NBS našla liek na drahé nehnuteľnosti: Pomôcť pri zlacňovaní domov a bytov má vyššia daň

Ceny bytov a domov na Slovensku sa už roky vzďaľujú od reality bežných ľudí. Kým mzdy rastú len postupne, ceny nehnuteľností často vyskočia oveľa rýchlejšie. Výsledok poznajú najmä mladé páry a rodiny, ktoré si čoraz častejšie uvedomujú, že vlastné bývanie sa mení na ťažko dosiahnuteľný cieľ.

Národná banka Slovenska (NBS) teraz otvorila tému, ktorá môže na prvé počutie znieť zvláštne. Tvrdí, že vyššia daň z nehnuteľností nemusí bývanie zdražiť, naopak, môže pomôcť znížiť cenu bytov, resp. rodinných domov. To, čo mnohí považujú za ďalšiu záťaž, by tak podľa nej mohlo zlepšiť dostupnosť bývania. Dôvod je jednoduchý: ak rastú budúce náklady na vlastníctvo, kupujúci už dnes nie sú ochotní zaplatiť takú vysokú cenu.

Vyššia daň nemusí bývanie zdražiť

Ľudia podľa NBS pri kúpe nehnuteľnosti neplatia len za samotný byt alebo dom. Do ich rozhodovania vstupujú aj budúce náklady, ktoré sa s vlastníctvom spájajú. Nejde len o opravy, energie či údržbu, ale aj o daň z nehnuteľnosti. Ak kupujúci vopred rátajú s tým, že ich v budúcnosti čakajú vyššie pravidelné platby, zvyčajne nie sú ochotní zaplatiť takú vysokú kúpnu cenu ako dnes. Práve tu vzniká efekt, na ktorý centrálna banka upozorňuje.

Vyššia daň môže stlačiť obstarávaciu cenu nehnuteľnosti nadol. Časť nákladov sa totiž presunie z momentu kúpy do budúcnosti. Celkové náklady na bývanie sa tým nemusia dramaticky zmeniť, mení sa však ich rozloženie v čase. Pre mladšie domácnosti, ktoré najčastejšie narážajú na problém s vysokou vstupnou cenou a nedostatkom úspor, to môže byť dôležitá pomoc.

Mladým by mohla otvoriť dvere k vlastnému bývaniu

Najväčšou bariérou pri kúpe bývania často nie sú mesačné náklady po nasťahovaní sa, ale už samotný vstup na trh. Mladí ľudia potrebujú mať dosť peňazí na akontáciu, hypotéku aj ďalšie poplatky. Práve preto môže nižšia kúpna cena znamenať viac ako mierne vyššie priebežné náklady v budúcnosti.

NBS upozorňuje, že vyššia daň z nehnuteľností funguje do istej miery podobne ako hypotéka. Časť finančného bremena rozloží na dlhšie obdobie. To môže pomôcť ľuďom, ktorí dnes na kúpu nedosiahnu najmä preto, že nemajú dostatočný počiatočný kapitál. Analýzy zo zahraničia pritom naznačujú, že vyššia daň z nehnuteľností často súvisí s lacnejším bývaním a menšou vstupnou bariérou pre nové domácnosti.

zdroj: Pixabay.com/Tumisu

Daň môže zmeniť aj správanie vlastníkov

Vyššia daň by podľa NBS nemala vplyv len na cenu, ale aj na to, ako ľudia s bývaním narábajú. Starší vlastníci, ktorí žijú vo veľkých domoch alebo bytoch s nevyužitými miestnosťami, by mali silnejší dôvod zamyslieť sa nad tým, či takúto nehnuteľnosť naozaj potrebujú. Častejšie by sa tak mohli rozhodnúť pre menšie bývanie, čo by uvoľnilo väčšie nehnuteľnosti pre mladšie rodiny.

Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj pri investičných bytoch. Vyššie priebežné náklady znižujú atraktivitu nehnuteľnosti, ktorá len stojí prázdna a čaká na rast ceny. Majiteľ by tak mal väčšiu motiváciu byt prenajať alebo predať. To by zvýšilo ponuku na trhu a mohlo zmierniť tlak na ceny. Národná banka zároveň pripomína, že štát vie nastaviť systém aj tak, aby daň zbytočne nezvyšovala nájomné, napríklad cez úpravy pri zdaňovaní príjmov z prenájmu.

Zahraničie ukazuje, že daňový paradox funguje

NBS pri svojich úvahách nezostáva len pri teórii. Poukazuje aj na príklady zo zahraničia. Jedným z nich je porovnanie Kalifornie a Texasu v Spojených štátoch. Kým Kalifornia má relatívne nízke dane z nehnuteľností, bývanie tam patrí k najmenej dostupným. Naopak, Texas pracuje s vyšším majetkovým zdanením a zároveň vykazuje nižšie obstarávacie ceny domov a lepší prístup mladších domácností k bývaniu.

Ďalší zaujímavý príklad priniesol čínsky Šanghaj. Lokálna analýza ukázala, že zvýšenie sadzby dane o 0,2 percentuálneho bodu viedlo k približne trojpercentnému poklesu cien bývania. NBS však zároveň upozorňuje, že tento efekt nie je automatický a nefunguje vždy rovnako. Záleží na nastavení trhu, štruktúre dane aj na časovom horizonte.

Koľko peňazí potrebujú Slováci na dôchodku? Suma je vyššia, ako by si čakal a štát ti ju celú nedá

Slovensko má priestor na zmenu

Celá debata má na Slovensku ešte jeden rozmer. Patríme medzi krajiny s vysokým zdanením práce a zároveň veľmi nízkym zdanením nehnuteľností. Aj preto sa čoraz častejšie hovorí o tom, že časť daňového zaťaženia by sa mohla presunúť z práce na majetok. Takýto model podľa ekonomickej literatúry menej brzdí ekonomický rast aj motiváciu pracovať.

Vyššia daň z nehnuteľností preto nie je len otázkou toho, o koľko viac zaplatia dnešní vlastníci. Je to aj otázka, či sa k bývaniu dostanú tí, ktorí naň dnes nedosiahnu. Práve v tom spočíva hlavná pointa analýzy NBS. Vyššia daň nemusí automaticky znamenať drahšie bývanie. Ak sa nastaví rozumne, môže naopak pomôcť tlačiť ceny nadol a otvoriť dvere k vlastnému bývaniu väčšiemu počtu občanov.

Čítaj viac z kategórie: Nehnuteľnosti