Dom už nie je automat na bohatstvo pre všetkých. Končí éra zaručených ziskov Slovákov?

Vlastné bývanie roky pôsobilo ako najistejšia cesta k majetku. Kto kúpil byt pred pandémiou, často sledoval, ako jeho hodnota rastie rýchlejšie ako mzda, úspory aj bežné investície. V USA však odborníci začínajú hovoriť o konci jednej éry.

Dom už podľa CNBC nemá byť „raketa“ na bohatnutie, ale skôr pomalší nástroj stability. Slovensko zatiaľ ukazuje iný obraz: ceny bývania opäť rastú dvojciferným tempom.

Americké byty a domy sa nezhodnocujú tak, ako doteraz

Americký trh s bývaním zažil počas pandémie prudký rast. Nízke úroky, silný dopyt a zmenené pracovné návyky posunuli ceny nehnuteľností nahor. Mnohí majitelia domov tak zbohatli prakticky bez aktívneho rozhodnutia. Stačilo vlastniť správnu nehnuteľnosť v správnom čase.

Lenže tento model sa podľa viacerých analytikov vyčerpáva. Panel viac ako stovky odborníkov, ktorý sleduje Fannie Mae, očakáva v USA v najbližších rokoch už len miernejší rast cien domov: 1,7 % v roku 2026, 2 % v roku 2027 a 2,8 % v roku 2028. To je úplne iná realita ako dvojciferné skoky z pandemického obdobia.

Dôvod je jednoduchý. Kupujúci dnes narážajú na vysoké ceny aj drahšie hypotéky. Keď úver stojí výrazne viac, menej ľudí si môže dovoliť tlačiť ceny stále vyššie. Dom síce stále pomáha budovať majetok, no kupujúci musia počítať s dlhším horizontom. Odborníci v USA preto čoraz častejšie hovoria, že vlastné bývanie dáva najväčší zmysel pri horizonte sedem až desať rokov.

Bývanie na Slovensku je čoraz drahšie

Slovensko je v inej fáze cyklu. Podľa Štatistického úradu SR stúpli realizačné ceny nehnuteľností na bývanie v 1. štvrťroku 2026 medziročne o 14,4 %. Dvojciferný rast pokračoval už piaty štvrťrok za sebou a išlo o tretie najvyššie tempo za posledných 15 rokov. Oproti roku 2010 sa domy a byty na Slovensku predávali až o 130 % drahšie.

Národná banka Slovenska zároveň uvádza, že priemerná cena nehnuteľností na bývanie dosiahla začiatkom roka 2026 hodnotu 3005 eur za meter štvorcový. Pri bytoch bola ešte vyššia – 3378 eur za meter štvorcový. Byty medziročne zdraželi o 11,1 %, zatiaľ čo domy rástli pomalšie, o 4,3 %.

To znamená, že slovenský kupujúci zatiaľ necíti koniec realitného rastu. Skôr naopak. Kto odkladal kúpu bývania, často zisťuje, že čakanie mu byt nezlacnilo. Problém však nevzniká len pri cene nehnuteľnosti. Do hry vstupuje aj hypotéka.

zdroj: AI

Ešte stále rastieme

NBS v makroprudenciálnom komentári uvádza, že priemerná úroková sadzba nových hypoték sa na prelome rokov stabilizovala približne na 3,5 %. To je menej ako vrcholy z obdobia drahších peňazí, ale stále výrazne viac ako sadzby, na ktoré si ľudia zvykli pred pár rokmi. Pri drahšom byte aj vyššom úroku rastie mesačná splátka rýchlejšie ako komfort domácnosti.

Práve tu sa láme staré presvedčenie, že kúpa bytu je vždy výhra. Áno, nehnuteľnosť môže chrániť hodnotu peňazí, nútiť domácnosť sporiť cez splátku a po rokoch vytvoriť majetok. Ale už nestačí pozerať sa iba na to, či cena bytu porastie. Kupujúci musí započítať úroky, daň, poistenie, fond opráv, rekonštrukcie, energie aj náklady pri predaji.

Pri pomalšom raste cien tieto položky vezmú veľkú časť zisku. To platí najmä pri ľuďoch, ktorí plánujú byt predať po dvoch či troch rokoch. Ak kupujúci zaplatí vysokú cenu, vysoké vstupné náklady a potom potrebuje rýchlo odísť, nehnuteľnosť mu nemusí zarobiť. Môže mu iba zviazať veľkú časť príjmu.

Dostupné bývanie je najväčšou výzvou Bratislavy: Priemerná cena nového bytu je 386-tisíc

Dostupnosť bývania sa u nás nezlepšuje

Slovensko tak dnes stojí medzi dvoma realitnými príbehmi. Dáta ukazujú silný rast cien, najmä pri bytoch. Zároveň však vidíme, že dostupnosť bývania sa po pandemickom prepade zásadnejšie nezlepšila. A americký príklad pripomína, že ani nehnuteľnosti nerastú donekonečna rovnakým tempom.

Pre mladých kupujúcich z toho vyplýva jasná lekcia: byt nekupuj len preto, že „ceny vždy rastú“. Kupuj ho vtedy, keď ti sedí lokalita, mesačná splátka, rezerva a plán na najbližšie roky. Vlastné bývanie môže byť výborný základ majetku. Ale už nie je skratkou k bohatstvu bez počítania.

Čítaj viac z kategórie: Nehnuteľnosti