mesiac, no v určitých prípadoch môže byť aj kratšia – najviac však pätnásť dní. Takáto skrátená lehota prichádza do úvahy vtedy, ak nájomca alebo osoby žijúce s ním hrubo poškodzujú byt alebo spoločné priestory, neplatia nájomné dlhšie ako dva mesiace, alebo ak sa byt stal nespôsobilým na bývanie bez zavinenia nájomcu.

zdroj: Mgr. Peter Lovász

Aké chyby robia nájomcovia najčastejšie pri podpise zmluvy? A na čo si dať pozor pri preberaní bytu?

Jednou z najčastejších chýb je, že si nájomcovia zmluvu dôkladne neprečítajú alebo nerozumejú všetkým jej ustanoveniam. Podpisujú dokumenty, ktorých dôsledky si neuvedomujú. Pritom je dôležité zmluvu si prečítať aj viackrát a v prípade nejasností sa poradiť s advokátom alebo niekým skúseným.

Ďalším častým problémom sú neúplné alebo nesprávne údaje v zmluve. Chýba napríklad presná špecifikácia bytu, výška nájomného, platobné podmienky či jasné vymedzenie práv a povinností oboch strán. Zmluva by mala byť čo najkonkrétnejšia, aby v budúcnosti nedochádzalo k nezhodám.

Nájomcovia tiež často robia chybu v tom, že sa s prenajímateľom dohodnú ústne, no tieto dohody sa nezapíšu do zmluvy. Platí, že čo nie je na papieri, to je právne ťažko vymáhateľné. Preto treba trvať na tom, aby každá dohoda bola uvedená písomne.

Problémy môžu vzniknúť aj v súvislosti s energiami a službami. Zmluva často neuvádza, čo presne je zahrnuté v nájomnom a čo sa platí zvlášť. Preto je dôležité požadovať podrobný rozpis cien energií a všetkých služieb spojených s užívaním bytu – ideálne priamo v zmluve alebo v prílohe.

Môže majiteľ požadovať kauciu vo výške niekoľkých mesačných nájmov? Existuje zákonný limit?

Zatiaľ čo Občiansky zákonník neupravuje výšku, úhradu ani vrátenie kaucie, zákon o krátkodobom nájme bytu túto možnosť výslovne pozná – pod pojmom peňažná zábezpeka, známa aj ako kaucia. Prenajímateľ sa s nájomcom môžu v zmluve dohodnúť na tejto zábezpeke ako nástroji na zabezpečenie prípadných pohľadávok, ktoré môžu vzniknúť z dôvodu nezaplateného nájomného, nedoplatkov za energie alebo škôd spôsobených na byte či jeho vybavení. Môže ísť aj o iné záväzky, ktoré súvisia s užívaním bytu.

Zákon zároveň stanovuje horný limit výšky kaucie – nesmie presiahnuť trojnásobok mesačného nájomného spolu s úhradami za služby a energie. Po ukončení nájomného vzťahu je prenajímateľ povinný vrátiť nevyčerpanú časť kaucie najneskôr do jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca byt opustil a zároveň vysporiadal všetky záväzky voči prenajímateľovi. Inak to môže byť len v prípade, že sa strany písomne dohodli na iných podmienkach.

zdroj: Pexels/Ketut Subiyanto

Kto je zodpovedný za opravy v byte – nájomca alebo prenajímateľ? Kde leží hranica medzi bežnou údržbou a väčšími opravami?

Zodpovednosť za opravy počas nájmu upravuje Občiansky zákonník. Prenajímateľ je povinný odovzdať byt v stave vhodnom na riadne užívanie a zabezpečiť nájomcovi plnohodnotné a nerušené bývanie – vrátane funkčného pripojenia na všetky potrebné inžinierske siete.

Nájomca je zodpovedný za drobné opravy a bežnú údržbu, ktoré prirodzene vznikajú počas používania bytu. Ide napríklad o opravy vypínačov, kľučiek, vložiek do zámkov či výtokových ventilov. Za drobnú opravu sa tiež považuje oprava, ktorej náklady neprevyšujú 6,64 eura – pri viacerých opravách tej istej veci sa suma spočítava. Do bežnej údržby patria práce ako maľovanie, pastovanie parkiet či opravy vstavaného nábytku.

