Ceny bytov „z druhej ruky“ klesli: Realitná bublina v Bratislave zažíva prepad

Napriek tomu, že ceny starších bytov v Bratislave pokračovali v poklese, nájomné výrazne rástlo. Vyplýva to z pravidelnej správy analytikov z Bencont Investments. Podľa nej totiž ceny bytov z druhej ruky v Bratislave opäť klesli oproti predchádzajúcemu štvrťroku, a to až o 2,76 percenta.

Ponuková cena sa tak v druhom štvrťroku pohybovala na úrovni 3 484 eur za meter štvorcový.

„Prvýkrát sledujeme aj medziročný pokles cien, keď v druhom štvrťroku 2023 bola priemerná cena nižšia o osem percent v porovnaní s druhým štvrťrokom 2022. Pokles cien na sekundárnom trhu sledujeme už tretí štvrťrok v rade, pričom priemerné nájomné vzrástlo medziročne o 11,8 percenta na aktuálnych 15,10 eura za meter štvorcový,“ dodávajú analytici.

Ceny starších bratislavských bytov poklesli medziročne o 8,9 percenta. „Na sekundárnom trhu sledujeme pokles ponukových cien už tretí štvrťrok v rade, keď ceny od ich vrcholu v treťom štvrťroku 2022 klesli už o 10 percent,“ uvádzajú analytici.

Ako dodávajú, zvýšené úrokové sadzby a inflácia naďalej pokračovali v oslabovaní kúpyschopného dopytu. „Aktuálne je priemerná cena novostavieb o 45 percent vyššia ako priemerná cena bytov na sekundárnom trhu, aj keď priemernú cenu novostavieb ťahajú nahor projekty v centre mesta, ktoré sa v sekundárnej ponuke nenachádzajú,“ dopĺňajú.

Priemerná úžitková plocha starších bytov v druhom štvrťroku predstavovala takmer nezmenených 63,87 metra štvorcového. Priemerná absolútna cena bytov sa však znížila na 219 910 eur, čo predstavovalo medzištvrťročný pokles o 1,6 percenta, resp. medziročný pokles o 9,85 percenta.

zdroj: Ilustračné foto: TASR/Michal Svítok

Priemerná jednotková cena nájmu aj s energiami sa po 11,8 percentnom medziročnom raste dostala na 15,10 eura za meter štvorcový. „Priemerný mesačný absolútny nájom v Bratislave tak v druhom štvrťroku dosiahol 904 eur,“ konštatujú analytici s tým, že najrýchlejšie rástlo nájomné v Petržalke a v Starom Meste.

Prečo rástli ceny nájmu?

Podľa hlavného analytika Bencont Investments Rudolfa Bruchánika sa do celkového nájmu od začiatku roka postupne pretavujú zvýšené ceny zálohových platieb za energie. „Priemerný nájom nerástol len vďaka energiám, ale aj z dôvodu nárastu základného nájomného,“ uviedol.

Ako dodal, záujem o nájomné bývanie je podporený situáciou, keď je priemerná splátka hypotéky aj s energiami pri kúpe bytu aktuálne vyššia ako nájom obdobného bytu. Prudký nárast úrokových sadzieb a inflácia podľa neho znížili dostupnosť bývania v Bratislave, čo sa prejavilo vo výraznom poklese predaných bytov.

Obľúbená značka masívne zatvára predajne. Úplne skončí až 140 z nich

„Poklesom cien starších bytov, vysokým mzdovým rastom a v poslednom období aj pomalším rastom úrokových sadzieb sa staršie byty už stávajú dostupnejšími pre kupujúcich. Je preto len otázkou času, kedy sa situácia opäť otočí, kupujúci sa prestanú obávať, že investíciu do bytu urobia v nesprávnom čase a dopyt sa opäť obnoví,“ predpokladá Bruchánik.

