4 spôsoby ako ušetriť na prvom bývaní: Mladí môžu bývať lacnejšie a výhodnejšie

Vlastné bývanie sa pre mladých Slovákov v posledných rokoch vzďaľovalo. Ceny nehnuteľností stále rastú, úroky sú stále vyššie ako pred niekoľkými rokmi a najväčšou bariérou často nie je samotná mesačná splátka, ale suma, ktorú musí mať mladý človek pripravenú ešte pred podpisom hypotéky.

Práve tu však prichádza niekoľko zmien naraz. Národná banka Slovenska (NBS) chce mladým uľahčiť financovanie prvého bývania, banky začínajú o túto skupinu klientov intenzívnejšie súperiť a na trhu sú aj ďalšie formy podpory – od zvýhodnených úverov zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) až po stavebné sporenie so štátnou prémiou.

Neznamená to, že vlastné bývanie bude odrazu dostupné pre každého. Pre mladého človeka so stabilným príjmom však môže kombinácia nižšej potreby vlastných úspor, lacnejšieho úveru a existujúcich štátnych nástrojov skrátiť cestu k prvému bytu o niekoľko rokov.

Na prvý byt môže stačiť polovica vlastných peňazí

Najväčšia pripravovaná zmena prichádza od Národnej banky Slovenska. NBS navrhuje rozdeliť limity LTV podľa toho, akú nehnuteľnosť si človek kupuje. Mladým do 35 rokov, ktorí kupujú svoju prvú rezidenčnú nehnuteľnosť, chce umožniť financovanie až do 90 % jej hodnoty.

V praxi ide o zásadný rozdiel. Pri byte za 200-tisíc eur by pri 80-percentnom financovaní potreboval kupujúci približne 40-tisíc eur vlastných zdrojov. Pri 90-percentnej hypotéke mu bude stačiť približne 20-tisíc eur. Práve našetrenie akontácie dnes mnohých mladých brzdí viac ako samotná schopnosť mesačne hypotéku splácať.

Realitný odborník Martin Nestor upozorňuje, že práve tejto skupine môže zmena pomôcť najviac. „Zmena pomôže mladým, ktorí majú stabilnú prácu, ale sú na trhu príliš krátko na to, aby si našetrili 20 % z ceny bytu. Rozdiel medzi desať- a dvadsaťpercentnou akontáciou môže predstavovať desiatky tisíc eur a práve tie dnes mnohým chýbajú,“ vysvetľuje. Zmena však neznamená automatický nárok na vyššiu hypotéku. Banka bude naďalej skúmať príjem, existujúce dlhy aj schopnosť klienta úver dlhodobo splácať.

„To, že NBS upraví limit LTV, ešte neznamená, že banky poľavia pri posudzovaní klientov. Naďalej budú rovnako prísne hodnotiť výšku príjmu, mieru zadlženia aj stabilitu zamestnania. O úspechu bude stále rozhodovať schopnosť klienta splácať úver,“ dodáva Nestor. Ak regulačný proces prebehne podľa návrhu NBS, nové pravidlá majú začať platiť od 1. januára 2027.

Prima banka vytiahla najlacnejšiu hypotéku na trhu

Mladí ľudia však nemusia čakať až na budúci rok. Konkurenčný boj bánk sa už začína prejavovať aj na úrokových sadzbách hypotekárnych úverov. Prima banka aktuálne ponúka žiadateľom do 35 rokov hypotéku s úrokom 3 % ročne a fixáciou na 30 mesiacov. Banka zároveň uvádza možnosť financovania až do 90 % hodnoty nehnuteľnosti.

Momentálne je to jedna z najzaujímavejších hypotekárnych ponúk na slovenskom trhu. Pri hypotéke vo výške 100-tisíc eur môže aj rozdiel niekoľkých desatín percentuálneho bodu znamenať úsporu desiatok eur mesačne. Ponuka zároveň ukazuje, prečo sú mladí klienti pre banky atraktívni. Človek, ktorý si vo veku okolo 30 rokov vezme prvú hypotéku, môže s bankou zostať ďalšie desaťročia a postupne využívať ďalšie finančné produkty.

Dôležité však je nepozerať sa iba na číslo 3 %. Fixácia trvá 30 mesiacov a po jej skončení sa úroková sadzba môže zmeniť. Pri porovnávaní hypoték preto treba sledovať aj RPMN, poplatky, povinné produkty a podmienky po skončení fixácie.

Jedna lacná ponuka zároveň zatiaľ neznamená, že hypotéky začnú plošne prudko zlacňovať. Skôr ukazuje, že banky môžu o perspektívnych klientov bojovať čoraz agresívnejšími časovo obmedzenými akciami.

