Za meter štvorcový bytu na Slovensku zaplatíš 3 656 eur. Na vlastné bývanie potrebuješ až 15 ročných platov

Slovensko patrí medzi európske krajiny, v ktorých ceny nových bytov rastú najrýchlejšie. Vlastné bývanie je pritom čoraz menej dostupné nielen v Bratislave, ale aj v regionálnych centrách. Ak si hovoríš, že našetriť na nový byt je takmer nereálne, máš pravdu, situácia sa stále zhoršuje.

Potvrdzuje to najnovšia analýza Deloitte Property Index 2026, ktorá upozorňuje na kombináciu rastúcich cien, silného dopytu a nedostatočnej výstavby, čo komplikuje situáciu na slovenskom realitnom trhu. Ak chceš nový byt, je na čase začať šetriť.

Nové byty výrazne zdraželi

Priemerná ponuková cena nových bytov na Slovensku dosiahla podľa Deloitte v roku 2025 úroveň 3 656 eur za meter štvorcový. Oproti predchádzajúcemu roku tak cena vzrástla o 12,5 %. Výrazný rast zaznamenala aj Bratislava, kde nové byty zdraželi medziročne o 17,2 %.

Podľa analytikov tlačí ceny nahor oživený záujem o bývanie, ktorý podporili priaznivejšie hypotekárne podmienky a rast reálnych miezd. Ponuku zároveň obmedzuje nedostatok nových bytov, vysoké náklady developerských projektov, nedostatok pozemkov a zdĺhavé povoľovanie stavieb.

„Zvyšovanie cien novostavieb nie je spôsobené iba vysokým dopytom. Významnú úlohu stále zohrávajú náklady developerských projektov, obmedzená ponuka pozemkov a dlhé povoľovacie procesy. Vo väčšine európskych krajín preto naďalej pretrváva tlak na ďalší rast cien,“ vysvetľuje Miroslav Linhart z Deloitte Česká republika.

Slovensko sa napriek tomu nezaradilo medzi krajiny s najdrahšími novými bytmi. Najvyššiu priemernú cenu zaznamenalo Luxembursko, a to 9 160 eur za štvorcový meter. Nasledovali Česká republika s cenou 5 412 eur a Nemecko s 5 200 eurami. Na opačnom konci rebríčka sa nachádzali Srbsko s cenou 1 706 eur a Turecko s 864 eurami za štvorcový meter.

Na vlastný byt potrebuješ robiť roky

Samotná cena bytu však nevypovedá o tom, ako ľahko si ho obyvatelia dokážu kúpiť. Deloitte preto porovnáva aj počet priemerných hrubých ročných miezd potrebných na kúpu štandardizovaného nového bytu s rozlohou 70 štvorcových metrov.

Košičania naň potrebujú 15 hrubých ročných miezd, rovnako, ako obyvatelia Brna. Bratislava sa dostala na hodnotu 13,7 a Banská Bystrica na 13,4 ročných miezd. Všetky tri slovenské mestá tak patria medzi desať európskych miest s najmenej dostupným bývaním.

Podľa Petra Hánu, riaditeľa oddelenia nehnuteľností a stavebníctva v Deloitte Česká republika, sa problém nedostupnosti postupne rozširuje aj do ďalších regionálnych centier.

„Dostupnosť nového bývania nie je len problémom Prahy. V európskom porovnaní sa medzi menej dostupné mestá zaradili aj Košice, Brno, Ostrava či Banská Bystrica. Ukazuje sa, že tlak vysokých cien a nedostatočnej ponuky sa postupne prenáša aj do regionálnych centier. Pre mladé domácnosti a záujemcov o prvé bývanie je tak vstup na trh čoraz náročnejší,“ upozorňuje.

Najhoršie dopadla albánska Vlora, kde byt predstavuje 21,3 priemernej hrubej ročnej mzdy. Nasledujú Praha so 16,9 a Atény so 16 mzdami. Najdostupnejšie bývanie ponúka taliansky Turín, kde na kúpu stačí 4,7 ročných miezd. Nórsky Bergen a dánske Odense dosiahli zhodne hodnotu 4,9.

