Expert: Hypotéka pre živnostníkov nie je nemožná. Rozhoduje jeden detail, ktorý mnohí ignorujú

V posledných rokoch sa na Slovensku mení profil typického klienta bánk. Popri zamestnancoch si čoraz častejšie prichádzajú po hypotéku ľudia, ktorí si príjem vytvárajú sami. Freelanceri, živnostníci či majitelia menších firiem dnes tvoria významnú časť ekonomiky, no ich realita je pre banky stále ťažšie čitateľná ako klasická výplatná páska.

Práve tu vzniká napätie medzi tým, koľko podnikateľ reálne zarába, a tým, čo vie banke preukázať na papieri. Mnohí tak nadobúdajú pocit, že hypotéka je pre nich nedostupná alebo výrazne komplikovanejšia. Často však nejde o odmietanie zo strany bánk, ale skôr o nepochopenie pravidiel hry, ktoré sa za posledné roky výrazne spresnili.

Ako teda banky dnes posudzujú príjem živnostníkov, čo rozhoduje o schválení úveru a kde robia podnikatelia najväčšie chyby? Odpovede ponúka Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko, ktorý dlhodobo sleduje vývoj hypotekárneho trhu a správanie bánk voči SZČO.

• Je hypotéka pre podnikateľov naozaj problém?
• Prečo sa banky pozerajú na príjem inak ako ty?
• Čo všetko rozhoduje o schválení úveru?
• Kde robí väčšina ľudí zásadnú chybu?
• Prečo nestačí len dobre zarábať?
• Ako ovplyvňujú tvoje rozhodnutia šance na bývanie?
• Na čo sa banky pozerajú viac, ako si myslíš?
• Kedy si môžeš zbytočne zavrieť dvere k hypotéke?
• Čo by si mal riešiť skôr, ako začneš hľadať byt?
• Aký detail môže rozhodnúť o úspechu či odmietnutí?

Mnohí živnostníci a freelanceri majú pocit, že získať hypotéku je pre nich oveľa ťažšie ako pre zamestnancov. Je to naozaj tak, alebo je to skôr mýtus?

Nie je to čistý mýtus, ale zároveň ani úplný opis skutočnosti. Banky sa dnes nepozerajú na živnostníkov automaticky ako na „horších klientov“, ale faktom je, že ich príjem sa bankám posudzuje náročnejšie ako mzda zamestnanca. Pri zamestnancovi vie banka rýchlo overiť stabilný príjem, pri živnostníkovi musí čítať daňové priznanie, výpisy z účtu, tržby, zisk aj kontinuitu podnikania. Preto je proces náročnejší na doklady a metodiku.

Pre banku je teda zamestnanec ako klient efektívnejší, keďže veľmi rýchlo dokáže zhodnotiť jeho bonitu. Zároveň platí, že zamestnanie na dobu neurčitú sa berie ako vyššia miera istoty voči živnostníkovi.

Hoci aj zamestnanec môže prísť o prácu v pomerne krátkom čase, príjem živnostníka je predsa len považovaný za ako menej dlhodobo zaistený. Banka teda nevyhnutne nemusí posudzovať klienta prísnejšie, rozhoduje najmä to, či vie klient príjem transparentne preukázať.

Ak má stabilné tržby, čisté registre, štandardné spotrebiteľské správanie a rozumné daňové nastavenie, hypotéka je reálne dostupná. Problém zvyčajne nie je samotná forma práce, ale slabá preukázateľnosť príjmu.

Zaujímajú ťa financie alebo investície?

Áno Nie

Zaujíma ťa ťažba kryptomien?

Reklama

Viac info

Reklama

Viac info

Spolupracuj s najväčším predajcom ťažiarskej techniky na Slovensku.

Ako sa banky v roku 2026 pozerajú na príjem SZČO a freelancerov? Čo je pre banku najdôležitejšie pri posudzovaní ich príjmu?

Aktuálne banky sledujú pri živnostníkoch najmä tri veci: výšku uznateľného príjmu, stabilitu príjmu v dlhšom časovom horizonte a vývoj podnikania aj tesne pred podaním žiadosti. Banky počítajú príjem buď ako percento z tržieb, alebo zo zisku po zdanení.

V druhom prípade to znamená, že sa základ dane očistený o zaplatenú daň z príjmu delí dvanástimi. Z praxe je kľúčové, aby čísla z daňového priznania sedeli s realitou na účte a aby posledné mesiace potvrdzovali, že podnikanie stále beží v podobnom alebo prípadne lepšom „rytme“ ako predchádzajúci rok.

