Byt za 200-tisíc eur ti nemusí zarábať ani pri nájme 800 eur. Odborník vyvracia predstavu o pasívnom príjme

Kúpiš si byt na hypotéku, prenajmeš ho a nájomník ti každý mesiac spláca úver. Hodnota nehnuteľnosti medzitým rastie a tebe zostáva rozdiel medzi nájmom a splátkou. Investičný byt sa preto často prezentuje ako jedna z najjednoduchších ciest k pasívnemu príjmu.

Realita však môže vyzerať úplne inak. Stačí vyšší úrok, niekoľko týždňov bez nájomníka, pokazená práčka alebo väčšia oprava a byt, ktorý mal každý mesiac zarábať, začne vyžadovať peniaze od majiteľa.

Finančný odborník a finfluencer František Michalovích preto upozorňuje, že pri investičných nehnuteľnostiach často pracujeme s príliš jednoduchou matematikou: „Investičné nehnuteľnosti sú za mňa práca, ktorej sa treba venovať. Nie je to pasívny príjem, ako všetci rozprávajú. To je za mňa úplná lož.“

Slováci kupujú byty stále drahšie

Jeho upozornenie prichádza v čase, keď ceny bývania opäť výrazne rastú. Podľa Štatistického úradu SR stúpli realizačné ceny nehnuteľností v prvom štvrťroku 2026 medziročne o 14,4 %. V Bratislavskom kraji dosiahol rast dokonca 19,5 %.

Údaje NBS z ponukového trhu ukazujú podobný smer. Priemerná cena bývania dosiahla v prvom štvrťroku 2026 približne 3 005 eur za štvorcový meter, pri bytoch až 3 378 eur. Rast pokračoval aj neskôr. NBS uvádza, že v druhom štvrťroku boli ceny bývania medziročne vyššie o 9,51 %.

Problém investora spočíva v tom, že nájomné nerastie rovnakým tempom ako ceny bytov. Podľa NBS rástli nájmy približne 3-percentným tempom, teda podstatne pomalšie než ceny nehnuteľností. To prirodzene tlačí výnos z prenájmu nadol.

Nájom 700 eur, hypotéka 500. Jednoduché? Nie celkom

Michalovích opisuje typickú úvahu investora veľmi jednoducho: „Mám hypotéku 500 eur, nájom 700 eur, čiže 200 eur mi zostáva. Nájomník mi spláca hypotéku, čiže super.“

Lenže rozdiel medzi nájmom a splátkou hypotéky nie je čistý výnos investora. Majiteľ musí počítať so správou nehnuteľnosti a nákladmi, ktoré nemôže preniesť na nájomcu, poistením, opravami, zariadením či daňovými povinnosťami. A nie každý byt zostane prenajatý dvanásť mesiacov v roku.

„Do toho sa niečo pokazí, treba to opraviť, nájomník odíde, treba hľadať nového,“ upozorňuje.

Byt za 200-tisíc: Čo urobí dnešný úrok?

Pozrime sa na jednoduchý model. Investor kúpi byt za 200 000 eur. Ak vloží 20 % vlastných peňazí, potrebuje hypotéku 160 000 eur. NBS aktuálne uvádza pri nových úveroch na bývanie s fixáciou od jedného do piatich rokov priemernú úrokovú sadzbu 3,66 %.

Pri 30-ročnej splatnosti by mesačná splátka 160-tisícového úveru pri tejto sadzbe predstavovala približne 733 eur. Ak investor byt prenajíma za 800 eur mesačne, na prvý pohľad mu zostáva 67 eur.

Lenže z týchto 67 eur ešte nezaplatil náklady majiteľa, opravy, poistenie ani obdobie, počas ktorého môže zostať byt prázdny. Cashflow sa tak veľmi ľahko dostane do mínusu. To automaticky neznamená, že investícia je stratová. Časť splátky hypotéky znižuje istinu dlhu a investor môže profitovať aj z dlhodobého rastu hodnoty nehnuteľnosti. To je však niečo iné ako pozitívny mesačný cashflow.

Refixácia môže celý výpočet otočiť

Ďalším rizikom je úrok. Odborník pripomína situáciu, ktorú v posledných rokoch zažili mnohí majitelia hypoték: „Potom príde refixácia, úrok vyskočí, namiesto 500 eur platím 750 a zrazu som v mínuse.“

Aj preto by investor nemal počítať iba s tým, či dnešný nájom pokryje dnešnú splátku. Potrebuje rezervu aj pre horší scenár. NBS navyše upozorňuje na zaujímavý nepomer. Prenájom zostáva v Bratislave v prepočte na meter štvorcový lacnejší ako splátka úveru potrebného na kúpu porovnateľného bytu pri 90-percentnom financovaní. Tento stav trvá od prudkého rastu úrokov v roku 2022.

Investičný byt nemusí byť zlá investícia

Pointou preto nie je, že Slováci majú prestať kupovať investičné byty. Nehnuteľnosť môže priniesť nájomné, postupné splácanie istiny aj rast hodnoty majetku. Chybou je nazývať každý prenajímaný byt automaticky výnosným pasívnym príjmom.

Pred kúpou je potrebné namiesto jednoduchého „nájom mínus hypotéka“ vypočítať si čistý výnos: od príjmov odpočítať všetky náklady, vytvoriť rezervu na opravy a prázdne mesiace a preveriť, čo s investíciou urobí vyšší úrok.

A potom si musíme ešte položiť jednoduchú otázku: Ak byt pri realistických nákladoch každý mesiac dotujem, kupujem si zdroj pasívneho príjmu alebo staviam na dlhodobý rast jeho hodnoty? Práve medzi týmito dvoma stratégiami je veľký rozdiel.

Čítaj viac z kategórie: Nehnuteľnosti

Zdroje: ŠÚSR, NBS