„Slovenský rezidenčný trh dnes charakterizuje kombinácia troch faktorov: silný dopyt po bývaní, obmedzená nová výstavba a rýchly rast cien. Hoci Slovensko nepatrí medzi krajiny s najdrahšími nehnuteľnosťami v Európe, bývanie je pre mnohé domácnosti čoraz menej dostupné, pretože ceny rastú rýchlejšie ako ich kúpna sila,“ dodáva Dagmar Yoder z Deloitte Legal.

Dokončených bytov ubudlo takmer o pätinu

Problém prehlbuje aj nedostatočná výstavba. Počet dokončených bytov na Slovensku klesol medziročne o 19,1 %. Počet rozostavaných bytov dosiahol iba 2,79 na tisíc obyvateľov. Pre porovnanie, v Turecku pripadalo na tisíc obyvateľov 12,91 rozostavaného bytu.

Rastúce ceny vlastného bývania zároveň zvyšujú význam nájomného trhu. Priemerné mesačné nájomné na Slovensku dosiahlo na konci roka 2025 sumu 749 eur. Dopyt sa sústreďuje najmä do najväčších miest, kde ponuka nestíha pokrývať potreby záujemcov.

Dlhodobý trend

Podľa údajov Štatistického úradu SR, ktoré sme zverejnili minulý mesiac, dokončili na Slovensku v druhom štvrťroku 2026 celkovo 2 368 bytov, čo predstavuje medziročný pokles o 36 %. Ešte výraznejšie sa prepadla nová výstavba. Developeri začali stavať 2 395 bytov, teda o vyše 40 % menej ako v rovnakom období minulého roka.

V Bratislavskom kraji bol pokles ešte prudší a počet začatých bytov sa znížil o vyše 80 %. Za prvých šesť mesiacov roka dokončili na Slovensku 4 849 bytov, čo je o 29 % menej ako pred rokom. Povolenia na začatie výstavby získalo 4 839 bytov, približne o tretinu menej ako v rovnakom období minulého roka. Slabá výstavba tak prináša na trh menej nových nehnuteľností, hoci záujem o bývanie zostáva vysoký.

Nedostatočná ponuka sa pritom spája s rastúcimi cenami, ktoré už dnes komplikujú kúpu vlastného bytu. Podľa údajov Národnej banky Slovenska (NBS) dosiahla priemerná cena bytov v druhom štvrťroku 2026 sumu 3 430 eur za štvorcový meter. V Bratislavskom kraji to bolo 3 882 eur, v Košickom kraji 2 796 eur a v Prešovskom kraji 2 310 eur.

Lacnejšie hypotéky to nevyriešia

Ceny bytov a domov na Slovensku medziročne vzrástli o 13,6 %. Hoci tempo rastu oproti prvému štvrťroku mierne spomalilo, výraznejšie zlacnenie zatiaľ nie je isté. Makroekonomický analytik Slovenskej sporiteľne Marián Kočiš upozorňuje, že slabá výstavba pomáha vysvetliť, prečo ceny bývania zostávajú vysoké aj pri drahšom financovaní a slabšom ekonomickom raste. Súčasný útlm výstavby sa navyše môže prejaviť na trhu aj o niekoľko rokov.

„Kombinácia oživeného dopytu a slabej novej ponuky prirodzene vytvára prostredie, v ktorom sa dostupnosť bývania zlepšuje len veľmi ťažko,“ vysvetľuje analytik. Podľa neho preto situáciu nevyriešia iba lacnejšie hypotéky, ale aj odstránenie dlhodobých prekážok výstavby.

Na nepomer medzi ponukou a potrebami domácností upozorňuje aj analytička WOOD & Company Eva Sadovská. „Faktom je, že v posledných rokoch je počet potrebných bytov vyšší ako počet dokončených bytov,“ konštatuje. Aj preto očakáva pokračujúci rast cien nehnuteľností, pričom tempo zdražovania by sa malo postupne priblížiť k nominálnemu rastu platov.

Slovenskú výstavbu pritom brzdia zdĺhavé povoľovacie procesy, nedostatok vhodných pozemkov a infraštruktúry aj vysoké náklady. Oživenie trhu tak bude závisieť nielen od vývoja úrokových sadzieb, ale aj od toho, či sa podarí tieto dlhodobé bariéry odstrániť.