Ak však potreba opravy vznikla ešte pred začiatkom nájmu, alebo ju zapríčinil technický stav bytu, opravu má zabezpečiť a uhradiť prenajímateľ.

Môže majiteľ bytu nájomcovi kedykoľvek vypovedať zmluvu? Aké dôvody sú podľa zákona oprávnené?

Nie, prenajímateľ nemôže nájomnú zmluvu vypovedať svojvoľne. Zákon presne vymedzuje prípady, kedy je výpoveď oprávnená. Prenajímateľ môže vypovedať zmluvu, ak:

Ako sa môže nájomca efektívne brániť, ak ho majiteľ bytu neprávom obviňuje zo škody alebo mu hrozí súdom?

Základom ochrany je dôsledná dokumentácia stavu bytu. Pri prevzatí bytu by mal nájomca urobiť fotografie všetkých miestností, zariadenia a prípadných poškodení. Rovnaké fotografie je dôležité vyhotoviť aj pri odovzdaní bytu, aby mal dôkaz, v akom stave nehnuteľnosť zanechal.

Odporúča sa takisto spísať preberací a odovzdávací protokol, v ktorom budú uvedené všetky poškodenia, stav vybavenia a tiež stavy meračov energií. Tento dokument by mali podpísať obidve strany – nájomca aj prenajímateľ. Ak je pri preberaní alebo odovzdávaní prítomná aj ďalšia osoba (napríklad člen rodiny), môže v prípade sporu vystupovať ako svedok.

Všetku komunikáciu s prenajímateľom je najlepšie viesť písomne – napríklad cez e-mail. Ak sa niečo dohodne ústne alebo telefonicky, je vhodné požiadať o písomné potvrdenie, aspoň formou krátkej správy. Ak sa prenajímateľ vyhráža súdnym konaním, alebo sa spor vyostruje, odporúčame kontaktovať advokáta. Právna pomoc včas môže výrazne pomôcť pri obhajobe nájomcových práv a predísť zbytočným komplikáciám.

Ako prenajímatelia najčastejšie porušujú právo?

Medzi najčastejšie porušenia práv nájomcu patrí neoprávnený vstup do bytu. Prenajímateľ nesmie vstupovať do prenajatých priestorov bez súhlasu nájomcu, pokiaľ to výslovne neumožňuje zákon alebo zmluva – napríklad v prípade havárie alebo predom dohodnutej kontroly.

Ďalším častým problémom je neoprávnené zvyšovanie nájomného. Prenajímateľ môže upraviť výšku nájomného len vtedy, ak to výslovne umožňuje zmluva alebo zákon. Po skončení nájmu často dochádza k nevráteniu kaucie, aj keď nájomca nespôsobil žiadnu škodu a nemá nedoplatky na energiách či službách. V takom prípade prenajímateľ porušuje svoju zákonnú povinnosť.

Zanedbanie údržby bytu je ďalšou formou porušenia práv – napríklad ak nefunkčné kúrenie či zatekajúca strecha nie sú riešené, nájomca nemá zabezpečené nerušené bývanie, na ktoré má zo zákona nárok. V neposlednom rade treba spomenúť svojvoľné ukončenie nájmu. Prenajímateľ môže zmluvu vypovedať len z dôvodov stanovených zákonom, nie podľa vlastného uváženia.

Je pravda, že prenajímateľ nemôže vyhodiť z bytu rodinu s bábätkom?

Áno, rodiny s malými deťmi majú v nájomných vzťahoch určitú právnu ochranu. Maloleté dieťa je podľa zákona považované za chránenú osobu, a preto zákon obmedzuje možnosti, ako môže prenajímateľ postupovať pri ukončení nájomného vzťahu v takýchto prípadoch.

Aj keď nájomníci porušia svoje povinnosti – napríklad neplatia nájomné alebo sa správajú nevhodne –, majiteľ bytu ich nemôže z bytu jednoducho vysťahovať. Musí sa riadiť zákonom, ktorý vyžaduje, aby rodine s maloletým dieťaťom bola pred ukončením nájmu zabezpečená primeraná bytová náhrada.

zdroj: Reprofoto: Canva

Môže byť nájomná zmluva neplatná, aj keď ju podpísali obe strany?

Áno, existujú situácie, kedy môže byť nájomná zmluva právne neplatná, napriek tomu, že ju podpísali obe strany. Typickým príkladom je chýbajúca výška nájomného alebo aspoň dohoda o tom, ako sa výška nájomného bude určovať. Zmluva bez tejto informácie je právne nedostatočná.

