Zarobí ti o 35 % viac: Odborníčka porovnala 2 obľúbené typy nehnuteľností

Krátkodobý prenájom láka vidinou vyšších tržieb, flexibility a možnosti vyťažiť z nehnuteľnosti viac ako pri klasickom nájme. Realita je však podstatne náročnejšia ako predstava, že stačí zverejniť byt na Airbnb či Booking.com a čakať na rezervácie.

Trh sa profesionalizoval, hostia porovnávajú kvalitu služieb, fotografie, dizajn aj komunikáciu a majitelia musia počítať s administratívou, daňami, sezónnosťou aj pravidelnými prevádzkovými nákladmi.

O tom, kedy sa krátkodobý prenájom skutočne oplatí, aké byty majú najväčší potenciál a prečo nejde o pasívny príjem bez starostí, sme sa rozprávali s Beátou Humeníkovou, konateľkou spoločnosti Hrabovský & Partners.

V rozhovore vysvetľuje, prečo rozhoduje najmä lokalita, cieľová skupina a čistý výnos, aké povinnosti musí majiteľ splniť a prečo Airbnb predstavuje iba jeden z predajných kanálov, nie samotný biznis model.

 

• Ktoré mestá alebo regióny na Slovensku majú podľa vás dnes najväčší potenciál pre krátkodobý prenájom?
• Aké daňové, účtovné alebo administratívne povinnosti sú s krátkodobým prenájmom spojené?
• Aký je rozdiel medzi klasickým krátkodobým prenájmom a prenájmom cez Airbnb? 
• Čo všetko musí človek splniť, aby mohol legálne poskytovať krátkodobý prenájom?

V posledných rokoch sa často hovorí o tom, že krátkodobý prenájom dokáže zarobiť viac ako klasický dlhodobý nájom. Platí to aj dnes?

Áno, ale už dávno neplatí, že stačí zverejniť byt na Airbnb či Booking.com a rezervácie začnú automaticky prichádzať. Trh sa výrazne profesionalizoval a dnes už rozhodujú dáta, dynamická cenotvorba, kvalitná prezentácia a okamžitá komunikácia.

Pri dobre nastavenej stratégii môže krátkodobý prenájom priniesť približne o 15 až 35 % vyšší hrubý výnos ako dlhodobý prenájom. Tento rozdiel však treba vnímať po odpočítaní všetkých nákladov a času potrebného na prevádzku.

Tieto čísla treba brať s rezervou. Pri dobre nastavenej stratégii môže krátkodobý prenájom priniesť vyšší hrubý výnos ako dlhodobý prenájom. O koľko vyšší bude, závisí od konkrétnej nehnuteľnosti, lokality, obsadenosti, sezónnosti, nákladov na nehnuteľnosť a kvality správy. Rozhodujúci je čistý výnos po odpočítaní všetkých nákladov.

Ak by ste dnes kupovali byt ako investíciu, rozhodli by ste sa pre krátkodobý alebo dlhodobý prenájom? Prečo?

Nekupovala by som byt s tým, že určite pôjde na krátkodobý prenájom. Najskôr by som si položila otázku, kto bude hosťom alebo nájomníkom a aký dopyt v danej lokalite reálne existuje. Rozhodovala by som sa podľa konkrétnej nehnuteľnosti, lokality a investičného cieľa. Krátkodobý prenájom nie je vhodný pre každú nehnuteľnosť.

Zároveň tiež neplatí, že úspešná nehnuteľnosť musí byť iba drahá novostavba v prémiovej lokalite. Veľký potenciál môžu mať aj staršie nehnuteľnosti, ktorým sa dá vdýchnuť jedinečný charakter. Hostia dnes často nehľadajú iba ubytovanie, ale zážitok, atmosféru, dizajn a niečo, čo si spoja s konkrétnym miestom.

Ak chcete z takejto nehnuteľnosti vyťažiť maximum bez toho, aby ste tomu obetovali desiatky hodín týždenne, kľúčom je profesionálna správa. Ak majiteľ hľadá stabilný príjem s minimálnou starostlivosťou, dlhodobý prenájom môže byť vhodnejšia voľba. Krátkodobý prenájom dnes vnímam skôr ako samostatný podnikateľský model v oblasti služieb než ako jednoduchú alternatívu k nájmu.

Kedy sa krátkodobý prenájom skutočne oplatí viac ako dlhodobý?

Najväčší potenciál má tam, kde existuje prirodzený pohyb ľudí, napríklad turisti, obchodní cestujúci, návštevníci konferencií, kultúrnych podujatí alebo ľudia prichádzajúci za zdravotnou starostlivosťou.

Dôležitá je však aj samotná nehnuteľnosť. Najlepšie fungujú praktické byty s dobrou dispozíciou, kvalitným vybavením a premysleným dizajnom. Hostia sa dnes často rozhodujú podľa fotografií a celkovej prezentácie, preto veľký rozdiel robí profesionálne fotenie, správne nastavený profil a bezproblémová skúsenosť od rezervácie až po odchod.

Existujú lokality alebo typy nehnuteľností, kde by ste krátkodobý prenájom vôbec neodporúčali?

Čítaj viac z kategórie: Nehnuteľnosti