20-tisíc z vlastného a byt je tvoj: Toto je 6 rád, ako sa pripraviť na nový systém hypoték (ODBORNÍČKA)

Kúpiť bývanie ešte dnes alebo vyčkať na nový rok? Táto otázka trápi čoraz viac mladých ľudí, ktorí sa s ňou obracajú na hypotekárnych maklérov. Dôvodom je pripravovaná zmena Národnej banky Slovenska – klienti do 35 rokov, ktorí si kupujú svoje prvé bývanie, budú môcť získať úver až do výšky 90 % hodnoty nehnuteľnosti namiesto doterajšieho limitu 80 %.

Pri byte v hodnote 200-tisíc eur to v praxi znamená, že postačí vlastný vklad 20-tisíc eur namiesto súčasných 40-tisíc eur. Nie každému sa však čakanie oplatí – záleží na konkrétnej situácii žiadateľa.

„Mladý človek, ktorý má dostatočný príjem a chýba mu len vstupný vklad, na tom môže od januára získať najviac. Naopak ten, komu banka nevie požičať potrebnú sumu, sa čakaním nikam neposunie. Vyšší limit mu nezvýši úver nad rámec maximálneho stropu vzhľadom na výšku príjmu, len zmení pomer medzi hypotékou a vlastnými peniazmi,“ hovorí Eva Šablová, riaditeľka pre úvery FinGO.sk.

Nejde o úplnú novinku, zmení sa však dostupnosť

Hypotéky s 90-percentným LTV ponúkajú banky už aj dnes, no len v rámci limitu zodpovedajúceho najviac pätine z celkového objemu poskytnutých úverov. O toto obmedzené množstvo sa doteraz delili mladí žiadatelia so všetkými ostatnými záujemcami, bez záruky, že sa im ujde miesto. Po novom pre nich táto bariéra padne.

„Podmienky na získanie hypotéky s 90 %-tným financovaním sú tri. Vek najviac 35 rokov, účelom úveru je kúpa alebo výstavba vlastného bývania a žiadny zo žiadateľov nevlastní rezidenčnú nehnuteľnosť. Vlastníctvo sa overuje v katastri, pričom sa počítajú aj spoluvlastnícke podiely od 50 %,“ opisuje odborníčka.

Tieto kritériá sa posudzujú spoločne za všetkých žiadateľov. Ak si teda prvé spoločné bývanie obstarávajú budúci manželia alebo partneri a jeden z nich už nehnuteľnosť vlastní, podmienka vyššieho financovania zanikne pre oboch.

Vyšší strop neznamená automaticky vyšší úver

Mladým so solídnym príjmom, ale nedostatkom vlastných úspor, môže zvýšenie LTV (pomeru medzi poskytnutým úverom a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti) výrazne pomôcť. Samotné navýšenie tohto limitu však neznamená, že sa automaticky zvýši aj maximálna suma, ktorú im banka na základe príjmu môže poskytnúť.

„Výšku hypotéky naďalej ovplyvňujú príjem, existujúce záväzky a schopnosť úver splácať. Zároveň platí, že nie každý mladý klient môže automaticky dostať 90-percentné financovanie. Banka pri posudzovaní zohľadňuje aj bonitu klienta, typ príjmu, lokalitu či technický stav nehnuteľnosti,“ vysvetľuje Šablová.

Preto sa oplatí najskôr si overiť reálnu výšku dosiahnuteľného úveru, a až potom sa pustiť do výberu konkrétnej nehnuteľnosti. „Ak klienta limituje výška príjmu, riešením môže byť prizvanie ďalšieho spoludlžníka, napríklad partnera, rodiča či súrodenca. Ďalší príjem dokáže zvýšiť celkový úverový limit, konečné rozhodnutie však vždy závisí od konkrétnej situácie a posúdenia banky,“ pokračuje.

Práve pri mladých má však toto riešenie háčik. „Ak do úveru vstúpi spoludlžník, ktorý už vlastní byt alebo dom, podmienka pre 90-percentné financovanie prestane platiť pre celú žiadosť. Rodič ako spoludlžník tak môže pomôcť s príjmom, no zároveň znížiť maximálne financovanie na 80 %,“ upozorňuje odborníčka.