V praxi sa objavujú aj prípady, kedy nie je presne definovaný predmet nájmu – napríklad chýba jasný popis bytu alebo jeho adresa, čo môže spôsobiť neplatnosť zmluvy.

Ďalším problémom býva, keď zmluvu za prenajímateľa podpisuje osoba, ktorá nie je vlastníkom bytu. V takom prípade je dôležité overiť si vlastníka bytu prostredníctvom listu vlastníctva. Ak zmluvu nepodpisuje samotný vlastník, daná osoba by sa mala preukázať plnomocenstvom, ktoré ju oprávňuje konať v jeho mene.

Záverom možno povedať, že formálne náležitosti zmluvy sú rovnako dôležité ako jej obsah, preto sa oplatí venovať im zvýšenú pozornosť ešte pred podpisom.

Aký je rozdiel medzi nájomnou a podnájomnou zmluvou? A ako sa v nich vyznať?

Nájomná zmluva vzniká medzi prenajímateľom – teda vlastníkom nehnuteľnosti – a nájomcom. Prenajímateľ prenecháva byt do užívania za vopred dohodnutú sumu a podmienok.

Podnájom nastáva vtedy, keď nájomca prenechá byt alebo jeho časť ďalšej osobe, teda podnájomníkovi. Vzniká tak nový právny vzťah, no ten je závislý od pôvodnej nájomnej zmluvy – ak nájom zanikne, podnájom zaniká automaticky spolu s ním.

Na uzatvorenie podnájomnej zmluvy je nevyhnutný písomný súhlas prenajímateľa. Bez neho je podnájom právne neplatný. Samotná podnájomná zmluva nemusí byť písomná, no v praxi to jednoznačne odporúčame – práve kvôli predchádzaniu sporom a lepšej právnej ochrane všetkých zúčastnených strán.

zdroj: Unsplash/Tierra Mallorca

Čo by ste odporučili mladým ľuďom alebo študentom, ktorí si hľadajú prvý prenájom? Čo určite nepodceniť?

Základom je vyhnúť sa tzv. „čiernemu“ prenájmu – teda bývaniu bez zmluvy alebo len „na dobré slovo“. Takýto vzťah vás nijako právne nechráni a v prípade sporu budete vo veľmi nevýhodnej pozícii. Zmluvu si vždy prečítajte celú a podpíšte ju až po dôkladnom pochopení jej obsahu. Ak vám niečo nie je jasné, dajte si čas na konzultáciu s advokátom, skúseným známym alebo členom rodiny. Dôležité je nenechať sa do podpisu tlačiť.

Pred podpisom si všímajte najmä to, čo je predmetom nájmu, ako vysoké je nájomné a aký je spôsob jeho úhrady, aká je výška kaucie a aké sú podmienky jej vrátenia, na aké obdobie je nájom dohodnutý a kto hradí energie a ďalšie služby. Pri preberaní bytu si dôkladne skontrolujte jeho stav, urobte si fotodokumentáciu a s prenajímateľom spíšte preberací protokol, v ktorom bude uvedený stav vybavenia, poškodení aj meračov energií.

Dôležité je tiež overiť si, kto je skutočným vlastníkom bytu – urobiť tak môžete jednoducho cez verejný portál katastra nehnuteľností. Ak vám byt prenajíma niekto iný ako vlastník, mal by sa preukázať plnomocenstvom. A napokon, vždy sa písomne dohodnite, za akých podmienok môže byť kaucia použitá alebo započítaná. Ak počas nájmu nevznikla žiadna škoda ani nedoplatok, má vám byť po ukončení nájmu riadne vrátená.

Architektúra, ktorá dýcha a lieči: „Biofilný dizajn nemusí byť luxus. Podporuje výkon či kreativitu,“ tvrdí návrhár

Existuje niečo ako „ideálna nájomná zmluva“? Čo by v nej určite nemalo chýbať?

Ideálnu zmluvu by sme označili skôr ako kvalitne pripravenú, ktorá vyvažuje práva a povinnosti oboch strán – prenajímateľa aj nájomcu. Pri uzatváraní nájomnej zmluvy sa odporúča, aby zmluva obsahovala:

Čítaj viac z kategórie: Nehnuteľnosti