Realitný expert Antoška: Ľudia nechápu, ako funguje hypotéka

Cashflow: Miroslav Antoška

Kúpa vlastného bývania je pre mnohých Slovákov čoraz náročnejšia. Ceny nehnuteľností sú vysoké, hypotéky predstavujú dlhodobý záväzok a peniaze odložené na účte postupne strácajú svoju kúpnu silu. Napriek tomu môže byť realitný trh zaujímavou príležitosťou na budovanie majetku. Rozhodujúce však je vedieť, čo si človek môže dovoliť, ako pracovať s úverom a aké riziká musí zohľadniť.

Miroslav Antoška, zakladateľ realitnej kancelárie RK 38, investuje najmä do nehnuteľností. V rozhovore vysvetľuje, prečo im dôveruje, ako pristupuje k financovaniu investičných bytov a na aké chyby by si mali dať pozor ľudia, ktorí chcú na realitnom trhu začať.

Peniaze na účte strácajú hodnotu. Inflácia mení pohľad na úspory

Držať všetky úspory na bankovom účte môže na prvý pohľad pôsobiť bezpečne. Človek má peniaze poruke a nemusí sa obávať výkyvov na finančných trhoch. Problémom však zostáva inflácia, ktorá postupne znižuje ich kúpnu silu.

Antoška v rozhovore uvádza konkrétny príklad. Podľa jeho výpočtu bolo na kúpu toho, čo pred piatimi rokmi stálo 100 eur, potrebných dnes približne 137 eur. Ak mal niekto v tom čase na účte 10-tisíc eur a peniaze nijako nezhodnocoval, dnes si za ne kúpi približne toľko, koľko by si predtým kúpil za 7-tisíc eur.

Neznamená to, že by mal človek investovať všetky peniaze bez rozmyslu. Sám Antoška zdôrazňuje význam finančnej rezervy. Dôležité je však zamyslieť sa nad tým, akú úlohu majú úspory plniť a či existuje spôsob, ako časť majetku dlhodobo zhodnocovať.

Na investičný byt v Košiciach použil 20-tisíc eur vlastných peňazí

Jedným z najkonkrétnejších príkladov v rozhovore je Antoškova vlastná investícia. Minulý rok si kúpil nehnuteľnosť v Košiciach, pričom z vlastných zdrojov vložil približne 20-tisíc eur. Táto suma podľa neho predstavovala zhruba desať percent hodnoty nehnuteľnosti.

Práve tu vysvetľuje princíp, ktorý považuje pri investovaní do bytov za dôležitý: pákový efekt hypotéky. Investor nemusí financovať celú nehnuteľnosť z vlastných úspor, ale využíva aj bankový úver. Ak sa nehnuteľnosť prenajíma, príjem z nájmu môže pomáhať pokrývať náklady spojené s hypotékou.

Antoška hovorí aj o výnose z prenájmu a raste hodnoty nehnuteľnosti. Zároveň však upozorňuje, že výsledok závisí od konkrétneho mesta a vývoja trhu. Jeho skúsenosť preto nemožno automaticky považovať za návod, ktorý bude fungovať pri každom byte a za každých okolností.

Vyššia splátka hypotéky môže domácnosť nepríjemne prekvapiť

Pri dlhodobom financovaní nehnuteľností treba počítať aj so zmenami úrokových sadzieb. Antoška opisuje prípad, keď sa úroková sadzba po skončení fixácie zvýši z približne 1,19 percenta na štyri percentá. V takom prípade môže podľa jeho príkladu mesačná splátka narásť o 300 až 400 eur.

Práve preto je podľa neho dôležité myslieť na riziká už pri kúpe. Splátka, ktorú domácnosť zvláda dnes, nemusí zostať rovnaká počas celého obdobia splácania. Do finančnej situácie navyše môžu zasiahnuť zmeny zamestnania, rodinné výdavky alebo iné nečakané udalosti.

Rozhovor sa venuje aj očakávaným zmenám v podmienkach financovania nehnuteľností a možnostiam, ako zlepšiť dostupnosť bývania pre mladých ľudí.

Nie každý byt je dobrá investícia. Rozhoduje aj lokalita

Pri výbere investičnej nehnuteľnosti nestačí sledovať iba jej cenu. Antoška upozorňuje na význam demografie, infraštruktúry a dlhodobého potenciálu konkrétneho mesta. Ak sa v regióne rozvíja doprava, pribúdajú pracovné príležitosti a rastie počet obyvateľov, môže to ovplyvniť dopyt po bývaní.

Zo slovenských miest spomína aj Trenčín a Nitru, ktoré podľa neho môžu byť v porovnaní s inými krajskými mestami zaujímavé svojimi cenami. Ide však o jeho pohľad na trh, nie o záruku budúceho rastu cien.

Pri zahraničí hovorí o diverzifikácii rizika a spomína skúsenosti s nehnuteľnosťami v Dubaji či plánovanou investíciou v Thajsku. Výber krajiny podľa neho nie je jednoduchý a závisí od cien, daní, rizík aj individuálnych preferencií investora.

Investičný byt nie je pasívny príjem bez práce

Nehnuteľnosti môžu prinášať príjem z prenájmu, no predstava, že po kúpe už investor nemusí nič riešiť, je podľa Antošku zavádzajúca. O byt sa treba starať, sledovať náklady, energie aj stav nehnuteľnosti a venovať pozornosť nájomcom.

Za časté chyby považuje uponáhľané rozhodnutia, nedostatočnú prípravu, prehnané očakávania výnosov a nesprávne nastavený prenájom. Varuje tiež pred tým, aby človek vložil všetky svoje peniaze do jednej nehnuteľnosti a nezostala mu žiadna rezerva.

Pre viac rozhovorov o biznise a podnikaní sleduj Cashflow.