Čakanie sa neoplatí automaticky každému

Do januára sa môžu zmeniť ceny nehnuteľností, úrokové sadzby aj podmienky bánk. „Ak klient na hypotéku dosiahne už dnes a nájde nehnuteľnosť, ktorá mu vyhovuje cenou aj parametrami, nemal by sa rozhodovať iba podľa toho, že od januára bude potrebovať menej vlastných peňazí. Naopak, ak má dostatočný príjem, no chýbajú mu vlastné zdroje, môže mu čakanie dávať zmysel,“ hovorí Šablová.

Pred finálnym rozhodnutím sa oplatí poradiť s odborníkom, ktorý vie porovnať obe alternatívy – súčasnú požiadavku na vlastné zdroje a tú po zavedení vyššieho LTV. Súčasťou takejto úvahy by mala byť aj cena konkrétnej nehnuteľnosti s výhľadom na jej budúce zhodnotenie, aktuálna ponuka úverov na trhu, ako aj možný vývoj úrokových sadzieb a ich dopad na výšku splátky.

Pavol Latta z NBS: „Nehnuteľnosť treba kúpiť, keď potrebujem bývať. Cenu hypoték ovplyvňujú štátne dlhopisy"

Podnikatelia potrebujú väčší časový predstih

Osobitnú skupinu tvoria mladí ľudia, ktorí s podnikaním začali len nedávno. Banky pri posudzovaní ich príjmu uplatňujú vlastné metodiky a zvyčajne vyžadujú dlhšiu podnikateľskú históriu vrátane podaného daňového priznania.

„Mladý podnikateľ môže mať vysoké fakturácie, no banka ich nemusí v rovnakej výške považovať za príjem na účely hypotéky. Preto by si mal ešte pred plánovaním kúpy overiť, aký príjem mu banka reálne uzná. Pri SZČO môže byť príprava na hypotéku dlhšia, a preto je rizikovejšie riešiť ju až v momente, keď už klient našiel konkrétny byt,“ dodáva Eva Šablová.

NBS mení pravidlá hypoték: Mladí už nebudú potrebovať vysokú akontáciu na bývanie

Šesť odporúčaní pre mladých záujemcov o hypotéku

1. Ešte pred výberom bytu si zisti svoj orientačný úverový strop. Banka ti na základe príjmu, existujúcich záväzkov a ďalších kritérií môže poskytnúť konkrétnu sumu – oplatí sa ju poznať vopred. Pri prepočte a porovnaní ponúk viacerých bánk pomôže finančný maklér.

2. Pri nedostatočnom príjme zváž spoludlžníka, avšak s ohľadom na jeho vlastnícke pomery a vek. Partner, rodič alebo súrodenec môžu svojím príjmom navýšiť tvoj úverový limit. Pozor však na to, že spoludlžník vlastniaci nehnuteľnosť alebo starší ako 35 rokov môže znížiť šancu na získanie 90-percentného financovania.

3. Pri dostatočnom príjme, ale chýbajúcich úsporách, zváž čakanie na január – vrátane rizík, ktoré prináša. Nové pravidlo síce umožní financovať až 90 % hodnoty nehnuteľnosti, do januára sa však môžu zdvihnúť ceny bytov aj úrokové sadzby. Banky navyše nebudú mať povinnosť automaticky schváliť 90-percentné financovanie každému, kto splní vekovú a inú podmienku.

4. Nehnuteľnosť si vyberaj podľa reálnych finančných možností. Najprv je vhodné poznať svoj úverový limit, až potom hľadať zodpovedajúce bývanie. Dôležitú úlohu zohráva aj lokalita, technický stav nehnuteľnosti či jej hodnota stanovená bankou.

5. Porovnávaj ponuky viacerých bánk. Tie sa odlišujú nielen úrokovou sadzbou, ale aj spôsobom posudzovania príjmu, pracovnej histórie a iných parametrov klienta. Pri vyššej hypotéke môže rozdiel v podmienkach predstavovať aj desiatky eur v mesačnej splátke.

6. Podnikatelia by mali s prípravou na hypotéku začať skôr. Banky pri nich vyžadujú dlhšie sledovaný príjem a podmienkou je podané daňové priznanie.