Dôležitý je aj typ profesie, spôsob výdavkov, prípadne podiel vo firme pri eseročke a tiež to, či klient neprekračuje limity schopnosti splácať úver podľa NBS, čiže osemnásobok čistého ročného príjmu a maximálne 60 % príjmu domácnosti vynakladaného na splátky úverov.

Je pravda, že najväčším problémom je optimalizácia daní, keď si podnikatelia znižujú základ dane a potom vyzerajú na papieri ako nízkopríjmoví?

Daňová optimalizácia je v praxi bezpochyby jedným z najčastejších problémov. Mnohí podnikatelia zarábajú dobre, no v daňovom priznaní si kvôli optimalizácii stlačia základ dane tak nízko, že pre banku vyzerajú ako klienti s nedostatočnou bonitou.

Banka totiž nemá inú možnosť, ako posudzovať preukázateľné čísla na daňovom priznaní. Aj keď tržby môžu byť dostatočné a je pravdepodobné, že optimalizácia je skôr umelá ako reálne spôsobená výdavkami, banky s tým nevedia nič urobiť.

Ak príjem vychádza zo zisku, nízky základ dane priamo znižuje uznateľný mesačný príjem. Aj keď banka použije druhú metódu, čiže percento z tržieb, stále sleduje aj ekonomickú logiku podnikania a priebežné výpisy.

Preto platí, že agresívna daňová optimalizácia síce krátkodobo šetrí na odvodoch a daniach, ale môže znížiť dostupnú výšku hypotéky alebo ju úplne zablokovať. Pri plánovaní bývania je potrebné dane a hypotéku riešiť spolu, nie oddelene.

Koľkoročnú musí mať živnostník históriu svojich príjmov, aby mal reálnu šancu získať hypotéku?

Dlhodobo sa hovorí o univerzálnej podmienke aspoň dvoch rokov podnikania, v skutočnosti to však neplatí. Banky dnes používajú rozdielne metodiky a niektorým stačí, aby živnostník podnikal aspoň časť predchádzajúceho zdaňovacieho obdobia, iné zase vyžadujú jedno celé zdaňovacie obdobie a ďalšie sa pozerajú na presne stanovený počet mesiacov. V praxi to znamená, že živnostník môže reálne získať úver už po 6 alebo 12 mesiacoch podnikania.

Pri menej ako ročnom podnikaní však výška akceptovaného príjmu býva nižšia, pretože väčšina bánk delí vykázaný príjem vždy 12 mesiacmi bez ohľadu na to, ako dlho klient v prvom roku reálne podnikal.

Výnimkou je Slovenská sporiteľňa, ktorá pri poslednom zdaňovacom období kratšom ako 12 mesiacov zohľadňuje skutočný počet mesiacov podnikania. To je pre živnostníkov s kratšou históriou výrazná výhoda.

Pozerajú sa banky skôr na obrat, zisk alebo reálne peniaze na účte? Čo je rozhodujúce?

Pri posudzovaní príjmu nehrá rozhodujúcu úlohu žiadna z týchto položiek, podstatná je kombinácia všetkých troch. Základom výpočtu býva podľa metodiky konkrétnej banky a typu klienta buď obrat alebo zisk.

Obrat pomáha najmä tam, kde banka akceptuje určité percento z tržieb, zisk zase pri bankách, ktoré vychádzajú zo základu dane alebo hospodárskeho výsledku. Preto je veľmi dôležité poradiť sa s finančným sprostredkovateľom, ktorý má prehľad o spôsobe posudzovania príjmu v jednotlivých bankách.

Peniaze na účte však nie sú nepodstatné, keďže banka ich vníma ako dôkaz, že tržby živnostníka ďalej pokračujú aj po preukázanom daňovom období a že daňové priznanie je reálnou „snímkou“ podnikania.

Ak sú posledné mesiace výrazne slabšie, banka môže úver znížiť alebo dokonca zamietnuť. Ak to zhrniem, obrat a zisk určujú bonitu na papieri, výpisy z účtu však overujú, či je táto bonita stále živá a udržateľná.

Aký je najčastejší dôvod, prečo banky zamietnu hypotéku živnostníkovi alebo freelancerovi?

Čítaj viac z kategórie: Financie & Bývanie UPdate