Ako dodáva, pri nájomnom bývaní môžeme byť svedkami ďalšieho, aj keď už pomalšieho nárastu, nakoľko potreba bývania v Bratislave ostáva a časť trhu, ktorá nákup nehnuteľnosti buď odkladá, alebo si ju nevie dovoliť si byt bude musieť prenajať.

Nájomné bývanie by mohlo byť riešením vysokých úrokov

Nájomné bývanie by mohlo vyplniť medzeru medzi sociálnymi bytmi, trhovým nájomným a kúpou nehnuteľnosti na hypotéku. Zefektívnenie jeho výstavby by zároveň motivovalo developerov zapájať sa do štátom podporovaného nájomného bývania a zamestnávatelia by mohli ponúkať jeho podporu ako finančný benefit pre zamestnancov. Uvedené názory zazneli na podujatí, ktoré v piatok 14. júla organizovalo Združenie na rozvoj investícií – Investment Support Association (ISA).

Štátom podporované nájomné bývanie je nový model v oblasti bývania a je určené pre skupiny obyvateľov s nižšou a strednou výškou príjmu. Tento projekt vypĺňa medzeru medzi sociálnymi bytmi, trhovým nájomným a kúpou nehnuteľnosti na hypotéku.

„Som presvedčený o existujúcom dopyte po takejto službe. Zároveň je predpoklad, že časom sa nájomné bývanie vyprofiluje ako štandardný segment realitného trhu podobne, ako je to bežné aj v zahraničí,“ uviedol analytik poradenskej spoločnosti Cushman & Wakefield Ján Miček.

Efektivita výstavby je podľa Petra Cibulu zo spoločnosti Stat-Kon jedným z najdôležitejších atribútov, aby bolo štátom podporované nájomné bývanie dostatočne atraktívne aj pre developerov. Jedným z týchto krokov by mohlo byť zníženie DPH na päť percent, ktoré je pre developerov garantované na najbližších 50 rokov. Platilo by za predpokladu, že projektom nájomného bývania bude bytový dom alebo bytové domy s minimálne 20 bytmi, pričom každý byt musí mať rozlohu najmenej 27 m2 a najviac 90 m2.

Extrémistická Republika si kopla vlastný gól: Za Uhríkovou reklamou stojí poriadny bizár

Nájomné bývanie by tak podľa Cibulu vyriešilo problém mladej generácie, ktorú nezaťaží vysokou splátkou hypoték, čím im zároveň poskytne flexibilitu v rozhodovaní o jednotlivých fázach života. Zároveň však podľa neho zabezpečí vysokú mobilitu pracovnej sily, tak pre súkromný sektor, ako aj štátnu správu.

Jednu z ďalších možností riešenia nájomného bývanie priblížil generálny riaditeľ spoločnosti Up Slovensko Igor Janok. Táto spoločnosť ponúka projekt Andoma, ktorý je určený výhradne pre zamestnávateľov, ktorí následne majú možnosť zabezpečiť ubytovanie pre svojich zamestnancov. Samotné ubytovanie Up vlastniť nebude, bude však sprostredkovateľom v procese hľadania nájomcov.

Samotný zamestnávateľ môže prispieť až do výšky štyroch eur na meter štvorcový plochy bytu, najviac však 360 eur za mesiac, čím sa pre zamestnancov stane dané ubytovanie atraktívnejším.

„Zamestnávateľom zároveň pomáhame s nedostatkom kvalitných ľudských zdrojov. Andoma podporuje mobilitu zabezpečením bývania pre zamestnancov, vďaka čomu firmy ľahšie získajú a udržia kvalitných zamestnancov. Zároveň podporuje zníženie fluktuácie a zvýšenie lojality, lebo vytvára sociálne zázemie pre zamestnancov. Taktiež odťaží administratívu zainteresovaných strán a zabezpečí transparentné a jednoduché vyplácanie podpory bývania,“ dodal Janok.

Čítajte viac z kategórie: Nehnuteľnosti