Štát vie vybraným mladým ľuďom požičať aj za 1 %

Komerčná hypotéka pritom nie je jedinou možnosťou, ako financovať svoje bývanie. Pre vybrané skupiny mladých ľudí zostáva mimoriadne zaujímavou možnosťou Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB).

V roku 2026 môže fond pri obstaraní bytu alebo rodinného domu poskytnúť úver až na 40 rokov, maximálne do výšky 100 % oprávnených obstarávacích nákladov a 180-tisíc eur, s úrokovou sadzbou 1 % ročne. Pri maximálnej sume 180-tisíc eur uvádza ŠFRB orientačnú mesačnú splátku 459,32 eura.

Výhodné financovanie však nie je určené automaticky každému mladému človeku. Medzi oprávnené skupiny patria napríklad manželia do 35 rokov, ale aj manželia alebo rodičia s maloletým dieťaťom do šiestich rokov. O podporu môžu za stanovených podmienok žiadať aj osamelí rodičia s nezaopatreným dieťaťom do 15 rokov, ľudia s ťažkým zdravotným postihnutím, členovia domácnosti žijúci s osobou s ŤZP či ľudia, ktorí vyrastali v ústavnej alebo náhradnej starostlivosti.

Žiadateľ zároveň musí splniť aj príjmové podmienky a preukázať schopnosť úver splácať. ŠFRB sleduje nielen hornú hranicu príjmu domácnosti, ale aj minimálny disponibilný príjem po odpočítaní životného minima a existujúcich finančných záväzkov.

Dôležité sú aj parametre samotnej nehnuteľnosti a účel financovania. Podpora sa vzťahuje na výstavbu alebo kúpu bytu do osobného vlastníctva, pričom konkrétne podmienky sa líšia podľa typu žiadateľa a nehnuteľnosti. Žiadosti fyzických osôb o túto podporu sa v roku 2026 podávajú od 15. januára do 31. augusta prostredníctvom mestského úradu v sídle okresu.

Pre domácnosť, ktorá podmienky spĺňa, môže ísť o výraznú úsporu. Rozdiel medzi jednopercentným úverom na desiatky rokov a bežnou komerčnou hypotékou môže predstavovať desaťtisíce eur. Preto sa pred návštevou banky oplatí preveriť, či nepatríš medzi skupiny, ktoré môžu využiť zvýhodnené financovanie zo ŠFRB.

Štát ti môže prispieť aj na stavebné sporenie

Štvrtou cestou nie je úver, ale príprava vlastných zdrojov. Stavebné sporenie zostáva jedným z mála sporiacich produktov, ku ktorým prispieva priamo štát. V roku 2026 dosahuje štátna prémia 6 % z ročných vkladov, maximálne 70 eur. Na získanie celej štátnej prémie treba počas roka vložiť na účet stavebného sporenia 1 166,67 eura.

Pri dospelých však platí príjmová podmienka. Nárok na prémiu má sporiteľ, ktorého priemerný mesačný príjem neprekročí zákonom stanovenú hranicu 1,3-násobku priemernej mzdy za rozhodujúce obdobie.

Samotných 70 eur ročne, samozrejme, problém dostupnosti bývania nevyrieši. Zaujímavejšia je logika produktu pre človeka, ktorý vie, že bude o niekoľko rokov potrebovať vlastné zdroje k hypotéke. Pri novej zmluve PSS napríklad aktuálne uvádza základné úročenie doplnené úrokovým bonusom, vďaka ktorému môže celkové úročenie vkladov v roku 2026 dosiahnuť 4 % ročne. Podmienky a úročenie vkladov v stavebnom sporení sa však priebežne menia. 

Dostupnejšia hypotéka ešte neznamená dostupné bývanie

Všetky štyri možnosti majú spoločný efekt: mladým ľuďom môžu znížiť jednu z bariér pri ceste k vlastnému bývaniu. Ani jedna však nerieši najväčší problém slovenského realitného trhu sama o sebe – cenu nehnuteľností.

Ako upozorňuje Nestor, problém je širší: „Aj keby sme zajtra výrazne obmedzili investičné nákupy, nevyrieši to jadro problému. Tým je nedostatočná výstavba, zdĺhavé povoľovacie procesy, stagnujúce mzdy či nerovnomerný rozvoj regiónov. Investičný dopyt tlak na ceny zosilňuje, ale nevytvára ho.“

Dobrou správou pre mladých teda nie je, že by Slovensko vyriešilo problém s bývaním. Dobrou správou je, že mladý človek, ktorému ešte pred rokom chýbalo 30- alebo 40-tisíc eur vlastných úspor, môže mať v najbližšom období podstatne viac možností, ako svoje prvé bývanie financovať.

Čítaj viac z kategórie: Ekonomika

Zdroj: Prima banka